Thời gian qua, hàng loạt dự án bất động sản (BĐS), từ nghỉ dưỡng, đến khu đô thị, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê đều bị “dừng” bởi nhiều lý do.

Dự án được dư luận quan tâm gần đây nhất là Dự án Phoenix của Tập đoàn Dewan Việt Nam tại Nha Trang. Tổng mức đầu tư của dự án lên đến 1,25 tỷ USD (khoảng 26.250 tỷ đồng), thế nhưng đến hết thời điểm góp vốn điều lệ 420 tỷ đồng (20/11/2014) và sau 2 lần gia hạn, công ty này vẫn chưa góp khoản vốn đầu tư theo quy định, nên UBND tỉnh Khánh Hòa đã quyết định thu hồi dự án. Đây được xem là dự án mới nhất về thời điểm đầu tư khi Giấy chứng nhận đầu tư cấp ngày 20/8/2014.

Mặc dù còn nhiều tranh cãi quanh việc dự án nếu được triển khai, biển Nha Trang có còn là 1 trong 29 vịnh đẹp nhất thế giới hay không khi quy mô của dự án lên đến 74 héc-ta, bao gồm cả diện tích lấn biển, nhưng việc dừng dự án cho thấy sự “khôn ngoan” của tỉnh Khánh Hòa. Phong trào “chiếm đất đẹp” đối với các dự án phần nào đã không thực hiện được như ý đồ ban đầu của nhà đầu tư.

Nhìn vào Phoenix tại Nha Trang lại nhớ đến Hồng Thái - SIT tại Nghệ An 10 năm trước khi liên doanh này tuyên bố đầu tư khu phức hợp biệt thự nghỉ dưỡng - thể thao - trung tâm hội nghị với tổng mức đầu tư 50 triệu USD. Sau khi bị thu hồi (năm 2006) đến nay, dự án vẫn đang “trơ gan cùng tuế nguyệt”.

Thời điểm đó, đây được xem là dự án có vốn đầu tư nước ngoài đình đám trong cả nước, thế nhưng, nguồn tiền xây dựng gần 100 căn biệt thự, san lấp hạ tầng thi công đều do công ty này nợ của nhà thầu với số tiền lên đến cả trăm tỷ đồng.

Một trong những bài toán được nhà đầu tư đưa ra là “giữ đất” dường như không còn hiệu quả bởi có giữ thì mức đầu tư lại được tính bằng phép nhân về tài chính.

Điều dễ hiểu là vốn cho dự án thường là vốn vay, vay ngân hàng không được, chủ đầu tư có thể vay từ dự án này cho “chạy” vào dự án kia để xí phần, nên thực chất vốn cho các dự án thường bị đẩy lên quá cao bao gồm cả lãi vay không chính thức.

Có thể đó là lý do mà hàng loạt dự án phải dừng dù đã triển khai dở dang. Đơn cử tại Hà Tính, nhiều dự án chung cư cao cấp của BMC, Sông Đà Miền Trung hay TECCO Hà Tĩnh đã bị thu hồi do chủ đầu tư không nộp hết số tiền sử dụng đất.

Về phía chủ đầu tư, dù đã bỏ ra một khoản tiền lên đến vài chục tỷ đồng để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng, nhưng cũng đành phải rút lui vì nếu tiếp tục thực hiện dự án, cũng khó bán được hàng hòa vốn.

Dự án Khu đô thị Xi măng Hải Phòng được xem là mảnh đất vàng có diện tích 76,8 héc-ta với tổng mức đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng vừa được VICEM bàn giao lại cho UBND TP. Hải Phòng. Dư luận lại một lần nữa đặt nghi vấn, vì sao VICEM lại buộc phải buông con gà đẻ quả trứng vàng này? Nhưng thực tế không hẳn là vậy. Tại thời điểm năm 2010 khi thị trường BĐS phía Bắc vẫn còn khá sôi động, Dự án Khu đô thị Xi măng Hải Phòng vẫn được VICEM đầu tư theo kiểu cầm chừng.

Theo ông Lê Văn Chung, nguyên Chủ tịch HĐTV VICEM, ngành nghề chính của công ty là xi măng, đầu tư sang BĐS, nếu không quản lý tốt, không có vốn, chắc chắn sẽ thất bại. Hơn nữa, VICEM đang còn tập trung cho trả nợ đầu tư…

Sau này, Tổng giám đốc VICEM Trần Việt Thắng trên cương vị mới đã thẳng thắn tuyên bố: “VICEM tập trung cho ngành nghề chính là xi măng, không đầu tư thêm, không đầu tư ngoài ngành…”. Vì thế, việc trả lại dự án này cho tỉnh cũng nằm trong kế hoạch của VICEM.

Nhiều nhà đầu tư BĐS thời gian gần đây đã không còn muốn “giữ đất”, bởi bài toán đầu tư đã khá rõ ràng được quy định cụ thể tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS vừa được ban hành. Trên cơ sở của quy định mới, nhà đầu tư cũng phần nào tính toán được có hay không lợi nhuận từ các dự án.

Chẳng hạn, muốn phát triển dự án BĐS yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng trở lên; với dự án dưới 20 héc-ta, doanh nghiệp phải có vốn tự có là 20% tổng mức đầu tư và 15% đối với dự án trên 20 héc-ta.

Không đủ điều kiện này, doanh nghiệp chỉ có thể làm môi giới BĐS, cho thuê… Như vậy, phát triển dự án BĐS không phải là cuộc chơi dành cho tất cả các nhà đầu tư BĐS, sân chơi này chỉ dành cho các ông chủ lớn, có đủ tiềm lực về tài chính.

Vì thế, việc “dừng” dự án không chỉ là bị thu hồi, mà còn do chủ đầu tư tình nguyện trả lại. Trong vòng 1 năm tới, khi hiệu lực tăng vốn điều lệ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hết thời hạn, có lẽ sẽ có thêm nhiều dự án được “dừng” cả theo kiểu tự nguyện trả lại và thu hồi!