Thị trường bất động sản (BĐS) trên đà hồi phục nhưng vẫn còn tiềm ẩn khó khăn; nguy cơ những căn bệnh cũ của thị trường khi phát triển nóng vẫn có thể tái diễn; rào cản của chính sách tác động không nhỏ đến phát triển BĐS… Đó là nhận định của các chuyên gia, nhà kinh tế tại nhiều cuộc hội thảo được tổ chức thời gian gần đây.

Vết thương lòng tin

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng giá BĐS hiện nay đã giảm 30-40% so với thời điểm cao nhất, đang ở mức ổn định và tiệm cận với giá thành, đặc biệt phân khúc nhà giá thấp. Theo số liệu của Bộ Xây dựng giao dịch BĐS 2 năm 2013-2014 tăng liên tục, đặc biệt ở TPHCM và Hà Nội năm 2014 tăng gấp 3 lần so với 2013. Dư nợ lĩnh vực BĐS cũng tăng từ 180.000 tỷ đồng lên 300.000 tỷ đồng.

Gói 30.000 tỷ đồng tính đến ngày 15-1-2015 đã cho vay được 10.000 tỷ đồng, trong đó dành cho người mua nhà 6.000 tỷ đồng. Theo Tổng cục Thông kê 5 năm qua bình quân mỗi năm cả nước xây mới 83 triệu m2 sàn nhà ở, cá biệt trong năm 2014 con số này lên đến 94 triệu m2, trong đó TPHCM 7 triệu m2. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, chưa phục hồi hoàn toàn và còn nhiều việc phải làm để thị trường phát triển bền vững.

TS. Nguyễn Minh Ngọc (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng thời gian qua sự phình to của bong bóng BĐS do kỳ vọng quá lớn vào sự phát triển của nền kinh tế và niềm tin giá đất sẽ không giảm (bài học từ Nhật Bản). Điều này dẫn tới việc dồn quá nhiều nguồn lực vào BĐS.

Hệ quả là nguồn vốn chủ yếu vay ngắn hạn tại TPHCM, hay từ nguồn tiết kiệm như Hà Nội đã làm cho bong bóng BĐS phình to, vượt xa các thông số cơ bản (như thu nhập hay tốc độ tăng trưởng) của nền kinh tế. Khi bong bóng xì hơi, sau một thời gian dài vẫn không thể hồi phục, người dân đã mất niềm tin vào thị trường.

Sự mất lòng tin không chỉ xuất phát từ những lý do khách quan ảnh hưởng đến doanh nghiệp như hệ thống chính sách chưa phù hợp, thiếu ổn định, mà còn từ chính nguyên nhân nội tại của doanh nghiệp. Đó là sự phát triển thiếu bền vững do năng lực tài chính, năng lực thực hiện dự án yếu; không tuân thủ các cam kết với khách hàng; hoạt động đầu tư, phân phối, quản lý, tư vấn… thiếu chuyên nghiệp. TS. Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã có đóng góp lớn trong việc tạo ra công ăn việc làm cho người lao động, góp phần ổn định xã hội và thực hiện thành công các mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước. Các doanh nghiệp BĐS phát triển mạnh mẽ về cả quy mô, trình độ quản lý, năng lực nghề nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã có khả năng tự đầu tư được những dự án quy mô lớn, có hệ thống kỹ thuật phức tạp, hiện đại như các tòa nhà cao tầng, các khu nhà ở phức hợp… Tuy nhiên trong những năm gần đây, số lượng doanh nghiệp phá sản và dừng hoạt động cũng tăng nhanh. Lòng tin đối với các doanh nghiệp BĐS bị giảm sút trầm trọng. Đỉnh điểm của sự mất lòng tin là các vụ khiếu kiện giữa doanh nghiệp BĐS với nhau, giữa khách hàng và các chủ đầu tư tăng mạnh.

Do vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, nên khi phục hồi thị trường BĐS rất dễ tái diễn tình trạng bong bóng. Trong cơ cấu để phát triển thị trường BĐS chuyên nghiệp phụ thuộc vào sự đồng bộ của hệ thống các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, hiện nay tại các dự án BĐS, doanh nghiệp vừa là nhà phát triển, nhà đầu tư dự án, nhà phân phối, thậm chí kiêm luôn cả chức năng của nhà quản lý vận hành dự án.

Trong khi đó, việc chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu, thông tin chính thống quốc gia về thị trường BĐS để có thể cung cấp các thông tin đáng tin cậy, gây khó khăn cho các thị trường có liên quan như thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường lao động… Điều này cùng với rủi ro pháp lý trong lĩnh vực BĐS vẫn còn rất lớn, nhất là các quy định liên quan đến BĐS và nhà ở, đã khiến sự kết hợp mang tính hỗ trợ các thị trường với thị trường BĐS chưa hiệu quả.

Rủi ro chính sách, tính chuyên nghiệp chưa cao

Theo nhiều chuyên gia, sự tác động của hệ thống chính sách đến hoạt động của doanh nghiệp là một trong các ảnh hưởng mang tính khách quan ngoài sự kiểm soát của doanh nghiệp. Ở thị trường BĐS Việt Nam, đây là một trong các rủi ro khó kiểm soát cần được quan tâm đối với các doanh nghiệp. Việc thay đổi nội dung các văn bản pháp luật sẽ dẫn đến sự thay đổi lớn trong hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

Trong khi đó, hệ thống văn bản pháp luật nước ta đang trong quá trình hoàn thiện thích ứng với thị trường, còn nhiều chồng chéo nên cần điều chỉnh phù hợp với hoạt động đặc thù của doanh nghiệp. Về phía doanh nghiệp đầu tư BĐS chưa theo kịp sự phát triển của thị trường mà theo phong trào, nặng về mua bán kiểu sản xuất nhỏ dẫn đến rủi ro lớn và tạo ra bất ổn.

Về khách hàng, do sự đấu tranh về quyền lợi chính đáng chưa cao, chưa đúng phương pháp dẫn đến mâu thuẫn kéo dài, khiếu kiện phức tạp. Bản thân thị trường BĐS chưa thực sự minh bạch từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án, quá trình đầu tư, phân phối sản phẩm…

TS. Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), cho rằng trước khả năng tăng trưởng chậm lại của nền kinh tế thế giới cũng như khu vực, cùng những thách thức của nội tại nền kinh tế, trong năm 2015 Chính phủ tiếp tục theo đuổi chính sách ổn định kinh tế vĩ mô, tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, thực hiện các giải pháp tăng tổng cầu và tiếp tục đẩy nhanh tái cơ cấu nền kinh tế.

Trong đó BĐS vẫn là ngành được quan tâm và có những chính sách cụ thể để hỗ trợ trong từng thời điểm. Phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn tiếp tục là kênh giao dịch chủ lực do có nhu cầu thật của người dân. Mặt khác, phân khúc căn hộ có giá trung bình và khá vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ.

Sòng phẳng và cạnh tranh
 

Việc phối hợp cung cấp thông tin thị trường giữa Nhà nước và doanh nghiệp BĐS chưa hiệu quả do thông tin khó tiếp cận, thiếu minh bạch. Ảnh hưởng của hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS chưa tích cực, khi buông lỏng, khi khép chặt; tệ quan liêu, tham nhũng, các thủ tục nặng về hành chính, sự vô cảm của các cán bộ công chức khi thực thi nhiệm vụ… nhiều khả năng tái diễn, tiếp tục gây rủi ro lớn cho thị trường BĐS. TS. Lê Xuân Nghĩa

Tại TPHCM, đất nền dự án tại các quận 7, 2, 9, Bình Tân... vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư. Ngoài ra, các dự án thuộc khu vực ngoại thành, vị trí vùng ven như Long An, Long Thành - Đồng Nai, Bình Dương... sẽ phát triển mạnh do giá đất khu vực nội thành ngày càng cao, trong khi quỹ đất trong khu vực trung tâm đã khai thác gần hết.

Giá đất cao tại trung tâm TP đang có những tác động đến tâm lý người mua chuyển sang các khu vực ngoại thành. Điều này cho thấy thị trường chú trọng vào nhu cầu nhà ở nhiều hơn cơ hội đầu tư. Đối với các dự án này, cơ sở hạ tầng cần phải được hoàn thiện và thời gian đi lại cần giảm bớt. Chính sách bán hàng hấp dẫn và điều chỉnh phù hợp cùng với hỗ trợ tài chính sẽ tăng cơ hội mua căn hộ.

Dự báo thị trường căn hộ tại Hà Nội, TPHCM sẽ thể hiện rõ nét về nguồn cung lớn, tạo ra áp lực về giá, chất lượng dự án. Do đó, chủ đầu tư cần có chiến lược giá hướng đến khả năng chi trả của khách hàng, tiếp thị sản phẩm và áp dụng nhiều chính sách, chiêu thức thúc đẩy mãi lực...

Nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc nhà trung bình, cao cấp sẽ dần phục hồi ở những khu vực thuận lợi về cơ sở hạ tầng, dù chuyển biến khá chậm. Phân khúc văn phòng cho thuê tiếp tục đình trệ do số lượng các doanh nghiệp ngừng hoạt động tăng lên, doanh nghiệp mới khả năng chi trả hạn hẹp. Mặt khác còn có sự cạnh tranh gay gắt về loại hình văn phòng cho thuê tại các dự án căn hộ.

Hàng loạt dự án BĐS tung hàng trong năm 2014 cho thấy chủ đầu tư đã rất linh hoạt trong các phương án kinh doanh tiếp cận nguồn cầu, như chi nhiều hơn cho quảng cáo, giới thiệu sản phẩm trên tất cả các kênh truyền thông; áp dụng điều khoản thanh toán mới linh hoạt, phù hợp với khả năng chi trả hoặc gia hạn thanh toán với tiến độ dài hơi hỗ trợ phần nào gánh nặng tài chính cho khách hàng…

Về những thách thức trong năm 2015, nhiều chuyên gia cho rằng đó là niềm tin thị trường chưa được phục hồi một cách vững chắc, chưa giải quyết được yếu tố cơ bản là nguồn tiền mua BĐS phải dựa trên thu nhập của người dân. Đối với doanh nghiệp sẽ có hàng loạt thách thức trong cạnh tranh về vị trí, giá; dịch vụ bán hàng, chăm sóc khách hàng; dịch vụ quản lý chung cư…

Mỗi công ty có tầm nhìn, chiến lược, văn hóa, cách tuyển dụng nhân viên, sản phẩm và khách hàng riêng. Dựa vào các định mức chuẩn theo ngành có thể sẽ là phương pháp hữu ích lúc khởi đầu, song sự thành công sẽ đến từ các doanh nghiệp có khuyến mại phù hợp...