Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang chứng kiến những cơn sóng theo chiều trái ngược nhau. Bên cạnh những dự án “trùm mền” là những dự án mà chỉ mới thông báo sắp mở bán đã đông vui, ở phòng trưng bày căn hộ mẫu tấp nập người tìm hiểu thông tin, tấp nập cò săn cán bộ bán hàng, ở nơi thi công tấp nập người nghiêng ngó, tìm hiểu tiến độ.

Bên cạnh những dự án, không chỉ bán căn hộ mà bán cả cả dự án mặc dù chưa khởi công chịu lỗ một núi tiền cũng không ai mua thì cũng có những dự án mà vô khối nhà đầu tư nhỏ đang chung nhau hàng chục tỷ đồng mua, theo kiểu góp vốn đầu tư, cả tầng hay vài chục căn hộ những dự án chưa khởi công. Có phải đã có một sự thay đổi thị hiếu hay là thay đổi cả một hệ thống khách hàng? Câu hỏi làm đau đầu, thậm chí là vỡ đầu bao nhiêu nhà đầu tư địa ốc. Chúng ta hãy xem xét những thị trường bất động sản những ngày cuối tháng 10-2014 đầy những diễn biến lạ kỳ này.

Những dự án thập tử nhất sinh

Ngay từ đầu tháng 10-2014, một công ty môi giới thay mặt chủ đầu tư rao bán một dự án chung cư tại quận Bình Tân có diện tích đất tới 6.000 m2, đã thanh toán xong nghĩa vụ về đất, đã có giấy phép xây dựng, đã ép cọc móng, thử tải xong. Chung cư nằm tại khu Mã Lò thuận tiện giao thông. Chủ đầu tư đã đầu tư tổng cộng trên 130 tỷ đồng từ 4 năm nay. Đầu tháng 10-2014 rao giá bán cả dự án với giá 70 tỷ đồng, giữa tháng 10 hạ giá còn 60 tỷ đồng, cuối tháng 10 hạ giá tiếp chỉ còn 50 tỷ đồng... Các cò đất đang kháo nhau: Có lẽ còn có thể xuống còn 40 tỷ đồng.

Đây chỉ là một điển hình. Nếu đi sâu vào thị trường nhiều chuyện còn cười ra nước mắt. Ông Nguyễn Út, một chuyên gia môi giới dự án có tiếng tại quận Thủ Đức cho biết, ông có sẵn trong tay hàng loạt dự án chung cư, dự án đô thị mới sẵn sàng bán với mọi giá. Ông khẳng định, có trong tay vài chục tỷ là có thể làm chủ một dự án chung cư hoặc đô thị mới tài sản lên đến hàng trăm, thậm chí hàng nghìn và dĩ nhiên cũng được làm con nợ với các khoản nợ tương xứng.

Không chỉ các chủ dự án đang cố bán tống bán táng các dự án, nhiều nhà đầu tư bất động sản thứ cấp cũng đang muốn bán với mọi giá không chỉ căn hộ mà cả tầng, cả vài tầng trong các dự án chung cư. Giá cả thì đương nhiên không tưởng, các chủ đầu tư thứ cấp sẵn sàng bán chịu lỗ 30%, 50% thậm chí lỗ đến 60%, miễn là tống được khối u. Tại dự án căn hộ
Green Building, quận 9, TP HCM, cách đây 7 năm bán với giá hơn 1.200 USD/ m2, cò ăn thêm 100 USD/m2 nữa mới mua được, nhưng hiện nay giá dự án này trên các trang rao vặt và tại các văn phòng môi giới chỉ còn 500 USD mỗi m2, tương đương 10,5-11 triệu đồng mỗi m2. Giá giảm tới 60% nhưng treo mãi không ai hỏi thăm.

Tại dự án Gia Phú (quận 9) trước đây, giá mở bán chen nhau như phát gạo ngày đói là 950 triệu/căn hộ, để có thể mua được, phải tốn trên một tỷ một căn, vừa cuối tháng 9-2014, một văn phòng môi giới rao bán cả một phần tầng với giá 450 triệu/căn. Không ai dám hỏi vì nghe nói dự án này đang tranh chấp, chủ đầu tư đã bán một căn hộ cho... nhiều người. Tại dự án căn hộ Vạn Hưng Phát Apartment trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 giá mở bán mỗi căn hộ lên đến 2,6 tỷ đồng, nhưng dự án đình trệ 5 năm hiện nay trên một trang thương mại điện tử có người đang rao bán lỗ với giá 1,2 tỷ đồng, nhưng do không tin tưởng vào khả năng hoàn thiện dự án nên không có khách nào dám xuống tiền mua lại suất đầu tư này.

Không chỉ chung cư bậc trung, tại một số dự án chung cư cao cấp cũng ế thảm hại, chủ đầu tư lỗ sẵn sàng hạ giá bán đã đành, các nhà đầu tư thứ cấp cũng hạ giá, thậm chí hạ giá khủng hơn. Dự án chung cư cao cấp PetroVietnam Landmark (quận 2) do Công ty PVC Land làm chủ đầu tư cũng rớt giá mạnh. Doanh nghiệp ngập nợ, không còn tiền hoàn thiện nhà dù nhiều khách hàng đã đóng 90-95% giá trị căn hộ. Năm 2010 dự án được chào bán giá 24 triệu đồng mỗi m2, thì năm 2014 giá thị trường do một số nhà thầu dự án bán ra chỉ còn 13 triệu đồng mỗi m2 và tại thời điểm 10-2014 giá cò nhà đất rao bán còn rẻ hơn chung cư xã hội.

Trong khi nhiều dự án đang nằm chết dở, bán không ai mua thì ở một góc khác thị trường bất động sản lại sôi động, nhiều dự án số căn hộ bán ra không đủ nhu cầu người tiêu dùng. Đã thấy đâu đó xuất hiện các loại cò môi giới mua nhà với những khoản tiền chênh đáng kể.

Những dự án chen chúc người mua

Đầu tháng 10, Công ty Savills và CBRE đồng thời công bố báo cáo khảo sát thị trường quý III-2014. Theo các công bố mới này, kỷ lục thị trường được xác lập trước đó đã... bị phá. Cụ thể, thống kê của Savills cho thấy, trong quý III-2014, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã ghi nhận con số khoảng 3.280 căn hộ được bán, tăng đến 85% so với cùng kỳ. Đây là lượng căn hộ được bán cao nhất kể từ quý IV-2010. Cũng theo Savills, trong quý này có 10 dự án mới và các giai đoạn mới của 4 dự án hiện hữu chào bán, với hơn 4.600 căn hộ, tăng 103% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng mạnh nhất trong một quý kể từ quý II-2011. Trong khi đó, theo số liệu được công bố từ CBRE, trong quý III-2014, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh có 3.104 căn hộ chào bán, tăng đến 95,8% so với cùng kỳ. Số căn hộ bán tăng 8,6% so với quý trước và 94,8% so với cùng kỳ. Giá bán sơ cấp ở tất cả các phân khúc tăng từ 1,2 - 5,4% so với cùng kỳ năm 2013.

Tại dự án căn hộ Scenic Valley của Phú Mỹ Hưng, trong tháng 9-2014, mở bán giai đoạn 1 đã bán hết 251 căn (100%), đầu tháng 10-2014 mở bán giai đoạn 2, vừa chào bán đã “cháy hàng”, 109 căn hộ của tòa nhà C2 đã được 300 khách hàng yêu cầu mua ngay buộc chủ đầu tư phải chọn cách cho bắt thăm, ai bắt trúng mới được đặt cọc mua căn hộ. Vài tháng gần đây, nhiều dự án bất động sản tại các quận nằm ở cửa ngõ của TP Hồ Chí Minh được khách hàng mua ở và các nhà đầu tư thứ cấp đánh giá cao và đổ tiền đầu tư. Quận Bình Tân với những dự án Khu đô thị Tên Lửa, khu đô thị Vĩnh Lộc, dự án Green Park khách hàng không dễ mua được một căn hộ. Tại đây, các cò căn hộ, các văn phòng môi giới đang ăn nên làm ra.

Từ đầu năm 2014, các dự án bất động sản tại quận 9 cũng được khách hàng quan tâm. Đặc biệt các dự án đất nền đang cháy hàng. Dự án đất nền Hoàng Anh Minh Tuấn, tổng diện tích 81.988 m2 với 201 nền nhà phố và 72 nền biệt thự, chỉ trong một đợt mở bán đầu tiên 8-2014, đã bán được 100% nền nhà phố. Một số dự án khi thay đổi chủ đầu tư, lượng căn hộ bán được đã tăng rất nhanh. Điển hình tại dự án Sài Gòn Town của nhà đầu tư Lilama - SHB, nằm ở vị trí khá đắc địa, nhưng đã phải “đắp chiếu” suốt một thời gian dài. Thế nhưng, với sự vào cuộc của một nhà phân phối mới Thanh Yến Land, hơn 120 căn hộ của dự án đã bán hết chỉ trong vòng chưa đầy 2 tuần. Thậm chí, 80% số căn hộ đã được bán ngay trong một ngày mở bán tập trung dự án. Cần nhớ rằng, đây là dự án căn hộ có giá... dưới 14,5 triệu đồng/m2. Hay tại dự án Tân Tạo Garden (huyện Bình Chánh), do Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Huỳnh Thông làm chủ đầu tư. Dự án đã được đầu tư hạ tầng từ nhiều năm trước đây, nhưng không bán được hàng. Sau khi Công ty Danh Khôi Á Châu trở thành nhà phân phối dự án và mở bán thì lượng giao dịch thành công... tăng nhanh đến bất ngờ.

Tại sao bán nhanh và tại sao ế sưng?

Dù hiện nay, số căn hộ tồn chưa bán được tại TP Hồ Chí Minh lên đến gần 10.000 căn, tuy nhiên, vẫn còn hàng trăm ngàn gia đình tại thành phố đông dân nhất cả nước vẫn có nhu cầu nhà ở. Dù là chủ đầu tư dự án hay nhà đầu tư thứ cấp cũng chỉ đầu tư phục vụ nhu cầu này. Vậy tại sao có dự án bán rẻ cũng không có khách mua và có dự án chen nhau mua, dẫu giá tăng. Rất rõ ràng, các nhà đầu tư thứ cấp không còn đổ tiền theo phong trào nữa mà họ phải nhìn thấy những giá trị có thật, những giá trị vừa lòng người có nhu cầu mua nhà.

Tại sao ế? Quá đơn giản, những dự án đang không thể chuyển nhượng, những dự án các nhà đầu tư thứ cấp đang bán tháo, chịu lỗ là những dự án mà khả năng tiếp tục xây dựng hoặc hoàn thiện thấp. Có thể là chủ đầu tư không còn khả năng tài chính, có thể chủ đầu tư thậm chí phá sản. Những dự án này thường là không có cơ sở hạ tầng thuận lợi, có thể không thuận lợi về giao thông vào thành phố, có thể nằm trong khu vực ngập nước khi triều lên... Và cũng có thể dự án đang gặp những rắc rối pháp lý khó vượt qua được. Ví dụ dự án chung cư Gia Phú, không chỉ chậm bàn giao nhà theo kế hoạch mà nhiều căn hộ được bán cho 3-4 khách hàng. Nhiều lần khách hàng căng băng rôn đòi gặp chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư luôn... vắng mặt. Tóm lại, những dự án ế ẩm là những dự án mà khách hàng không tin chủ đầu tư và nếu tin thì chất lượng sống tại những dự án này cũng quá thấp. Không có người muốn ở thì tất cả các nhà đầu tư bán cho ai? Ế là phải.

Tại sao có dự án tranh nhau mua, thậm chí trả tiền chênh cũng mua? Cũng đơn giản nốt. Trước hết những dự án này chủ đầu tư cũng như nhà phân phối là những doanh nghiệp tạo được uy tín trên thương trường. Khách đặt tiền chắc chắn sẽ nhận được căn hộ đúng chất lượng theo hợp đồng, thời hạn giao nhà cũng chuẩn theo hợp đồng. Thêm nữa, những dự án này thuận lợi giao thông, hạ tầng đảm bảo, chất lượng sống cao, đảm bảo sớm giao Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Và cuối cùng là giá cả phù hợp với chất lượng sản phẩm, hầu hết là giá dưới một tỷ đồng/căn hộ.

Đã đến lúc, những nhà đầu tư đứng đắn, những doanh nghiệp có trách nhiệm sẽ sống, sống khỏe, và đương nhiên rất nhiều doanh nghiệp chụp giật, gian dối, thiếu trách nhiệm sẽ chết.