Sau khoảng thời gian dài trầm lắng và “ủ bệnh” với nhiều xáo trộn, thị trường bất động sản (BĐS) đã bắt đầu cho thấy những điểm sáng của sự hồi phục. Mặc dù những tồn tại, vướng mắc vẫn còn, nhưng những hướng đi mạch lạc hơn đã có thể nhìn thấy rõ.

Tồn kho giảm, thanh khoản phục hồi

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 9-2013, tổng giá trị tồn kho BĐS trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ chung cư còn khoảng 23.007 căn, tương đương 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn, tương đương 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2, trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và xấp xỉ 2 triệu m2 đất nền thương mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng.

Thị trường BĐS sau thời gian “đóng băng”, đến nay đã có những chuyển động rất tích cực, giao dịch tăng lên, đặc biệt ở phân khúc nhà ở có quy mô trung bình và quy mô nhỏ, giá thấp. Điều đó khẳng định chính sách của Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã từng bước đi vào cuộc sống. Giá BĐS ngày càng phù hợp hơn với khả năng mua của người dân. Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng

Mặc dù lượng tồn kho còn rất lớn, nhưng nếu so với thời điểm tháng 7-2013 giá trị tồn kho đã giảm 5.603 tỷ đồng (5,21%), còn so với tháng 3-2013, con số này là 12.620 tỷ đồng (20,74%). Cùng với việc hàng tồn kho giảm, giá nhà ở cũng đạt được những con số ấn tượng.

So với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Hầu hết các dự án đã giảm từ 10-30% giá bán, một số dự án đã giảm giá tới gần 50% so với giá bán tại thời điểm “nóng” cách đây hơn 2 năm.

Nguyên nhân thị trường BĐS có nhiều tín hiệu khả quan vì đã thu hút sự quay trở lại của khách hàng. Mặc dù thanh khoản vẫn còn thấp nhưng thị trường đã có giao dịch, không rơi vào tình trạng “đóng băng” như thời điểm những tháng đầu năm.

Theo một nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam, thị trường BĐS trong quý III đã có diễn biến tích cực, khi các chủ đầu tư thực hiện tốt tiến độ thi công căn hộ, giảm giá chào bán và áp dụng nhiều chương trình khuyến mại. Giao dịch mua bán căn hộ đã tăng nhẹ so với quý II, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 9%.

Báo cáo của Công ty dịch vụ BĐS CBRE cũng cho thấy, lượng giao dịch căn hộ trên thị trường thứ cấp cải thiện đáng kể so với quý II, trong đó có cả phân khúc nhà dưới 15 triệu đồng/m2 lẫn phân khúc cao cấp. Theo ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở đã ổn định trở lại, tốc độ giảm giá chậm lại và người mua đang tìm đến giá trị thực của BĐS. Hiện nay chủ đầu tư bán những gì người mua cần chứ không phải bán những thứ mà họ có như trước.

Hướng đến số đông

Những con số trong báo cáo của Bộ Xây dựng và các công ty nghiên cứu thị trường BĐS đã phản ánh được phần nào sự khởi sắc trên thị trường những tháng cuối năm 2013. So với thời điểm vài năm trước, đây có thể coi là giai đoạn đáng mơ ước của những người mua nhà. Việc có thể dễ dàng tìm thấy một căn hộ vừa túi tiền và có thể đối thoại với chủ đầu tư một cách bình đẳng khiến niềm tin đang dần quay trở lại trên thị trường.

Thị trường BĐS 2014 đang có những tia sáng về sự hồi phục. Nếu các doanh nghiệp tái cơ cấu nhanh thị trường sẽ sôi động hơn vào năm 2015. Những khúc mắc, khó khăn hiện nay trên thị trường là hệ quả của một quá trình phát triển tự phát, không thể giải quyết ngay được nhưng rất cần sự quản lý, giám sát và khơi thông của Nhà nước. GS. Đặng Hùng Võ

Đồng tình với nhận định trên, GS. Đặng Hùng Võ cũng khẳng định, 2013 mặc dù còn nhiều trầm lắng nhưng có thể coi là một năm hứa hẹn nhiều tín hiệu sáng. Có thể nhìn thấy những chính sách của Chính phủ đã tác động làm cho thị trường tốt hơn thấy rõ. Nghị quyết 02 tạo cơ hội tốt cho doanh nghiệp như giảm thuế, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất...

Song song với việc tìm lối ra BĐS tồn đọng giá cao, việc phát triển phân khúc nhà giá thấp đã kích hoạt thị trường sôi động hơn. Giá nhà đã được các nhà đầu tư thi nhau chào với giá thấp, nhà ở thương mại có dự án 12 triệu, 10 triệu, thậm chí có nơi xa hơn có 8 triệu đồng/m2.

Điều này cho thấy thị trường BĐS đã hướng tới phân khúc của đại đa số người dân. Tiếp nữa là sự trợ giúp của Nhà nước về phân khúc nhà ở xã hội, đã mở ra một kênh tin cậy khác. Theo ông Võ, thị trường BĐS năm 2013 đã đi đúng hướng, mặc dù còn nhiều hạn chế, nhiều vướng mắc nhưng tạo nên một động lực mạnh mẽ hơn cho thị trường BĐS 2014 hồi phục, từ đó cơ hội để sở hữu nhà ở của người dân cũng tăng lên.

Sự khởi sắc trên thị trường BĐS cũng đã mang lại những động thái tích cực hơn về nguồn vốn. Ngoài nguồn vốn 30.000 tỷ đồng vẫn chưa thông đến với người dân và doanh nghiệp, nguồn vốn từ nước ngoài (FDI) cũng đã hình thành một kênh giúp doanh nghiệp vượt thoát khó khăn khi M&A BĐS hay liên doanh liên kết đang trở thành xu hướng.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tháng 11-2013 cả nước có 4 dự án FDI mới trong lĩnh vực BĐS với tổng giá trị gần 300 triệu USD, cao nhất kể từ đầu năm. Tính chung kết quả thu hút vốn FDI từ đầu năm đến nay cả nước có 20 dự án cấp phép mới và 4 dự án tăng vốn trong lĩnh vực BĐS, tăng 10 dự án so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy, sau thời gian dài trầm lắng, lượng dự án BĐS đang tăng dần dù số vốn mới đạt gần 885 triệu USD.

Tiếp tục tháo gỡ

Theo nhận định của một số chuyên gia BĐS, quyết tâm và hành động của Chính phủ đã mang lại những hiệu ứng tích cực, như ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp để đưa nhà ở đến với đông đảo người dân. Khi thị trường BĐS trong nước hấp dẫn hơn, ít rủi ro hơn, đó cũng là lúc các nhà đầu tư nước ngoài quay trở lại thị trường, tìm mua những dự án BĐS mà các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn buộc phải chuyển nhượng, tái cấu trúc hoạt động.
 

Mặc dù đã có những dấu hiệu khởi sắc hơn so với trước, song không thể phủ nhận những diễn tiến trên thị trường BĐS được xem là khá chậm. Những tàn dư thị trường BĐS 2013 để lại không phải là ít: hàng tồn kho còn nhiều, lãi suất lĩnh vực BĐS vẫn còn cao, trung bình từ 13-15%/năm, việc vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng còn quá chậm do những vướng mắc từ khả năng trả nợ của người thu nhập thấp... Đây là những rào cản khiến nhịp độ phục hồi thị trường trở nên chậm chạp.

Những tranh chấp đột ngột tăng cao tại thời điểm thị trường bình lặng đã phản ánh được mặt trái và nhiều vấn đề cần bàn tay Nhà nước tháo gỡ. Không khó để thấy rằng tranh chấp trong thị trường BĐS ngày một nhiều chính là hệ quả của thời kỳ thị trường phát triển nóng, hệ thống pháp luật thiếu chuyên nghiệp, nhiều người mua không qua tư vấn luật.

Những vấn đề gây ra tranh chấp cũng chính là những điểm yếu mà nhiều năm qua thị trường chưa khắc phục được. Chính Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng phải thừa nhận, giá BĐS thời gian qua giảm mạnh là do giá thời kỳ BĐS “nóng” là giá ảo, nay buộc phải giảm giá để trả lại giá trị thực của BĐS. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải giảm giá để tăng giao dịch sản phẩm BĐS, muốn vậy phải tiết giảm chi phí không cần thiết, đặc biệt là vật liệu cao cấp được thay thế bằng vật liệu trong nước.

Chính vì những khúc mắc của quá trình chuyển đổi, tái cấu trúc, đã có nhiều ý kiến cho rằng đây là giai đoạn cần sự quan tâm chỉ đạo của Nhà nước nhiều hơn nữa để thị trường không đi chệch hướng. Đặc biệt để doanh nghiệp cần tự đứng dậy trong khó khăn, tự giải quyết những vấn đề bản thân đang bế tắc.