Được coi là nguyên nhân chính dẫn đến những ách tắc, phiền hà đối với các DN kinh doanh BĐS, thuế BĐS không khuyến khích được đầu tư - kinh doanh vào bất động sản, đồng thời tạo ra tình trạng “lách luật”, giao dịch ngầm... Tình trạng thất thu không nhỏ về thuế BĐS từ đó gia tăng.

Dưới góc độ là nhà đầu tư - kinh doanh, ông Nguyễn Cảnh Hà - TGĐ Cty TNHH XD - DV An Thiên Lý đã có cuộc trao dổi với báo giới quanh vấn đề này.

* Thưa ông, Luật kinh doanh BĐS được thực thi đã khá lâu nhưng không ít DN vẫn than gặp nhiều khó khăn về thuế BĐS. Vậy thuế BĐS được áp dụng như hiện nay có hợp lý?

Theo tôi biết, hiện nay không ít nhà đầu tư - kinh doanh BĐS vẫn đang gặp những vướng mắc về thuế dẫn đến rất nhiều dự án, công trình đang phải đình trệ. Việc áp dụng giá đất vẫn còn rất nhiều bất hợp lý, không đồng bộ và thiếu thống nhất, điều này thể hiện qua bảng giá đất của từng địa phương.

Hiện nay nhiều địa phương kê bảng giá đất lên quá cao. Điều này có thể rất có lợi cho người dân nhưng vô tình lại là trở ngại không nhỏ cho nhà đầu tư - kinh doanh BĐS.

Hơn nữa, Luật Thuế hiện nay vẫn chưa khuyến khích được nhà đầu tư kinh doanh mà trái lại đang gây trở ngại ách tắc không nhỏ đối với DN. Lẽ ra đất một dự án phải được chia ra để tính thuế thì thuế hiện nay vẫn được tính quá cao và chung chung gây ảnh hưởng đến nhà đầu tư và người chịu thiệt thòi cuối cùng vẫn là người tiêu dùng.

Lẽ ra thuế cần khuyến khích DN đầu tư dự án đánh thuế phần diện tích đất ở, đất xây dựng, đất kinh doanh cao nhưng cũng cần khuyến khích thuế DN đầu tư vào đất dự án khác như các khu vui chơi giải trí, khuôn viên cây xanh, diện tích đất ao hồ... nhằm khuyến khích hướng nhà đầu tư vào các công trình theo hướng quốc tế thân thiện với môi trường.

Nhưng thuế hiện nay lại cào bằng là rất bất hợp lý bởi đây giống như một loại phí mà nhà đầu tư phải gánh thêm bên cạnh tiền sử dụng đất, thuế nhà, đất... không khuyến khích được nhà đầu tư. Từ những bất hợp lý này, thuế BĐS cần phải được tính toán lại với mức giá hợp lý để nhà đầu tư hướng tới việc xây dựng có lợi cho môi trường sống cho người dân.

Mặt khác, thuế BĐS, thuế sử dụng đất quá cao và chung chung như hiện nay đang ảnh hưởng tới hoạt động lành mạnh của thị trường BĐS. Không chỉ dừng lại đó, thuế chuyển nhượng BĐS nhà đất và lệ phí trước bạ 5% đang làm tăng giao dịch ngầm và không khuyến khích được lượng khách hàng giao dịch chính thức.
 
Việc đánh thuế nhà đất theo hướng đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, nhằm hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách là không hợp lý.

* Như ông nói, việc thuế chung chung như hiện nay không khuyến khích được DN đầu tư mà còn tạo nên giao dịch ngầm gây thất thoát không nhỏ, vậy có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng này?

Thực trạng thuế cao như hiện nay đã tạo ra cho không ít người dân đang dùng hình thức giao dịch ngầm. Những trường hợp này hầu hết đang lựa chọn hình thức phổ biến nhất là mua bán, sang tay bằng giấy viết tay để lách chính quyền, lách thuế gây nên một lượng tiền lớn mà nhà nước đang thất thu.

Bởi vì hầu hết người dân khi mua bán nhà đất vốn quen "giao dịch" viết tay mà ít khi quan tâm đến việc "chuyển quyền" với quá nhiều thủ tục hành chính phức tạp dẫn đến một lượng tiền đáng ra phải được thu về cho nhà nước thì người dân tìm cách... lách.

Không dừng lại ở đó, một lượng giao dịch liên quan đến đất đai, chi phí "ngầm" như chạy chọt, thuê môi giới... để có được quyền thường sử dụng đất thường rất lớn. Điều này tất yếu dẫn đến giá bán phải tăng nên khi chuyển nhượng. Để "giảm" thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như hiện nay, các bên mua và bán cố gắng thống nhất ghi giá mua bán trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng.

Thuế nhà đất ở nhiều tỉnh thành như Nghệ An, Tiền Giang, Huế... tăng gấp nhiều lần so với những năm trước đây làm DN cũng như người dân không khỏi bức xúc lo lắng. Vẫn biết nộp thuế là nghĩa vụ, trách nhiệm và quyền lợi của người dân. Nộp thuế không đúng kì hạn là vi phạm pháp luật, bị phạt theo Thông tư hướng dẫn số 61/2007 của Bộ Tài chính.

Tình trạng này dẫn đến ứ đọng "số đỏ" phổ biến ở khắp các địa phương. Bởi giá đất mới đã tăng cao tới 6 - 10 lần so với giá cũ. Nhiều người dân phải nộp các loại thuế như chuyển quyền, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cao nhiều lần so với giá đất cũ.

Để hạn chế được tình trạng này theo tôi Nhà nước cần đánh thuế vào thu nhập cá nhân dựa vào chênh lệch mua bán nhà đất sẽ làm thị trường này minh bạch hơn. Thế nhưng áp đặt mức thuế quá cao, sẽ khiến cho người mua, kẻ bán tìm mọi cách để trốn thuế, giao dịch "ngầm". Mặt khác, thuế cao sẽ đẩy giá nhà lên, càng làm cho thị trường ì trệ hơn, đẩy các DN kinh doanh BĐS đến bên bờ vực phá sản.

* Vậy với tư cách một nhà đầu tư - kinh doanh trong lĩnh vực BĐS ông trông chờ gì vào những nhà hoạch định chính sách?

Đối với DN kinh doanh BĐS, Nghị định 17 đã tháo gỡ khó khăn về vốn và khơi thông thị trường giao dịch BĐS. Song, giá nhà đất dù đã hạ thì vẫn còn quá cao so với mức thu nhập của người dân nên số thu ngân sách không đạt mục tiêu đề ra. Mặt khác, nhiều chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn về tài chính do lượng vốn tồn đọng trong các dự án lớn khiến số ngân sách thu được không nhiều.

Tình trạng hiện nay không ít DN, người dân làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất tiền làm giấy gần bằng tiền mua đất khiến không ít người đã dùng biện pháp "lách" luật. Không ít DN đầu tư kinh doanh phải méo mặt vì nghị định 198/CP, vì mức thu thuế sử dụng đất là 100% giá đất.

Tuy nhiên Đô Lương - Nghệ An cũng như Tiền Giang, Huế giá đất ở nhiều thôn xóm xã... đã có mức giá 4,5 triệu đồng/m2 là rất cao. Những nơi này giá đất gần sát với giá giao dịch trên thị trường khiến nhà đầu tư có dự án cũng phải tính toán một cách hợp lý mới có thể đầu tư.

Để Nhà nước tăng thu từ nguồn sử dụng đất, các nhà hoạch định cần đề có biện pháp thu một cách hợp lý để khuyến khích DN đầu tư cũng như khuyến khích người dân đến cơ quan chính quyền khai đúng thực tế.

* Xin cảm ơn ông!

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp