Tại Việt Nam, thu nhập bình quân đầu người đạt 1.911 USD/năm, ở mức thấp so với khu vực và thế giới. Trong khi giá nhà đất thì lại luôn cao hơn nhiều so với thu nhập thực tế của người dân, nên việc sở hữu một căn nhà để sinh sống là một trong những quyết định quan trọng và không dễ gì thực hiện được với nhiều người Việt.

Thay đổi thói quen

Theo nghiên cứu của Công ty Quản lý BĐS CBRE, dân số của Việt Nam hiện tại khoảng 90 triệu người, trong đó dân số thành thị chiếm 32,5%. Nhu cầu về nhà ở rất lớn đặc biệt là ở thành phố như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi tập trung các hoạt động kinh tế văn hóa và có tốc độ đô thị hóa nhanh.

Thói quen và quan điểm của người Việt Nam từ xưa đến nay là thích ở nhà thuộc sở hữu riêng không chỉ bởi sự độc lập, sự riêng tư mà còn là tài sản cả đời và là niềm tự hào của gia đình. Nên khi ai đó mua một căn nhà thường được coi là có tiềm lực tài chính ổn định và vững chắc do việc mua nhà luôn đòi hỏi một khoản tiền lớn và trả ngay.

Ngược lại, việc thuê nhà thường ít được ưa chuộng hơn và chỉ được lựa chọn khi người có nhu cầu không thể mua nhà, hoặc đây là phương án cho những người nhập cư về thành phố, chưa có nguồn tài chính. Tại nhiều đô thị hiện nay, thuê nhà thường gắn với thiếu an toàn và bất ổn vì chủ nhà có thể ép người thuê phải chuyển đi khi họ muốn lấy lại tài sản hoặc đột ngột tăng giá thuê nhà.

Ở nhà thuê, người thuê phải tuân theo những quy định và luật lệ do chủ nhà đưa ra như giá điện nước cao, giờ giấc ra vào, không được có vật nuôi… Do đó, sự riêng tư và tự do của người thuê cũng bị hạn chế, cũng như không thể sửa chữa hay cơi nới căn hộ khi có sự cố hư hỏng, xuống cấp, mua sắm đồ dùng, thiết bị lâu bền rất khó tính toán hợp lý...

Mặc dù, chưa có nhiều nghiên cứu cụ thể về vấn đề nên thuê hay mua nhà tại Việt Nam có lợi hơn, do hầu hết đều tin rằng mua là một lựa chọn khôn ngoan và việc trả tiền thuê nhà là một sự lãng phí. Tuy nhiên, khi bài toán tài chính được đặt ra, câu chuyện có thể sẽ khác, nếu như ta cân nhắc những yếu tố như chi phí vay mua nhà, chi phí cơ hội và khoản thu về khi bán lại tài sản so với toàn bộ chi phí thuê. Vấn đề này càng đáng để bàn luận hơn, khi mà gần đây  vay mua nhà đang phổ biến ở Việt Nam và được kỳ vọng sẽ ngày càng phát triển.

Bài toán chi phí

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, BĐS cũng được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam. Những ai mua được nhà đất hoặc một căn hộ thường sẽ kỳ vọng có lãi sau một khoảng thời gian nhất định. Khoảng thời gian này có thể từ ngắn hạn 1-2 năm tới dài hạn 5-10 năm hoặc lâu hơn nữa, tùy vào thị trường. Thêm vào đó, BĐS còn có thể gia tăng sự ổn định về thu nhập cho chủ thuê đến từ việc cho thuê. Điều này đúng với các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi có nhiều cơ hội việc làm hơn khiến người dân từ các tỉnh khác đổ về nhiều, làm gia tăng nhu cầu về thuê nhà ở.

Tại Việt Nam, thu nhập bình quân đầu người đạt 1.911 USD/năm, ở mức thấp so với khu vực và thế giới. Trong khi giá nhà đất thì lại luôn cao hơn nhiều so với thu nhập thực tế của người dân, nên việc sở hữu một căn nhà để sinh sống là một trong những quyết định quan trọng và không dễ gì thực hiện được với nhiều người Việt. Vì vậy, nếu như trước đây mua nhà là mục tiêu cả đời phải nhắm đến thì hiện nay, thuê nhà cũng là một lựa chọn được giới trẻ và những người có thu nhập chưa ổn định nhắm đến.

Một chuyên gia về lĩnh vực tài chính cũng đưa ra nhận định, việc mua hay thuê phụ thuộc chủ yếu vào năng lực tài chính và khả năng chi trả của người có nhu cầu nhưng bên cạnh đó việc tính toán, cân đối tài chính để có thể đưa ra một quyết định đúng đắn cũng rất có lợi trước khi bỏ tiền vào kênh này.

Đơn cử, nếu như một cặp vợ chồng có ý định mua một căn hộ trung cấp có mức giá 1,6 tỷ đồng, họ sẽ dùng khoản tiết kiệm 800 triệu đồng để trả trước một nửa giá trị căn hộ và tiến hành vay thế chấp phần còn lại của BĐS với kỳ hạn 15 năm, với lãi suất vay thế chấp trung bình sẽ là 12%/năm trong suốt kỳ hạn của khoản vay, tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp là 50%. Giả định trong suốt kỳ hạn vay, khách hàng không trả tiền trước kỳ hạn, như vậy sau 15 năm tổng chi phí cho việc mua căn hộ sẽ vào khoảng 2,5 tỷ đồng.

Trong khi đó, nếu thuê nhà trong 15 năm, dựa trên khảo sát thực tế với giá thuê một căn hộ trung bình hiện nay từ 6 - 7 triệu đồng/tháng, tỷ lệ tăng giá được giả định 2%/năm, thì sau 15 năm tổng chi phí thuê nhà khoảng 1,5 tỷ đồng. Tất nhiên, một số quyền lợi sẽ không có được như quyền sở hữu, mua bán hay thế chấp căn hộ để vay tiêu dùng, hoạt động kinh doanh tại các ngân hàng...

Chính vì thế, theo vị chuyên gia nói trên, việc tồn tại những xu hướng tại thị trường BĐS của Việt Nam phụ thuộc vào nhiều yếu tố, mỗi loại hình đều có ưu nhược điểm và chi phí, giá trị khác nhau. Trong đó, ngoài nhu cầu, tập quán, thói quen, thì việc tính toán cân đối khả năng tài chính để đem lại hiệu quả kinh tế tốt nhất là yếu tố không thể bỏ qua với những người có ý định bỏ tiền vào kênh đầu tư BĐS.

Ông Bùi Cao Nhật Quân

Ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó tổng giám đốc Tập đoàn NovaLand:

Tồn tại nhiều nhu cầu về nhà ở

Hiện nay, nhu cầu đối với các căn hộ có mức giá vừa phải, song đảm bảo được các yếu tố về tiến độ, chất lượng công trình, vẫn khá tốt. Phần lớn khách hàng là người có nhu cầu thật sự mua nhà để ở. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi vẫn có nhu cầu mua căn hộ chung cư có vị trí thuận lợi nhằm cho thuê lại hưởng thu nhập cao hơn mức lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng hiện nay.

Hai xu hướng này hình thành nên sự đa dạng của thị trường và tạo nên những giá trị nhất định, đòi hỏi các chủ đầu tư cũng phải vận động nhằm đưa ra những dòng sản phẩm phù hợp để đáp ứng và thích nghi với thị trường. Trong năm nay, dự kiến NovaLand sẽ cung ứng ra thị trường khoảng 3.000 căn hộ khá đa dạng về dòng sản phẩm và vị trí để đáp ứng các yêu cầu trên của khách hàng.

Ông Marc Towsend

Ông Marc Towsend, Giám đốc CBRE:

Xuất hiện xu hướng lớp trẻ thuê nhà ở

Nhìn chung, thị trường BĐS, nhà ở Việt Nam đang ở giai đoạn mới phát triển. Hiện nay, giá BĐS tại Việt Nam khá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân ngay cả khi nguồn cung dồi dào. Ngoài khía cạnh văn hóa, tại một quốc gia có thói quen dùng tiền mặt, người dân thường quen với việc mua BĐS như là một cách để bảo toàn giá trị tài sản.

Hiện nay, xuất hiện một nhóm người trẻ thích sống một cuộc sống riêng và độc lập, có khả năng tài chính tốt, có khả năng tự mua một căn hộ đầu tiên có giá trị vừa phải. Tuy nhiên, xu hướng đi thuê nhà đang trở nên phổ biến hơn ở thành phố lớn với tốc độ đô thị hóa cao. Song giá nhà đất và chi phí lãi vay tăng cao khiến cho người muốn mua nhà bị hạn chế khả năng thanh toán, vì thế họ dần chuyển sang thị trường thuê nhà thay vì mua.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Nam Long:

Cần sự tham gia hơn nữa của ngân hàng

Tâm lý của người Việt Nam nói chung vẫn là “an cư lạc nghiệp”, nên việc chủ đầu tư có thể đưa ra sản phẩm phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng cũng như đảm bảo được chất lượng sẽ vẫn được thị trường đón nhận. Đây là lý do giải thích tại sao trong bối cảnh thị trường khó khăn nhưng một số chủ đầu tư vẫn duy trì được lượng giao dịch ổn định.

Nếu như trước đây, nguồn cung căn hộ với mức giá trung bình còn hạn chế thì nay nguồn cung này đã khá dồi dào, giúp hoàn thành giấc mơ sở hữu căn hộ của nhiều người, thay vì đi thuê nhà. Tuy nhiên, vẫn cần có sự tham gia, vào cuộc của các ngân hàng để người mua nhà có thêm được nguồn lực tài chính với lãi suất thấp, giúp kích thích nhu cầu thị trường.