Thời điểm cuối 2013, địa bàn phường Yên Nghĩa rất tấp nập người bán, kẻ mua nhà đất. Đến nay, lượng giao dịch đối với sản phẩm nhà, thổ cư dưới 1 tỷ đồng (có sổ đỏ) vẫn tiếp tục gia tăng.

Dù được đánh giá có vị trí trọng điểm kinh tế, đầu mối giao thông, Q.Hà Đông lại không phải là mảnh đất "màu mỡ" cho bất cứ doanh nghiệp nào. Thay vào đó, những chủ khu đất (cá nhân) tự xây dựng nhà, chia lô phân nền để sang tên, chuyển nhượng lại thực sự "ăn nên làm ra" nhiều tháng gần đây.

"Lên đời" nhờ hạ tầng

Q.Hà Đông nằm ở vị trí trung tâm hình học của Tp. Hà Nội, thuộc giao điểm Quốc lộ 6 (Hà Nội – Hòa Bình) và Quốc lộ 70A. Đồng thời, Hà Đông là khởi đầu của Quốc lộ 21B, nối trung tâm Hà Nội tới các huyện phía Nam và Hà Nam, Ninh Bình… Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, Hà Đông có 4.791,40 ha diện tích tự nhiên. Là đầu mối của nhiều tuyến giao thông quan trọng cũng như hệ thống giáo dục, y tế, cơ quan hành chính, mua sắm đầy đủ, Hà Đông trở thành điểm tọa lạc của rất nhiều khu đô thị mới như Văn Quán, Mỗ Lao, Xa La, Văn Phú… Nằm xa hơn về phía ngã ba Ba La – Vân Đình, phường Yên Nghĩa đang cho thấy lực hút từ những mảnh đất, nhà ở giá trị từ 300 đến 800 triệu đồng đắt khách từng ngày.

Cùng chung thuận lợi về hạ tầng kỹ thuật đồng bộ từng ngày, nhiều mảnh đất vị trí ô tô con vào được tại khu vực này được chủ nhà tự xây dựng thành các căn nhà liền kề, chia làm nhiều thửa đất "nhỏ xinh" (từ 30 m2 trở lên) và bán như tôm tươi. Theo chị Hương, chủ mảnh đất rộng 100m2 tại P.Yên Nghĩa (đã chia thành 3 thửa), việc bán các nhà, đất diện tích nhỏ, giá 11-13 triệu đồng/m2, bao sang sổ đỏ rất thuận lợi. Bởi đa phần người mua đều là các gia đình trẻ, chưa có tích lũy nhiều. Họ rất hiểu biết và chấp nhận xa trung tâm hơn 10km (tính tới Ngã tư Sở) để mua BĐS có pháp lý rõ, giá dễ chịu, nhất là không phải chịu những bức xúc như ở chung cư.

Anh Nam, nhân viên bưu chính tại Q.Đống Đa chia sẻ: "Tôi vừa mua miếng đất 45,6m2, hướng Đông Nam, giá 12 triệu đồng và rất hài lòng. Bởi, ngoài giá bán vừa túi tiền, điều kiện chăm sóc y tế, giáo dục, giải trí cho gia đình đều đầy đủ. Về giao thông, khu vực này sẽ trở nên "đáng sống" trong vài năm tới, nhờ dự án đường trục phía Nam Hà Nội (tuyến giao thông đường bộ trọng điểm) với tuyến đường trên cao Kiến Hưng – Ga Hà Nội, Kiến Hưng – Cầu Giẽ (Ninh Bình), dự án tuyến đường Mỹ Đình – Ba Sao – Bái Đính (song song với Quốc lộ1A)…

Sau giá bán, là chất lượng

Cuối tháng 3/2014, thông tin của Bộ Xây dựng về tồn kho BĐS cho thấy, Thủ đô còn khoảng 12.601 tỷ đồng, với 3.164 căn hộ chung cư, 3.096 nhà thấp tầng. Theo đó, phân khúc nhà thấp tầng tồn kho tập trung chủ yếu ở các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ như dự án Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn (Q.Hà Đông); dự án Nam An Khánh…

Nhà chung cư cũng bị tồn ở những khu vực xa trung tâm, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ như một số chung cư tại quận Hà Đông…

Như vậy, hạ tầng là yếu tố quyết định đáng kể trong mỗi giao dịch nhà đất (đối với người có nhu cầu ở thực). Cũng trong Q.Hà Đông, mới đây thị trường chứng kiến thêm 2 dự án chung cư giá rẻ dưới 15 triệu đồng/m2 tại P.Văn Quán, có "sức hút" mạnh với người mua nhà và giới đầu tư địa ốc. Bởi 2 tòa chung cư (do Công ty Sông Đà 7 làm chủ đầu tư) được hưởng lợi từ hạ tầng đã hoàn thiện của khu đô thị nên yếu tố thanh khoản "không phải nghĩ".

Song hành cùng những khu đô thị mới mọc lên tại Hà Đông (Xa La, Văn Phú, Mỗ Lao, La Khê, An Hưng, Dương Nội…), P.Yên Nghĩa mới chỉ ghi nhận dự án Nhà nhỏ xinh Yên Nghĩa 1 (do Công ty Ngôi Sao May Mắn làm chủ đầu tư năm 2012), với các ngôi nhà liền kề 2 tầng 4 phòng, 2-3 phòng ngủ, diện tích đất ở khoảng 33 – 35m2, diện tích sử dụng khoảng 65m2.

Còn lại, khách hàng tìm đến địa bàn này vẫn "ưa" nhà, thổ cư liền kề do cá nhân, hộ gia đình chủ đất tự thi công, thiết kế. Bởi ngoài hạn chế về số lượng chung cư thương mại (đã hoàn thiện, giá dưới 1 tỷ, sổ đỏ sẵn sàng), người mua vẫn băn khoăn về chất lượng công trình khi tiến hành giao dịch. Chưa khẳng định được thương hiệu, những doanh nghiệp "ít tuổi nghề" như Ngôi sao May Mắn (cấp phép hoạt động từ 2009), rất khó lòng tạo niềm tin từ người mua nhà đã thừa cảnh giác với các đơn vị địa ốc làm ăn thiếu trách nhiệm.

Ở góc độ người mua, chất lượng của các căn nhà liền kề (do tư nhân tự xây dựng) cũng không hoàn toàn đảm bảo. Nhiều khách hàng đã phải nhờ kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng cùng tới hiện trường để khảo sát kỹ càng trước khi xuống tiền. "Cẩn tắc vô áy náy", được tư vấn của người có chuyên môn xây dựng – chất lượng công trình, mới yên tâm mua bán. Bỏ ra gần tỷ đồng mua nhà đã khó khăn, phải bỏ ra vài chục tới cả trăm triệu đồng để xử lý sự cố trong quá trình ở thì "một tiền gà, ba tiền thóc", ông Huy, cán bộ giảng dạy một trường đại học tại Q.Thanh Xuân phân tích.