Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS vẫn còn “kẹt” ở giá bán quá cao, không rõ đầu ra và quy định về tiền sử dụng đất bất cập...

Giá bán vẫn quá cao so với khả năng mua

Theo đánh giá của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, hiện thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm lên, đặc biệt là phân khúc nhà có mức giá trung bình, diện tích căn hộ nhỏ, hợp lý phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại đa số người dân. Tuy nhiên, cũng có không ít dự án phải dừng triển khai vì “đói vốn”. Đối với các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi, Bộ trưởng nhận định hiện “vẫn ít có giao dịch”. Và năm nay, nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm trí sẽ phải rời bỏ thị trường.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, mấu chốt bế tắc của thị trường BĐS hiện nay là giá bán sản phẩm cao hơn nhiều so với năng lực tiêu dùng của khách hàng. Ông Andy Ho, Giám đốc điều hành Tập đoàn VinaCapital, chuyên về quản lý đầu tư và phát triển bất động sản, cho rằng: Thực tế, giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang ở mức cao. Hiện tại, giá nhà đất đang cao gấp 25 lần thu nhập trung bình người dân, trong khi đó, ở các nước khác, mức tối đa về giá chỉ cao gấp khoảng 7-8 lần thu nhập trung bình. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đa số người dân Việt Nam không có đủ điều kiện để sở hữu một căn nhà.

Tiền sử dụng đất còn bất cập

Phân tích yếu tố cấu thành giá bất động sản, ông Andy Ho chỉ rõ: Các yếu tố tạo thành giá bất động sản gồm có: chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí ngoài để hoàn thiện cho các thủ tục pháp lý dự án, tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay, chi phí xây dựng…

Trong đó, vướng mắc lớn nhất hiện nay là tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 quá cao. Đối với một số dự án, để đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp chủ đầu tư đứng ra thương lượng với người dân về giá đền bù, hỗ trợ di dời theo giá thị trường. Trong khi chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư đang phải tự đi mua đất của người dân theo giá thị trường, rồi đóng tiền sử dụng đất cũng theo giá thị trường thì xem như doanh nghiệp phải đi mua đất hai lần. Nhà nước chỉ khấu trừ chi phí theo khung giá đất quy định.

Phần chênh lệch giữa những chi phí thực tế ngoài mà chủ đầu tư đã bồi thường cho người dân và chi phí theo khung giá mà chủ đầu tư đã trả riêng cho người dân để họ nhanh chóng di dời ra khỏi khu đất của dự án không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Vì thế, ông Andy Ho cho rằng: Nhà nước nên giảm mức đóng, cho đóng dần theo tiến độ hoặc nếu vẫn đóng theo giá thị trường thì phải khấu trừ lại cho doanh nghiệp theo giá thực tế đền bù, vì khấu trừ hiện nay đang theo quy khung giá nhà nước quá thấp so với thực tế. Nếu quy định này được tháo gỡ sẽ góp phần giảm giá nhà đất, góp phần làm tăng thanh khoản thị trường bất động sản.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014, Nhà nước chỉ thực hiện giao đất cho chủ đầu tư sau khi đã có quyết định thu hồi đất và thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. “Điều này sẽ giúp chủ đầu tư có được quyền sử dụng đất dự án trọn vẹn khi được giao đất”- ông Andy Ho lưu ý.

Doanh nghiệp chưa hiểu nhu cầu khách hàng

Chia sẻ với VOV online, Giám đốc một công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Hà Nội cho biết: Bế tắc của thị trường BĐS hiện nay, vốn chỉ là một phần, nếu đầu tư vốn vào mà không giải quyết được đầu ra sản phẩm. Bởi vì, xã hội không tồn tại một lượng tiền mặt nhất định để giải quyết các sản phẩm đó. Do đó, mấu chốt quan trọng nhất hiện nay vẫn là nhu cầu của khách hàng. Nếu doanh nghiệp có đất, có tiền đầu tư nhưng không có nhu cầu của khách hàng thì cũng không dám triển khai dự án.

Vì thế, về những kiến nghị của Bộ Xây dựng về điều chỉnh một loạt điều kiện cho vay gói 30.000 tỷ đồng (như: kéo dài thời gian cho vay, mở rộng đối tượng được vay, tăng số ngân hàng tham gia cho vay...), sẽ khả quan có tác động tới thị trường. Nhưng cả người dân và doanh nghiệp tiếp cận vào nguồn tín dụng này còn chậm. Bởi vì, doanh nghiệp nhìn thấy vốn cũng không hẳn dám vay ngay, vì không biết rõ nhu cầu khách hàng, nếu vay đầu tư tạo sản phẩm cũng không dám chắc sẽ để bán cho ai. Nếu để đọng vốn, ví dụ dự án khoảng 200 tỷ đồng, nếu đọng 1 năm là sẽ mất khoảng 10% số vốn đó, sẽ không còn lãi nữa.

Còn động thái ngân hàng giảm lãi suất cho vay, vị giám đốc này cho hay, có thể do lượng tiền tồn ở ngân hàng đang tương đối nhiều trong khi khách hàng vay thì ít đi. Tuy nhiên, nó cũng có yếu tố là giảm lãi suất nhằm kích thích để chủ đầu tư vay được tiền, đơn vị thi công vay được tiền, khách hàng cũng vay được tiền. Nếu đồng bộ được cả 3 yếu tố này thì sẽ tạo được vòng tròn giải quyết vấn đề đầu ra cho sản phẩm.

Còn ông Trần Như Trung, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh (chuyên về tài chính và bất động sản) cho rằng, nhu cầu khách hàng vẫn nhiều, nhưng vấn đề là doanh nghiệp có tìm thấy đúng nhu cầu ở đâu, cần sản phẩm gì để đáp ứng phù hợp hay không?./.