Thị trường BĐS sẽ nóng đến mức độ nào, có thể có sốt không, liệu có nên chần chừ thêm trong việc mua nhà… là những câu hỏi giới đầu tư và người mua nhà quan tâm nhất hiện nay. Giải mã những câu hỏi này cũng là điều nhiều người mong muốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay.

Đầu cơ khó lũng đoạn

Thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng và đặc biệt đầu cơ đang mạnh lên là nhận định chung của nhiều doanh nghiệp dịch vụ BĐS như Savill, CBRE… trong báo cáo về thị trường BĐS quý I-2015. Theo đó, sự nóng lên của thị trường, đặc biệt giá nhà liên tục tăng một phần nhờ sức tác động của đội ngũ đầu cơ đông đảo này.

Nhận định của Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho thấy, trong quý I, hiện tượng tăng giá đột biến tại một số dự án không xuất phát từ nhu cầu thực của thị trường, mà một phần do một số sàn giao dịch, cá nhân môi giới làm giá. Đây là hoạt động được xem chưa chuyên nghiệp và có thể gây nên nhiều tác hại xấu cho thị trường.

Sự lớn mạnh của đầu cơ trong bối cảnh ngày 1-7 với những quy định rộng cửa đang tới gần đã làm nhiều người kỳ vọng về một thị trường nóng hơn nữa sẽ diễn ra trong thời gian tới, đặc biệt sự kỳ vọng về siêu lợi nhuận BĐS có thể mang lại. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, điều này rất khó xảy ra. “Việc BĐS quý I vừa qua tăng trưởng mạnh xuất phát từ nền kinh tế đang phục hồi, lãi suất đang ở mức thấp, xuất hiện dòng tiền chảy vào BĐS, nhu cầu thực tăng lên.

Tuy nhiên, thời gian tới, thị trường có tốt lên nhưng không thể nóng như những năm trước. Sở dĩ có điều này bởi nguồn cung mới ra thị trường còn rất ít, chủ yếu đến quý IV-2014 mới có sản phẩm mới. Mặt khác, trên cơ sở cung cầu, nguồn cung vẫn mạnh hơn cầu nên khó có thể gây ra sốt” - ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhận định.

GS. Đặng Hùng Võ cũng thừa nhận, việc thị trường sốt cục bộ tại một vài dự án, giá tăng có thể xảy ra, nhưng nóng sốt trên diện rộng như những năm trước hoàn toàn không thể. Bởi lẽ người mua bây giờ đã rất tỉnh táo trước sự nhiễu loạn của thị trường, các dự án cũng được kén chọn kỹ lưỡng và tâm lý bằng mọi giá phải mua nhà như trước cũng không còn. “Đầu cơ quay lại nhưng người mua thực vẫn thống lĩnh thị trường nên nóng đến mức thành sốt là điều khó xảy ra” - ông Võ cho biết.

Đồng tình với quan điểm này, ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng mọi thứ đã khác trước. Thí dụ, trình độ và kinh nghiệm của chủ đầu tư, nhà phân phối đã được nâng lên, họ sẽ không lặp lại những bài học trong quá khứ, khách hàng cũng thông thái hơn trước rất nhiều. “Trước đây, có khách hàng mua dự án nhưng không biết mảnh đất nằm ở đâu. Nay họ tìm hiểu rất kỹ mọi thông tin để giảm thiểu rủi ro. Sự khác biệt tưởng chừng rất nhỏ nhưng thể hiện tư duy của người mua đã thay đổi” - ông Quang nói.

Tỉnh táo khi mua nhà

Tâm lý gấp rút mua nhà trước nguy cơ thị trường tăng giá, thậm chí sốt trong các quý còn lại của năm 2015 đang thường trực đối với nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà thực. Điều này càng có động lực hơn khi những con số về lượng giao dịch trên thị trường trong quý I được công bố. Theo đó, chỉ tính riêng trong tháng 3 tại Hà Nội, đã có gần 1.500 giao dịch BĐS thành công, tăng 25% so với tháng 2.

Tính chung trong quý I-2015, số lượng giao dịch thành công là 4.250, tăng gấp gần 3 lần so với quý I-2014. Hoạt động xây dựng sản xuất và thị trường BĐS trong 3 tháng đầu năm đang trên đà tiếp tục phục hồi tích cực, giá nhà ở tương đối ổn định. Còn tại TPHCM, lượng giao dịch thành công cũng tăng thêm 30% so với trước.

Tuy nhiên, lời khuyên của những người am hiểu thị trường BĐS vẫn là cần tỉnh táo để tránh mắc bẫy. “Nhà đầu tư không nên quá nôn nóng. Một số dự án tăng giá nhanh nhưng nguồn cung sẽ được bổ sung nhiều trong thời gian tới. Chủ đầu tư sẽ còn phải tìm kiếm khách hàng, khách hàng sẽ có nhiều dự án để lựa chọn”- ông Vũ Cương Quyết nhận định.

Ngay cả yếu tố dễ gây ra sự biến đổi cho thị trường nhất là nhà đầu tư nước ngoài và người nước ngoài cũng đang là ẩn số. Theo ông Phạm Hải Đăng, Chủ tịch Keller Williams Commercial Northern Việt Nam, đề cập đến tỷ suất lợi nhuận từ khối ngoại bây giờ còn quá sớm. Nguồn cầu tăng lên đến mức nào cần phải có thời gian kiểm chứng.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng khẳng định nếu tìm được dự án phù hợp với nhu cầu, với tình hình tài chính, hoàn toàn có thể mua nhà. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc đổ xô vào mua BĐS bằng mọi giá. Càng nôn nóng, càng dễ sập bẫy giá cao, bởi thực tế thị trường cho thấy nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đang tiếp tục sử dụng chiêu thức giảm giá bán đợt 1, bán nhỏ giọt tạo khan hiếm giả tạo, sau đó tăng giá bán khiến nhiều người mua nhà bị choáng ngợp trước lợi nhuận mà dự án có thể mang lại.