Những tồn tại của thị trường bất động sản trong năm 2012 đã tác động không nhỏ đến nền kinh tế đất nước. Bởi vậy, một trong những câu chuyện được bàn luận nhiều trong năm qua là làm thế nào để “phá băng” thị trường này, giải phóng hàng tồn kho, đánh thức nguồn vốn ứ đọng tại ngân hàng, khu đô thị, dự án… Bài viết điểm lại bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2012 và đưa ra một số dự báo, định hướng trong năm 2013…

Bức tranh thị trường bất động sản năm 2012

“Cơn lốc” giảm giá bao trùm thị trường

Bước vào năm 2012, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục đứng trước những khó khăn về vốn do chính sách tài khóa, tiền tệ ưu tiên kiềm chế lạm phát đã được Chính phủ áp dụng trong 2 năm trước. Dù nguồn vay tín dụng đã từng bước cởi mở hơn cho thị trường nhưng vẫn không đủ để làm ấm lại thị trường này do điều kiện vay tương đối khắt khe. Nguồn tín dụng vẫn chỉ đáp ứng được những khoản vay ngắn hạn dưới 12 tháng, chưa có các nguồn tín dụng trung hạn và dài hạn cho BĐS. Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp (DN) cần vốn nhưng vẫn rất khó tiếp cận vốn tín dụng ngắn hạn. Thiếu vốn chắc chắn sẽ dẫn đến dự án chậm triển khai theo tiến độ, người mua không đủ tiềm lực tài chính khiến giao dịch kém. Đây là nguyên nhân khiến người tiêu dùng thiếu niềm tin khi đầu tư vào thị trường này, dẫn tới tồn kho hàng hóa BĐS được tạo lập. Xu hướng giảm giá BĐS bắt đầu xuất hiện trên thị trường, trước nhất là ở TP. Hồ Chí Minh từ năm 2010 và sau đó là Hà Nội (từ năm 2011).

Các mức giảm giá BĐS ban đầu chỉ trên dưới 20% mặt bằng giá được thiết lập từ năm 2010, sau có những dự án giảm tới mức 50%. Nhiều DN nói rằng mức giảm đã là cực đại, giá đã tới sàn của giá cả sản xuất, không thể giảm thêm nữa. Các nhà đầu tư dự án bắt đầu cảm nhận thấy những khó khăn về khả năng ngừng giao dịch đối với các BĐS giá cao đã hình thành. Người dân có nhu cầu mua nhà kinh doanh cũng như mua nhà để ở luôn ở trong trạng thái chờ đợi giá còn tiếp tục giảm, không muốn mua ngay. Đây cũng là tâm lý thông thường của người tiêu dùng và trở thành khó khăn lớn của nhà đầu tư dự án nhà ở.

BĐS tồn đọng lại được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu là các BĐS giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ không đáp ứng nhu cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu sụt giảm mạnh, đường cung và đường cầu không gặp nhau, tạo nên “bi kịch” cho thị trường BĐS trong năm 2012.

Vốn tồn đọng và các giải pháp được đề xuất

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, tức là mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá trung bình là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia cho rằng để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất tới 7 năm.

Theo sốliệu thống kê của hơn 60 DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các DN này. Cá biệt, một số DN có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm từ 70 đến 90% trên tổng giá trị tài sản. Phần lớn các DN không còn tiền mặt đểhoạt động, đểtrả các khoản nợ. Điều này buộc các DN BĐS phải tìm mọi cách đẩy nhanh việc giải quyết lượng hàng tồn kho.

BĐS tồn kho mà không bán được thì chính là nợ xấu của ngân hàng nếu vốn đầu tư là vốn tín dụng vay của các ngân hàng. Vì vậy, bài toán giải quyết BĐS tồn đọng cũng là bài toán giải quyết nợ xấu của các ngân hàng thương mại. Trước đây, chúng ta vẫn chưa coi đây là vấn đề nghiêm trọng mà chỉ coi đơn giản là điểm nghẽn của thị trường BĐS. Trong vài tháng gần đây, vấn đề giải quyết BĐS tồn đọng được coi như vấn đề nghiêm trọng, đã làm “nóng” nghị trường tại kỳ họp Quốc hội vừa qua. Đây không phải chỉ là chuyện riêng của thị trường BĐS mà là tác động tiêu cực của thị trường BĐS vào thị trường tiền tệ, tài chính. Vấn đề được đặt ra là giải pháp nào để giải quyết kho BĐS tồn đọng này. Vấn đề này được coi là nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ trong tháng cuối cùng của năm 2012.

Để giải quyết kho BĐS tồn đọng, các cơ quan nhà nước cấp bộ đã kiến nghị nhiều giải pháp giải cứu thị trường BĐS. Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng đã đưa ra thảo luận khá nhiều biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho BĐS. Có những giải pháp được ủng hộ mạnh và cũng có những giải pháp gây tranh luận nhiều. Các giải pháp chủ yếu đã đề xuất bao gồm: (1) ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán; (2) ngân sách trung ương và địa phương đã đưa vào kế hoạch chi có thể được sử dụng để mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư; (3) chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu; (4) chuyển công năng của một số dự án nhà ở cao cấp sang công năng thương mại, dịch vụ; (5) rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung; (6) giảm hoặc hoãn thuế cho các DN BĐS đang rơi vào khó khăn...

Dư luận bên ngoài về cơ chế giải quyết BĐS tồn đọng cũng có nhiều điểm đáng chú ý. Nhiều ý kiến cho rằng cần ưu tiên cứu các nhà đầu tư BĐS dưới dạng trợ giúp trực tiếp, nếu không thì thị trường BĐS đổ vỡ sẽ kéo theo khủng hoảng tài chính. Thực chất là cứu nền kinh tế chứ không phải chỉ là vấn đề cứu các nhà đầu tư dự án BĐS. Một luồng ý kiến khác mạnh hơn cho rằng không được lấy vốn ngân sách do dân đóng góp cho không các nhà đầu tư BĐS, nếu cho không là thiếu công bằng. Cơ chế cần xác lập là chỉ cho vay, có thể ở mức ưu đãi cao và nhà đầu tư được trợ giúp phải trả lại Nhà nước sau khi thị trường BĐS ấm trở lại. Cả hai luồng ý kiến này đều có lý, vấn đề là phải có công ty mua bán nợ xấu có quy mô lớn đủ xử lý được số nợ trên thị trường này và điều quan trọng nữa là vận hành công ty mua bán nợ xấu như thế nào để tạo ra cái lợi chung cho cả nền kinh tế, cả thị trường BĐS và mọi người dân. Đây chính và chuyện quan trọng nhất mà người thiết kế chính sách phải tư duy và chứng minh bằng số liệu.

Phân khúc bất động sản giá thấp có cơ hội phát triển

Nếu ai nói rằng, thị trường BĐS hiện nay “đóng băng” vì không có giao dịch là không đúng. Trên thực tế, nhà ở giá rẻ vẫn có sức giao dịch khá mạnh. Tại Hà Nội, dự án Xa La ở với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và dự án Đại Thanh (Hà Đông) có giá chỉ 10 triệu đồng/m2 đều đã bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS TP. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.

Dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2 đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Một phía khẳng định đây là cách làm phù hợp, một chiến lược kinh doanh đúng hướng, thậm chí có thể đưa giá xuống mức thấp hơn. Phía khác lại khẳng định đây là một hành vi phá giá thị trường. Cuộc tranh luận này đã thu hút rất mạnh sự tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng. Đến nay, cuộc tranh luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng kinh doanh như dự án Đại Thanh đã làm và có khả năng đưa giá xuống thấp hơn. Đây là biểu hiện tốt của thị trường BĐS.

Tất nhiên, việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi hiện tại một số dự án có giá cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn.

Về khả năng tạo nên giá nhà thấp, nhiều chuyên gia công nghệ mới về xây dựng đã khẳng định, có nhiều giải pháp có thể giảm chi phí xây dựng, vật liệu đến mức 50%. Các công nghệ mới như công nghệ sàn rỗng C-Deck, phương pháp Top-base gia cố nền đất yếu, công nghệ tường bê tông nhẹ, công nghệ panel 3D, công nghệ khung thép so le, sử dụng bê tông bọt chống nóng... Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khẳng định, chi phí xây dựng đối với chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2, khu chung cư 8 tầng là 5,4 triệu đồng/m2. Áp dụng công nghệ mới tại dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương làm cho chi phí xây dựng chỉ khoảng 3 triệu đồng/m2. Điều quan trọng là các dự án nhà ở cao cấp trước đây không cần tư duy tới thay đổi công nghệ vì giá cao vẫn được giới đầu cơ đón nhận.

Ngoài các yếu tố về công nghệ xây dựng và vật liệu xây dựng thì các yếu tố như chi phí quản lý, cơ chế phân phối, chi phí huy động vốn cũng là nhưng yếu tố làm tăng giá BĐS đáng kể. So với các nước, công nghệ quản lý của các DN BĐS nước ta rất lạc hậu, thiếu chuyên nghiệp, năng lực nghiệp vụ của các cán bộ quản lý còn thấp, bộ máy quản lý cồng kềnh, không hiệu quả. Cơ chế bán hàng cũng tạo ra những chi phí gián tiếp khá cao. Các dự án nhà ở trước đây đều sử dụng cơ chế phân phối hàng với nhiều tầng nấc trung gian. Hiện nay, pháp luật Việt Nam vẫn yêu cầu phải phân phối hàng thông qua các sàn giao dịch. Đến nay, nếu muốn giảm giá BĐS thì cần phải tạo cơ chế nhà đầu tư dự án được bán hàng trực tiếp cho người tiêu dùng với độ minh bạch tuyệt đối về thông tin. Các sàn giao dịch BĐS vẫn tiếp tục hoạt động hướng tới khả năng mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư dự án và cho người tiêu dùng, không nên buộc nhà đầu tư phải bán hàng trên các sàn giao dịch BĐS. Chi phí huy động vốn cũng là một yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS. Gần đây, Bộ Xây dựng đã bắt đầu vận hành nhiều loại quỹ BĐS như quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... hướng tới khả năng tạo nguồn vay trung hạn và dài hạn cho đầu tư BĐS. Mặt khác, cần tạo cơ chế giảm rủi ro trong huy động vốn góp từ người có nhu cầu mua nhà ở trong tương lai. Chứng khoán hóa BĐS là một cơ chế huy động vốn cần xem xét để phát triển.

Phân khúc BĐS giá thấp đã bắt đầu ấm lên và sẽ được người tiêu dùng hưởng ứng mạnh. Nhiều nhà đầu tư đã bắt tay tập trung vào khu vực này. Có thể thấy, đây là cách duy nhất để làm nóng lại thị trường BĐS, tăng cung các căn hộ phù hợp với lượng cầu lớn có khả năng thanh toán thấp. Khi thị trường ấm lại thì niềm tin sẽ tăng lên đây sẽ là cơ hội để giải quyết lượng lớn các sản phẩm BĐS còn tồn kho.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2013

Tình hình kinh tế năm 2013 được dự báo còn đối mặt với nhiều thách thức khi nợ xấu tăng cao, tổng cầu suy giảm... Chính vì vậy ít nhất đến giữa năm 2013, các chính sách ổn định kinh tế của Chính phủ mới bắt đầu cho thấy hiệu quả. Một khi nền kinh tế có dấu hiệu khả quan, thu nhập người dân tăng trở lại thì niêm tin tiêu dùng và đầu tư mới được củng cố, dòng tiền sẽ bắt đầu quay lại mặc dù vậy thị trường BĐS chưa thể tăng tốc trở lại.

Những diễn biến của thị trường BĐS năm 2012 cho thấy, bước sang năm 2013, thị trường vẫn còn không ít những tồn tại cần phải được xử lý. Hai trong số đó là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”. Bức tranh này đã được phác họa ngày càng rõ hơn, nhất là vào quý I/2013. Thực tế, để giải quyết hai vấn đề trên, thời gian gần đây các cấp, các ngành đã có sự phối hợp, vào cuộc một cách mạnh mẽ với quyết tâm cao. Tuy nhiên, đến thời điểm này, các chính sách cụ thể và thực tế vẫn chưa nhiều, chủ yếu mới chỉ là đề xuất giải pháp và những biểu hiện mới của thị trường.

Có thể hình dung bức tranh của thị trường BĐS năm 2013 khó khăn vẫn còn hiện hữu, cần phải thực hiện tốt 2 vấn đề đặt ra là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”. Nếu quyết tâm và thống nhất thì cả 2 vấn đề trọng tâm này được giải quyết cơ bản trong năm 2013 trên nền tảng của một nhiệm vụ tổng thể là tái cơ cấu thị trường BĐS. Vì vậy, cơ hội phát triển thị trường BĐS vẫn đang ở phía trước.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS vẫn đang phải đối mặt với một số bất cập tại Luật Đất đai cũ, như thời hạn sử dụng ngắn và chính sách đất đai hay thay đổi khiến nhà đầu tư khó có kế hoạch dài hạn. Chính sách về đất đai còn nhiều kẽ hở, khiến tham nhũng trong lĩnh vực đất đai rất “nóng”. Những bất cập này sẽ được sửa đổi, bổ sung theo hướng ổn định ít nhất trong vòng 20 năm sẽ là động lực quan trọng giúp thị trường phục hồi trở lại và phát triển bền vững hơn.