Do giá bất động sản (BĐS) trước đây có xu hướng tăng với tốc độ cao, làm mọi người có cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất, nên đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao. Ở nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư của cả nước, tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết doanh nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu tư BĐS và coi đó là hoạt động kinh doanh chủ yếu. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra “cầu ảo”, tất dẫn tới tình trạng “bong bóng” trong BĐS và ế thừa hiện nay.

Chính sách đi theo thị trường

Trong một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi, sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng có những ngữ cảnh riêng. 2 lần sốt giá giai đoạn 1991-1993 và 2001-2003 hoàn toàn do đặc thù của nền kinh tế chuyển đổi tạo thành, đây là quá trình tăng giá từ bao cấp chuyển sang thị trường.

Nhưng lần sốt giá tiếp theo 2007-2008 có nguyên nhân khác, đó là sự thay đổi phương thức kinh doanh, chuyển vốn đầu tư sang thị trường BĐS sau khi “bong bóng” thị trường chứng khoán bị vỡ.

Hiện nay Việt Nam có một hệ thống luật pháp tác động khá nhiều vào thị trường BĐS, trong đó phải kể tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Giá, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự… Như nhiều ý kiến đã nói, hệ thống luật pháp nhiều nhưng vẫn tồn tại khoảng trống, khoảng chồng chéo khá lớn

Năm 2008, kinh tế Việt Nam có biểu hiện lạm phát và Chính phủ đã phải đưa ra gói giải pháp kiềm chế lạm phát, trong đó chủ yếu là các giải pháp tài khóa và tiền tệ nhằm giảm độ nóng phát triển kinh tế, cụ thể hơn là giảm tăng trưởng. Giải pháp tài khóa là giảm đầu tư công, rà soát lại các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách để cắt giảm các dự án chưa cần thiết.

Giải pháp tiền tệ là giảm cung tiền ra thị trường bằng cách tăng lãi suất tín dụng để hút tiền về các ngân hàng thương mại và giảm cho vay tín dụng, thậm chí ngân hàng không cung ứng vốn cho một số khu vực, trong đó có thị trường BĐS.

Vào cuối năm 2008, thị trường BĐS đứng trước khó khăn rất lớn về vốn vì các nhà đầu tư đến hạn phải trả lại các khoản tín dụng cả vốn lẫn lãi. Lúc đó thị trường BĐS rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá BĐS bán trên thị trường.

Đầu năm 2009, lạm phát có biểu hiện bị đẩy lùi, Chính phủ lại có giải pháp “đốt nóng” nền kinh tế sau khi chững lại do đối phó với lạm phát.

Gói kích cầu khoảng 1 tỷ USD đã được Chính phủ sử dụng để kích thích kinh tế mà một phần rất đáng kể được sử dụng để kích thích thị trường BĐS thông qua thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, thị trường BĐS như được tiếp sức vì đã có thêm vốn, hơi ấm đã trở lại và áp lực vốn đã giảm đáng kể lên các nhà đầu tư BĐS.

Tuy nhiên đến đầu 2011, lạm phát quay trở lại và Chính phủ phải sử dụng các chính sách kiềm chế lạm phát như trước đây, gồm giải pháp tài khóa và tiền tệ.

Trong một thời gian khá dài, đứng trước khó khăn về vốn do ngân hàng siết lại theo chủ trương của NHNN, Bộ Xây dựng cũng như các nhà đầu tư BĐS cố gắng thuyết minh BĐS cũng là một ngành sản xuất chứ không phải phi sản xuất và cũng được tiếp cận vốn tín dụng như các ngành nghề khác.

Hệ quả của quá trình kiềm chế lạm phát này là thị trường BĐS rơi vào trầm lắng và Chính phủ đã có Nghị quyết 02 với gói giải pháp toàn diện cho thị trường BĐS.

Hệ thống luật chồng chéo

Khi Luật Kinh doanh BĐS được thông qua, đã tạo hành lang pháp lý cho kinh doanh BĐS. Luật này điều chỉnh khá nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường, nhưng đáng tiếc là không điều chỉnh đối với hoạt động dịch vụ tài chính BĐS.

Trong suốt thời gian vừa qua, hình thức góp vốn trước để mua BĐS hình thành trong tương lai được cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng ưa thích, áp dụng và chủ đầu tư coi như một kênh huy động vốn hiệu quả. Song những rủi ro gắn liền vẫn chưa có cơ chế quản lý hiệu quả.

Những rủi ro về chất lượng, tiến độ, diện tích, dịch vụ nhà chung cư... luôn luôn gây lo lắng cho những người đã góp vốn, mà hậu quả hiện nay là minh chứng khi liên tục người mua nhà kiện chủ đầu tư. Bởi do Luật Kinh doanh BĐS xem xét phương án "mua bán nhà trên giấy" dưới góc độ quản lý hành chính, chứ không sử dụng công cụ tài chính nên các rủi ro hầu như vẫn còn nguyên trên thực tế.

Ngoài ra, các dịch vụ tài chính khác về BĐS như thế chấp, cầm cố, thế chấp thứ cấp, bảo đảm giao dịch... không được đề cập trong Luật này.
 

Từ trước khi Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Tài chính đã xây dựng và vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định giá đất đai và tài sản gắn liền "dưới ô" của Luật Giá, với các quy định khá cụ thể về đào tạo nghề, cấp phép hành nghề, hoạt động dịch vụ, tiêu chuẩn định giá...

Sau khi Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua, Bộ Xây dựng lại vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định giá BĐS khác, với các nội dung tương tự nhưng có nhiều quy định khác với các quy định do Bộ Tài chính đã ban hành, như các quy định về đào tạo nghề, cơ quan cấp phép hành nghề, tiêu chuẩn của người được phép hành nghề, tiêu chuẩn của tổ chức được cung cấp dịch vụ định giá...

Đây là một khoảng chồng chéo có xung đột rất đáng kể trong phạm vi quản lý một dịch vụ mới mẻ và rất quan trọng trên thị trường BĐS.

Luật Đất đai 2003 và Luật Xây dựng được Quốc hội thông qua trong cùng một kỳ họp Quốc hội tháng 11-2003, nhưng lại có một số quy định khác nhau về cơ chế Nhà nước thu hồi đất và trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.

Luật Xây dựng quy định Nhà nước không thu hồi đất cho các dự án vì mục đích kinh doanh, trách nhiệm bồi thường và hỗ trợ thuộc chủ đầu tư dự án. Trong khi đó, Luật Đất đai 2003 quy định cơ chế Nhà nước thu hồi đất được áp dụng cho một số loại dự án vì mục đích kinh doanh, trách nhiệm thực hiện bồi thường và hỗ trợ thuộc Nhà nước. Theo chuẩn mực quốc tế về chuyển dịch đất đai và bồi thường, Luật Xây dựng tiến bộ hơn nhưng các quy định của Luật Đất đai 2003 lại được vận hành trên thực tế.

Khiếm khuyết trong quy hoạch

Quá trình đô thị hóa chưa được xem xét đồng bộ giữa chuyển dịch vốn đầu tư, đất đai, lao động. Nhiều đô thị đã hình thành nhưng không có khả năng thu hút cư dân vì thiếu khả năng tạo việc làm, hoặc thiếu hạ tầng ở mức tối thiểu để bảo đảm cuộc sống đô thị.

Thành phố Vạn Tường thuộc khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi) là một thí dụ cụ thể, thành phố có khả năng thu hút cư dân vì có khả năng tạo việc làm từ khu kinh tế, nhưng không đủ hạ tầng xã hội nên các cư dân quay lại các khu dân cư nông thôn để sinh sống. Ngược lại, nhiều khu kinh tế cửa khẩu cũng như khu kinh tế ven biển có kết cấu hạ tầng được đầu tư khá tốt, nhưng mọi hoạt động kinh tế lại rất chậm nên không tạo được việc làm để thu hút dân cư. 

Hiện nay Quốc hội đang chuẩn bị thông qua Luật Đất đai sửa đổi và bắt đầu khởi động quá trình sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS. Quốc hội cũng đã giao cho Chính phủ xây dựng Luật Quy hoạch hướng tới tính đồng bộ của hệ thống quy hoạch. Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có nhiều yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS, trong đó có phương thức hợp lý để Nhà nước tác động vào thị trường.

Quy hoạch sử dụng đất chỉ làm nhiệm vụ đặt ra chỉ tiêu diện tích các loại đất được sử dụng cho mục đích phát triển BĐS trong giai đoạn 10 năm (trong quy hoạch) và 5 năm (trong kế hoạch), nhưng không chỉ ra được không gian cụ thể.

Nói cách khác, quy hoạch sử dụng đất chưa xác định cách tiếp cận quy hoạch không gian, nên rất hạn chế trợ giúp phát triển thị trường BĐS. Trên thực tế, khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng “phát triển nóng”, hầu như chỉ tiêu đất ở cho 10 năm được thực hiện ngay trong 2 hoặc 3 năm đầu.

Ngay cả trong thời gian thị trường BĐS “phát triển nóng”, tính đồng bộ trong quy hoạch thường bị lãng quên. Chẳng hạn một khu nhà chung cư được quy hoạch không đồng bộ với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã gây nên tình trạng nhà ở không gắn với nơi ở. Đây là một trong nhiều lý do tạo ra tình trạng nhiều khu dân cư bị bỏ hoang sau khi đã hoàn thành.

Một vấn đề đang đặt ra là do nhu cầu phát triển mở rộng đô thị, nên nhiều địa phương cấp tỉnh đã vạch ranh giới hành chính đô thị quá rộng, hơn cả quy hoạch phát triển. Tại nhiều tỉnh, địa bàn phường còn nguyên khung cảnh nông thôn miền núi.

Đây là tình trạng gây khó khăn cho quản lý, nhiều vùng chậm phát triển nhưng đang đuợc quản lý theo cách đô thị. Điều này cho thấy công cụ quy hoạch đang thể hiện khá nhiều khiếm khuyết, do cách nhìn quy hoạch bị chia cắt, tính chuyên nghiệp chưa cao, lợi ích từ quy hoạch chưa được quản lý sao cho minh bạch, thông tin trong quá trình xây dựng và thông tin về quy hoạch đã được phê duyệt chưa được công khai đầy đủ…

Chính vì vậy, nhiều dự án đầu tư khu dân cư chỉ tập trung vào phần đầu tư nhà ở để bán và thường chậm thực hiện, hoặc xin không thực hiện một số hạng mục đầu tư hạ tầng như khu vui chơi, hồ điều hòa, chỗ để xe...