Thị trường nhà ở cho thuê (NƠCT) được đánh giá là còn "màu mỡ" cho doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) nhưng vẫn chưa được quan tâm đúng mức.

Từ nhiều năm nay, mảng thị trường BĐS cho thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM luôn ghi nhận sự sôi động ngay cả khi địa ốc "đóng băng" cục bộ. Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam cho thấy, cả nước hiện còn khoảng 11.458 hộ chưa có nhà ở. Trong đó, tại khu vực đô thị, số hộ không có nhà ở vào khoảng 4.502 hộ.

Nhu cầu vẫn lớn

Trong phân khúc NƠCT, tạm chia thành cho thuê để ở và cho thuê làm văn phòng kinh doanh (sàn thương mại). Các căn hộ cho thuê để ở, tại thời điểm này, chính là tâm điểm của phân khúc cho thuê, đặc biệt tại thị trường BĐS ở Hà Nội. Theo chị Hằng, nhân viên môi giới của một sàn nằm trong liên minh sàn giao dịch BĐS G5, từ đầu năm tới giờ, có những hôm nhân viên môi giới không đủ thời gian để dẫn khách đi vì quá đông.

Thậm chí, việc nhân viên môi giới của các sàn khác nhau phải chia sẻ khách hàng nhằm đi tới giao dịch thành công là chuyện như cơm bữa (!) Còn theo chị Trâm Anh, nhân viên môi giới của một sàn giao dịch chuyên về sản phẩm cho thuê (có trụ sở trên đường Hoàng Đạo Thúy, Hà Nội), từ quý I/2013 đến nay, những sản phẩm chủ yếu giao dịch được, và mang lại sức sống cho đơn vị, chính là căn hộ cho thuê để ở và chung cư bình dân.

Thực chất, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng cao hơn. Người lao động ở các tỉnh thành khác tới đô thị để làm ăn sinh sống, là một trong những đối tượng có nhu cầu cao. Trong khi nền kinh tế còn khó khăn, thu nhập của đại bộ phận người lao động vẫn chưa có tỷ lệ tương xứng với giá các BĐS để ở. Thị trường cũng đang quá thiếu các sản phẩm nhà ở thích hợp nhất (nhà giá rẻ, diện tích hợp lý)… Tất cả những yếu tố đó đã "đẩy" đa phần khách hàng có nhu cầu ở thực tại các đô thị phải tìm tới sản phẩm cho thuê (bao gồm cả đi thuê chung cư mini) để "an cư lạc nghiệp".

Hiện nhiều DN vẫn "hờ hững" và chưa quan tâm thực sự tới mảng thị trường NƠCT. Một số DN nhận thức rằng nhu cầu thuê chỉ là tạm thời, mang tính "chống cháy" của người tiêu dùng. Do đó, nếu có chuyển hướng đầu tư, chỉ có một số DN thực sự đã "chán" với cảnh thị trường lên xuống và muốn gỡ lại bằng cách kinh doanh nhỏ lẻ. Mặt khác, hành lang pháp lý chưa thuận lợi cho DN phát triển NƠCT, đồng thời khả năng thu hồi vốn trong dài hạn, khiến họ "ngán ngẩm".

Nhưng khó phát triển

Theo Quỹ phát triển nhà ở Tp.HCM, hiện chưa có DN đầu tư căn hộ cho thuê hàng năm, vì ngân hàng chưa có cơ chế cho vay dài hạn và lãi vay quá cao. Nếu vay tiền với lãi suất cao để làm dự án, DN sẽ thua lỗ. Hiện các DN vẫn phải đang vay với lãi suất 12%, chỉ có những DN thân thiết với ngân hàng mới được vay mức 10%/năm. Hơn nữa, các ngân hàng cho vay thời hạn dài cao nhất là 15 năm như hiện nay, cũng khó có DN nào mạnh dạn đầu tư, vì vào phân khúc nhà này khó thu hồi vốn.

Thậm chí, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, còn hiến kế: phát triển NƠCT mới theo hình thức DN đầu tư dự án đối với căn hộ cho thuê theo tháng và giá cho thuê được tính sao đó để DN có thể thu hồi vốn sau 15 – 20 năm. Sau khi hết chu kỳ thu hồi vốn 15 – 20 năm, dự án sẽ tự động chuyển về nhà ở thương mại, DN có quyền mua bán theo cơ chế thị trường…

Như vậy đã rõ, DN cũng có cái lý để "nói không" với NƠCT. Khách hàng vẫn tìm những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu ở của mình, dù là trong ngắn hạn (6 tháng- 1 năm). Vẫn biết tâm lý sở hữu nhà đất luôn giữ vai trò chủ đạo trong đại bộ phận người dân. Nhưng sẽ không lâu nữa, yếu tố sở hữu đất không quá nặng nề, và người dân sẽ chia "sẻ" túi tiền của mình cho các mục đích khác mang tính nhân sinh hơn, khi đó sẽ là sự "lên ngôi" của NƠCT.

Theo một số các đơn vị tư vấn, định giá nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, NƠCT vẫn sẽ được quan tâm trong tương lai phát triển của BĐS Việt Nam. Bởi nhận thức người dân sẽ ngày càng nâng cao, thu nhập được cải thiện, nhu cầu theo đó cũng đa dạng hơn, chưa kể tới việc nhiều đơn vị nước ngoài tới làm việc, cư trú dài hạn tại Việt Nam, sẽ thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm cho thuê. (bao gồm cả mảng văn phòng, sàn thương mại cũng như cho thuê để ở.

Chính sách là vấn đề tối quan trọng để giúp điều này thành hiện thực: giảm thuế VAT, giảm phí giao dịch với dạng cho thuê – thuê mua, miễn tiền sử dụng đất cho DN, nới các thủ tục hành chính về chuyển đổi công năng các sản phẩm địa ốc, cởi trói cho người nước ngoài đối với việc tiếp cận các BĐS Việt Nam, hoạch định các chế tài ràng buộc chặt chẽ hơn trách nhiệm, nghĩa vụ trong hợp đồng giao dịch dân sự giữa chủ cho thuê và khách hàng.