Các chuyên gia khuyến nghị, khách hàng mua nhà phải nhìn vào giá trị thực của dự án căn hộ trong bối cảnh thị trường căn hộ đang có dấu hiệu loạn giá chênh.

Từ năm 2010 đến nửa đầu năm 2013, thị trường căn hộ Hà Nội rơi vào trầm lắng, giá liên tục giảm sâu, nhưng thanh khoản vẫn không được cải thiện. Trong thời gian này, các dự án chung cư do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu nổi lên như một hiện tượng, vẫn bán chạy và bán được giá chênh từ 30 - 50 triệu đồng/căn so với giá gốc chủ đầu tư công bố.

Các dự án căn hộ của doanh nghiệp này thu hút sự quan tâm của khách hàng được giải thích là mức giá bình quân trên một mét vuông thấp so với mặt bằng giá chung trên thị trường, diện tích căn hộ nhỏ nên giá bán căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của đa số người có nhu cầu về nhà ở.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2013, việc bán chênh lệch so với giá gốc đã không còn là “độc quyền” của các dự án chung cư do doanh nghiệp của “đại gia” Lê Thanh Thản làm chủ đầu tư. Hiện khách hàng có thể phải trả hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng tiền chênh nếu muốn mua căn hộ tại rất nhiều dự án căn hộ. Chẳng hạn, tại Dự án Chung cư CT2 Trung Văn của Vinaconex 3 (đang trong giai đoạn bàn giao), khách hàng phải trả chênh so với giá gốc từ 70 đến hơn 100 triệu đồng.

Dự án Chung cư Văn Phú Victoria của Văn Phú Invest hay Dự án Xuân Mai Park State của Vinaconex Xuân Mai (đều ở quận Hà Đông), sau đợt mở bán có điều chỉnh giá mới đây cũng bắt đầu xuất hiện hiện tượng chênh lệch giá. Chung cư N04 Đông Nam Trần Duy Hưng, dự án đang khiến dư luận chú ý vì liên quan đến vụ kiện đòi nhà của khách hàng, cũng có mức chênh lên đến cả trăm triệu đồng/căn.

Thậm chí, một dự án cao cấp khác là Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát (đã và đang bàn giao), nhiều khách hàng muốn mua căn hộ có diện tích dưới 150 m2 cũng phải mất tiền chênh lên đến 3 - 6 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh hàng loạt dự án căn hộ có tình trạng bán chênh lệch so với giá gốc, các dự án do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư lại càng “tăng nhiệt”. Cụ thể, tại Dự án Chung cư Đại Thanh, các căn hộ đã có mức chênh trung bình khoảng 3 triệu đồng/m2 (tức đã tăng khoảng 20% giá gốc). Giá bán của căn hộ tại Dự án Chung cư Kim Văn - Kim Lũ của đơn vị này có mức chênh khoảng 70 triệu đồng/căn. Dự án VP6 Linh Đàm cũng có mức chênh tương tự. Có quá nhiều dự án xuất hiện giá chênh khiến không ít người lạc quan cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi.

Nhìn nhận về hiện tượng chênh lệch giá tại nhiều dự án, ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc Sàn giao dịch Phú Quý Land cho rằng, nhu cầu thực của thị trường căn hộ hiện rất lớn, trong khi đó, nguồn cung lại hạn chế, nên chênh lệch giá xuất hiện là đương nhiên.

Theo ông Hà, do thị trường có dấu hiệu hồi phục nên một bộ phận nhà đầu tư đã quay lại thị trường, khiến thanh khoản và giá bán tại một số dự án hiện rất “nóng”.

Đại diện Sàn giao dịch Nhà đất 24h nhìn nhận, giá bán một số dự án có vị trí tốt, diện tích hợp lý đang tăng “nóng” là do nhu cầu của thị trường với loại căn hộ này hiện rất cao. Tuy nhiên, vị này nhấn mạnh, căn hộ tại một số dự án đang bị giới đầu cơ “thổi giá”, chứ với giao dịch thực, mức chênh không quá lớn như vậy.

Trao đổi với ĐTCK, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ đô cho rằng, do thị trường giảm giá trong một thời gian dài, khiến giá bán tại nhiều dự án đã về mức hợp lý, nhiều người có nhu cầu về nhà ở cũng muốn mua nhà lúc này. Thế nhưng, với giá chênh quá lớn hiện nay, người mua nhà nên xem xét kỹ giá trị thực của căn hộ, không nên lao theo thông tin ảo, sẽ dễ bị nếm trái đắng.

Theo ông Kiên, với nhiều dự án căn hộ ở xa trung tâm, để tăng thanh khoản, chủ đầu tư đã chia nhỏ căn hộ, thay đổi thiết kế và điều chỉnh mật độ. Sự điều chỉnh này khiến gia tăng dân số, hạ tầng kỹ thuật bị quá tải, sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cư dân sau này.

“Nếu chấp nhận mua căn hộ với mức chênh quá cao, đồng nghĩa với việc khách hàng không mua được căn hộ theo đúng giá trị thực”, ông Kiên nói và cho rằng, việc mua nhà vì cần một chỗ ở, mà không tính đến giá trị thực của căn hộ, khách hàng có thể phải hối hận vì sẽ gặp nhiều bất tiện trong sinh hoạt và chất lượng cuộc sống thiếu đảm bảo sau này. Nếu đuổi theo mức giá chênh với mục đích đầu tư, rủi ro cũng rất lớn nếu các dự án này trở về giá trị thực của nó.