Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi được giới kinh doanh BĐS kỳ vọng sẽ góp phần phá băng thị trường trong năm 2015. Tuy nhiên, vẫn còn những băn khoăn nhất định khi các chính sách mới được thực thi.

Nhiều chính sách "cởi trói"

Theo Luật Nhà ở sửa đổi, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, từ chỗ bị hạn chế đáng kể, đã được mở gần như hoàn toàn. Theo đó, cá nhân người nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được quyền sở hữu nhà ở với thời hạn 50 năm. Hơn nữa, quyền sở hữu được trao đầy đủ hơn, gồm cả quyền góp vốn, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý… Tương tự là đối tượng Việt kiều, cũng chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được sở hữu nhà không hạn chế mà không cần phụ thuộc vào việc còn hay không quốc tịch Việt Nam.

Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, quy định mới đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ hơn. Đó là, chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại chỉ được phép bán khi phần móng nhà được xây xong. Lần thanh toán đầu tiên không được phép quá 30% giá trị hợp đồng và những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng công trình nhưng không được thu quá 70% giá trị trước khi bàn giao nhà. Thậm chí, tỷ lệ này đối với chủ đầu tư có vốn nước ngoài còn thấp hơn, không quá 50%. Một điểm mới là trước khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, nhằm ràng buộc trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận của chủ đầu tư, điều mà nhiều dự án hiện đang bị bê trễ.

Cũng liên quan đến quyền lợi của người mua, quy định mới cho phép được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn mua nhà. Chủ đầu tư sử dụng tiền trả trước của người mua nhà cho mục đích xây dựng nhà và phải có một ngân hàng đủ năng lực bảo lãnh đối với việc xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả tiền nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao dự án đúng tiến độ cam kết. Các quy định này phần nào giải quyết bài toán niềm tin của người mua nhà trước tình trạng nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định trong thời gian qua, khi huy động vốn nhưng không thực hiện dự án; đồng thời "sàng lọc" ra những chủ đầu tư có thực lực tài chính, khả năng thực hiện dự án để tồn tại.

Luật Kinh doanh BĐS cũng tạo điều kiện cho chủ đầu tư thoái vốn dễ dàng hơn qua việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án hay toàn bộ dự án nhà ở. Điều này được kỳ vọng giảm điểm nghẽn trong những dự án đang bất động do chủ đầu tư hết vốn nhưng không thể chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác để tiếp tục thực hiện do trước đây chưa có quy định rõ ràng.

Cần nghiên cứu thêm

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Thái Bình và TS Lê Nết (Văn phòng Luật LNT & Partner), các quy định trên vẫn còn nhiều điểm băn khoăn khi thực thi. Trước hết, hạn chế số lượng người nước ngoài sở hữu nhà trong một chung cư hay một địa bàn hành chính cần phải có hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư, người bán nhà thực hiện. Vì chủ đầu tư hay người bán nhà khó có thể nắm được số liệu người nước ngoài hiện đang sở hữu nhà hay ký hợp đồng mua bán nhà tại một khu vực hành chính. Một điểm khó thực hiện nữa là quy định buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng thực hiện dự án, nhất là trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết, ngân hàng bảo lãnh phải hoàn tiền cho người mua; hay xử lý nguồn vốn đã đầu tư trong công trình dở dang. Nếu không có hướng dẫn cụ thể dẫn tới tình trạng không ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh; hoặc nếu có, chi phí ngân hàng sẽ tăng cao hơn rất nhiều vì trách nhiệm ngân hàng lớn hơn, dẫn đến giá thành nhà ở sẽ phải tăng lên.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, diễn biến thanh khoản của thị trường BĐS chịu ảnh hưởng lớn của thể chế chính sách. Chẳng hạn, các biện pháp thắt chặt đầu tư, kiềm chế lạm phát năm 2011-2012 làm giảm đáng kể tăng trưởng tín dụng, theo đó giảm nhanh thanh khoản thị trường, kiềm chế nguy cơ bong bóng BĐS. Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội năm 2013-2014 góp phần tăng thanh khoản phân khúc thị trường của người thu nhập thấp, bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội và kích cầu BĐS, tạo tâm lý và nền tảng ổn định cho thị trường. Năm 2015, việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở cũng là cách thức tăng cầu, tăng thanh khoản thị trường; khai thác yếu tố quốc tế để cải thiện trạng thái thị trường BĐS theo xu hướng phục hồi của kinh tế thế giới. Thể chế có ảnh hưởng đáng kể đến thanh khoản thị trường, vì vậy cần có giải pháp phù hợp như công cụ hữu hiệu để gây ảnh hưởng đến thanh khoản - TS Nguyễn Thường Lạng kết luận.