Hầu hết đều tin rằng, mua là một lựa chọn khôn ngoan và việc trả tiền thuê nhà là một sự lãng phí. Tuy nhiên, khi bài toán tài chính được đặt ra, câu chuyện có thể sẽ khác

Theo thói quen, người Việt Nam thích ở nhà riêng của chính mình. Thuê thường ít được ưa chuộng vì thông thường, thuê nhà gắn với thiếu an toàn và bất ổn, vì chủ nhà có thể ép người thuê phải chuyển đi khi họ muốn lấy lại tài sản hoặc đột ngột tăng giá thuê nhà. Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE, xu hướng này đang thay đổi ở Hà Nội và TP HCM, nơi đang diễn ra tốc phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng, kéo theo dòng người nhập cư trẻ.

Giấc mơ “an cư”

Với nhiều người, sở hữu một căn nhà là giấc mơ ám ảnh cả cuộc đời. Mua một ngôi nhà là bước quan trọng để ổn định cuộc sống. Chưa kể, kỳ vọng giá nhà sẽ tăng sau một thời gian, vì đầu tư nhà luôn được xem là một kênh hấp dẫn tại Việt Nam.

Tuy nhiên, thu nhập bình quân (GDP) đầu người Việt Nam chỉ mới đạt ngưỡng trên 1.000 USD trong vài năm trở lại đây, thuộc mức thấp so với khu vực và thế giới. Vì thế, việc sở hữu một căn nhà còn là giấc mơ khó với.

Nhóm có khả năng mua nhà bao gồm những người trẻ tuổi, có học vấn cao, mong muốn sống độc lập và những cặp vợ chồng trẻ muốn sống tách rời khỏi gia đình lớn. Số lượng nhóm này đang gia tăng và đa phần làm việc tại các công ty tư nhân hoặc tập đoàn đầu tư nước ngoài. Họ thường có khả năng tài chính tốt, có khả năng tự mua một căn hộ đầu tiên có giá trị vừa phải.

Lấy ví dụ về một cặp vợ chồng, với các khoản tiết kiệm sau 7 năm làm việc để tính toán: Giả định họ sẽ mua một căn hộ trung cấp có giá trị 1,6 tỉ đồng. Họ sẽ dùng khoản tiết kiệm 800 triệu đồng để trả trước một nửa giá trị căn hộ và tiến hành vay thế chấp phần còn lại của bất động sản với kỳ hạn 15 năm. Tỉ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp là 50%; giả định lãi suất vay thế chấp trung bình sẽ là 12%/năm trong suốt kỳ hạn của khoản vay.

Thanh toán hằng tháng cho khoản vay (cả gốc và lãi) là 9,6 triệu đồng, tổng chi phí vay cho việc mua căn hộ sẽ là 1,7 tỉ đồng và tổng chi phí cho việc mua căn hộ sẽ là 2,5 tỉ đồng, trong đó chi phí trả lãi tiền vay là 928 triệu đồng (54% tổng chi phí vay và 37% tổng chi phí mua nhà).

Chi phí cơ hội được tính toán dựa trên lợi ích có thể kiếm được, nếu khoản tiền trả trước được giữ trong một tài khoản tiền gửi cố định cho đến khi căn hộ được bán vào cuối năm thứ 15. Lãi suất huy động được giả định là 4%/năm.

Giả sử rằng khi khoản vay được thanh toán đầy đủ, bất động sản này sẽ được bán với mức tăng 15% so với giá trị căn hộ ban đầu và số tiền thu được sẽ là 1,84 tỉ đồng. Tính cả sự tăng giá căn hộ và tỉ lệ lạm phát, tỉ lệ tăng giá ròng cho căn hộ, được giả định là 1%/năm, tương đương 15% trong 15 năm. Tổng chi phí ròng sẽ là 1,33 tỉ đồng.

Thuê nhà - lựa chọn mới

Theo số liệu từ Tổng cục Dân số - Kế hoạch hóa gia đình Việt Nam, số lượng người nhập cư tới Hà Nội và TP HCM đang tăng lên hằng năm. Tốc độ tăng trưởng nhập cư trung bình là 1,5%/năm cho Hà Nội và 2,2%/năm cho TP HCM, tương đương khoảng 100.000 người tại Hà Nội và 150.000 người tại TP HCM hằng năm. 85% người nhập cư có độ tuổi từ 15-29. Phần đông trong số này hầu như ít có khả năng tự mua nhà.

Để ước tính chi phí thuê nhà, CBRE tính toán cho một hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê giả định 15 năm, dựa trên tiền thuê một căn hộ tương tự mà các cặp vợ chồng có thể mua tại cùng vị trí. Việc tính toán cũng sẽ tính đến chi phí cơ hội nếu tiền thuê hằng tháng được gửi tiết kiệm ngân hàng và hưởng lãi suất cố định.

Dựa trên đánh giá của một căn hộ tương tự ở Hà Nội và TP HCM, giá thuê hằng tháng hiện tại cho một căn hộ tương tự tại Hà Nội sẽ là 6 triệu đồng, ở TP HCM là 7 triệu đồng. Tỉ lệ tăng giá cho thuê được giả định 2%/năm. Tổng chi phí tiền thuê nhà trong 15 năm tại Hà Nội sẽ là 1,29 tỉ đồng và 1,5 tỉ đồng tại TP HCM.

So với chi phí mua nhà sau 15 năm như phân tích kể trên, chi phí là ngang ngửa. Tuy nhiên, người thuê không phải bỏ ra số vốn ban đầu (và sẽ dùng số vốn này để khởi nghiệp, lập công ty hay kinh doanh). Hiện một nhóm nhỏ giới trẻ thành phố muốn sống độc lập với gia đình nhưng chưa đủ khả năng tài chính cũng đang tham gia thị trường thuê nhà. Họ có thể linh hoạt trong vấn đề lựa chọn địa điểm sống.

Giá nhà đất và chi phí lãi vay tăng cao cũng khiến người muốn mua nhà đến từ các tỉnh khác bị hạn chế khả năng mua. Vì thế họ dần chuyển sang thị trường thuê nhà. Với ngân sách hạn chế, họ thường sống tại nhiều địa điểm khác nhau và thông thường nhất là thuê phòng hoặc chia sẻ căn hộ với người khác.

Theo thống kê, tỉ lệ thuê nhà tại các nước phát triển như Mỹ hay châu Âu thường cao hơn tại các nước đang phát triển. Đặc biệt, tỉ lệ thuê nhà ở Mỹ là 35%, Canada 31%, Anh 33%, Đức 47%, Úc 33%, Pháp 37%, thậm chí ở Thụy Sĩ 56%.

Đáng ghi nhận, trong số các quốc gia phát triển, tỉ lệ thuê ở các thành phố lớn như New York - Mỹ, London - Anh thường ở mức cao với 54% và 41% hoặc Amsterdam - Hà Lan trên 70%. Những phân tích nêu trên cho thấy, mua nhà không còn là lựa chọn duy nhất.

Dự kiến, Việt Nam sẽ có thêm nhiều mô hình nhà ở cho thuê được đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số lượng đang gia tăng những người chưa có đủ điều kiện sở hữu ngôi nhà riêng của mình.