Bất cập, tranh chấp bùng nổ tại các khu chung cư (KCC), khi mà cả chủ đầu tư (CĐT) và người dân đều thiếu những trang bị pháp lý để giao kèo trước khi mua bán nhà.

Trong khi đó, "khoảng trống" pháp lý này lại chậm được các cơ quan có trách nhiệm lấp đầy khiến "ngòi nổ" càng bùng phát. Trước nhiều sự việc tranh chấp gần đây tại các KCC mà báo giới phản ánh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận: "Đúng là đã có khoảng trống pháp lý trước khi các quyết định (QĐ) và thông tư của Bộ Xây dựng ra đời".

* Thưa Thứ trưởng, vì sao mãi đến gần đây, Bộ Xây dựng mới ban hành QĐ08 về quy chế quản lý nhà chung cư và thông tư 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (chưa có hiệu lực)?

- Đúng là có khoảng trống trước khi QĐ 08 và thông tư 01 ra đời, tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS và NĐ 90 đã quy định CĐT và người mua nhà khi ký hợp đồng phải đính kèm nội quy nhà chung cư. Trong đó, đã quy định khá chi tiết về các diện tích sở hữu chung, riêng, về giá cả và phí quản lý nhà chung cư.

Sau này, khi những vụ tranh chấp xảy ra tại một số chung cư ở TPHCM, HN, Bộ Xây dựng mới phải ra hướng dẫn mẫu HĐ mua nhà, để quy định yêu cầu tối thiểu CĐT phải thực hiện trong HĐ. Đúng ra thì HĐ mua bán là giao dịch dân sự, các nhà kinh doanh BĐS phải quy định chi tiết những điều khoản trong HĐ, đảm bảo quyền lợi của cả đôi bên.

Nhưng vì thị trường BĐS của ta mới hình thành, nên về mặt quản lý nhà nước còn thiếu kinh nghiệm. Các tổ chức kinh doanh, CĐT chưa có tính chuyên nghiệp, người dân kém hiểu biết, nên mới dẫn đến tranh chấp. Đối với các HĐ mua nhà trước khi thông tư 01 có hiệu lực, CĐT sẽ phải ký lại hợp đồng với khách hàng tuân thủ tối thiểu các quy định của thông tư và những HĐ ký sau khi thông tư 01 có hiệu lực sẽ không có vấn đề gì.

* Một trong những bất cập dẫn đến tranh chấp là vai trò của ban quản trị (BQT) chung cư đã không được phát huy, ở nhiều KCC, chủ đầu tư vẫn "ôm" vai trò này và đưa mức phí lên cao, gây bức xúc cho dân?

- QĐ 08 quy định sau khi có trên 50% các căn hộ được bán và bàn giao cho người sử dụng, trong vòng 12 tháng, CĐT phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra BQT. BQT sẽ là đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư, trong đó CĐT cũng có đại diện trong BQT. BQT này sẽ có trách nhiệm ký hợp đồng dịch vụ với DN trực tiếp quản lý vận hành toà nhà và HĐ bảo trì với DN có tư cách pháp nhân về xây dựng.

Khi đã bàn giao cho BQT toà nhà, CĐT sẽ không được có vai trò thu phí dịch vụ. Những quyết định quan trọng phải thông qua hội nghị nhà chung cư. Với những khu vực thuộc sở hữu riêng của CĐT thì CĐT được quyền thu phí vào mục đích kinh doanh để thu hồi vốn.

* Để giải quyết những bất đồng về phí dịch vụ, QĐ 08 cũng quy định mức trần phí này sẽ được các địa phương ban hành. Tuy nhiên, đến nay HN vẫn chưa ban hành được mức phí. Nhiều ý kiến DN cho rằng, nếu mức trần quá thấp sẽ thiệt thòi cho DN, trong khi dân lại sợ mức phí quá cao, vượt khả năng chi trả của họ?

- Do phí dịch vụ trong các chung cư cũng được xem như một loại hàng hoá đặc biệt, CĐT bắt buộc phải bán cho người sử dụng trong chung cư và người dân đã sinh sống trong chung cư không thể không sử dụng dịch vụ trong chung cư đó. Dịch vụ này lại không có cạnh tranh, nên bắt buộc phải có "bàn tay" can thiệp của Nhà nước làm "trọng tài".

Như vậy, trừ khi HĐ giữa CĐT và người mua có sự thoả thuận về phí dịch vụ thì cho phép vượt trần, còn bắt buộc phải tuân thủ mức trần do UBND tỉnh, TP ban hành.

>Quản lý nhà chung cư: "Cha chung không ai khóc!"

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động