Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay khi triển khai các dự án nhà ở xã hội (NOXH) chính là quỹ đất. Quy định phải dành 20% quỹ đất của các dự án khu đô thị để đầu tư xây dựng NOXH đang bị không ít doanh nghiệp (DN) “phớt lờ”.

DN chưa quan tâm

Quỹ đất để phát triển NOXH hiện nay rất hạn hẹp, đặc biệt tại các đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trong thời kỳ phát triển nóng, hầu hết các dự án nhà ở đều tập trung vào phân phúc nhà cao cấp mà bỏ quên phân khúc cho người thu nhập thấp, dẫn đến sự lệch pha trong quan hệ cung cầu. Kết quả là hàng trăm dự án nhà ở thương mại triển khai không hiệu quả, trong khi quỹ đất xây nhà ở cho người thu nhập thấp không được chuẩn bị.

“Xây NOXH trong các khu nhà thương mại là để người nghèo cũng được hưởng thụ hạ tầng kỹ thuật tốt, bảo đảm môi trường sống và sự công bằng cho người có thu nhập thấp. Nếu chủ đầu tư làm đúng theo quy định sẽ có nhiều dự án NOXH ở trung tâm và được kết nối với hạ tầng có sẵn như khu Giang Biên, Sài Đồng (quận Long Biên, Hà Nội)”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết. Nhưng cũng theo Thứ trưởng Nam, địa phương nào cũng cam kết sẽ dành cho NOXH những ưu tiên về đất đai, nhưng với tình trạng thị trường BĐS vẫn đang nóng bỏng như hiện nay, không ít dự án NOXH đang gặp cảnh thiếu quỹ đất trầm trọng.

“Bộ Xây dựng phải thường xuyên kiểm tra, giám sát việc dành quỹ đất cho NOXH của các DN và xử lý nghiêm các DN sai phạm”. Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Trong cuộc kiểm tra các dự án NOXH mới đây tại Hà Nội của Bộ Xây dựng, nhiều sai phạm của các DN đã bị phát hiện. Cụ thể, trong số 12 dự án bị kiểm tra, có một dự án hoàn toàn không dành quỹ đất nào cho NOXH. Trong 11 dự án có dành quỹ đất, chỉ có 3 dự án triển khai xây dựng NOXH, 3 dự án chuyển đổi sang xây dựng nhà tái định cư, còn lại chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Đó là còn chưa kể việc một số dự án quy hoạch diện tích đất cho NOXH tại phần diện tích “xấu nhất” của dự án…

Kết quả khảo sát cũng cho thấy, các chủ đầu tư đang không “mặn mà” trong việc chia sẻ dự án thương mại để phục vụ cho nhu cầu về NOXH. Chuyên gia xây dựng Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam lí giải cho sự thờ ơ này là bởi tỷ suất lợi nhuận đối với NOXH bị khống chế ở mức 10% là khá thấp. Trong khi đó, chủ đầu tư phải đối mặt với hàng loạt vấn đề phát sinh như đền bù giải tỏa, thủ tục đầu tư xây dựng hay những biến động rủi ro trong thi công. Nếu chỉ lãi 10% là “không an toàn”.

“Đa số các dự án BĐS hiện nay không phải là dự án mới mà đã triển khai từ trước khi Nghị định 188 và Thông tư 08 về việc xây dựng NOXH được ban hành. Việc thay đổi về chính sách làm xáo trộn kế hoạch kinh doanh của DN, khiến họ phải điều chỉnh lại quy hoạch dự án, làm kéo dài thời hạn triển khai dự án. Ngoài ra, một số DN còn băn khoăn khi xây dựng NOXH tại các khu đô thị thương mại, họ sẽ phải điều chỉnh mật độ xây dựng, kết cấu công trình”, ông Liêm phân tích thêm.

Kiến nghị tăng thêm quỹ đất

Bên cạnh các DN không chấp hành nghiêm chỉnh quy định về NOXH, một số DN khác lại cho rằng, để giải bài toán thiếu đất cho NOXH hiện nay, cần phải có thêm quỹ đất. Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Tổng Công ty Viglacera cho biết, Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) đã đưa vào sử dụng hơn 2.000 căn NOXH và chuẩn bị bàn giao hơn 1.000 căn hộ giai đoạn 3 (thừa so với quy định về quỹ đất 20% cho NOXH). Ông Tuấn cho rằng, quy định 20% quỹ đất dành cho NOXH tại khu đô thị có diện tích trên 10 ha là ít và kiến nghị nới rộng con số này. “Hiện nay, ngay sát Khu đô thị Đặng Xá là khu đất trống phía sau Nhà thi đấu Gia Lâm. Nếu được bố trí đất, chúng tôi sẽ tiếp tục triển khai xây dựng NOXH để kết nối với hạ tầng có sẵn tại đây”, ông Tuấn chia sẻ.
 

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố có 66 dự án phát triển NOXH. Tuy nhiên, tính đến năm 2013, Hà Nội mới có 9 dự án NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp hoàn thành và đưa vào sử dụng. Trong năm 2014 sẽ có thêm 3 dự án hoàn thành với trên 115.000 m2 sàn xây dựng.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Đức Đạt, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và thương mại Thủ đô, chủ đầu tư dự án NOXH Chèm - Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, sau khi triển khai tiếp gần 1.000 căn giai đoạn 2 tại đây thì DN đã hết đất để làm tiếp. “Chúng tôi có sẵn nguồn lực tài chính nhưng nếu không có đất tại vị trí phù hợp thì không thể triển khai tiếp dự án được”, ông Đạt nói.

Chính sách phát triển NOXH là một chính sách lớn, hướng đến bảo đảm lợi ích của người dân nghèo. Tuy nhiên, theo TS Phạm Sỹ Liêm, để triển khai có hiệu quả chính sách này, Nhà nước cần quan tâm đến lợi ích của các chủ đầu tư bởi nếu mục tiêu bảo đảm lợi ích xã hội của Nhà nước không hài hòa với mục tiêu lợi nhuận của DN thì không thể thuyết phục được họ tham gia tích cực vào chính sách này. Các cơ quan quản lý nên tăng cường đối thoại với các chủ đầu tư để tạo ra sự đồng thuận chung trong việc triển khai chính sách NOXH.