Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua cho thấy sự tăng trưởng rõ nét chứ không còn đơn thuần chỉ là dấu hiệu hồi phục.

Luật Nhà ở năm 2014 hứa hẹn sẽ tạo động lực mới, với khả năng một lượng vốn ngoại không nhỏ sẽ đổ vào thị trường trong tương lai gần. Phân khúc nhà giá rẻ sẽ vẫn dẫn dắt thị trường, cùng với đó là những chuyển biến tích cực ở phân khúc trung và cao cấp. Nhà đầu tư đang dần trở lại và sẽ hướng tới nhu cầu thực, thay vì đầu tư theo kỳ vọng, theo phong trào... Đó là những nhận định của các chuyên gia về bức tranh BĐS năm 2015.

Không còn chỉ là “dấu hiệu hồi phục”

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 11/2014, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng hơn 10.000 giao dịch BĐS thành công, tăng 200% so với cùng kỳ năm 2013 (cả năm 2013 là khoảng hơn 6.500 giao dịch thành công). Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh có khoảng hơn 8.850 giao dịch BĐS thành công, tăng 135% so với cùng kỳ (cả năm 2013 là khoảng hơn 9.000 giao dịch thành công). Như vậy, nếu tính từ quý III/2013 đến nay, thị trường BĐS (chủ yếu ở 2 TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) đã có hơn 4 quý tăng trưởng liên tục, trong đó, lượng giao dịch của quý sau luôn cao hơn quý trước.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thời gian qua, lượng tồn kho BĐS liên tục giảm. Cụ thể, tính đến ngày 20/11, tồn kho BĐS vào khoảng 70.780 tỷ đồng, giảm hơn 50.000 tỷ đồng so với cuối năm 2013. Đáng chú ý là dòng tiền đang hướng mạnh hơn vào BĐS. Tính đến hết quý III/2014, tăng trưởng tín dụng BĐS là gần 12%, gấp đôi so với mức tăng trưởng trung bình. Con số tuyệt đối là 293.000 tỷ đồng, vượt mức cao nhất trước đây đạt được là 280.000 tỷ đồng. Ông Nam cho rằng, thị trường BĐS đã tăng trưởng rõ nét chứ không còn chỉ dừng lại ở mức "dấu hiệu phục hồi". Động lực của những chuyển biến tích cực trên là các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường theo Nghị quyết 02 của Chính phủ cùng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã phát huy tác dụng. Ngoài ra cũng cần phải kể đến là niềm tin của khách hàng đối với thị trường đã dần được khôi phục, nhiều người có nhu cầu không còn tâm lý chờ đợi giá xuống nữa mới quyết định mua nhà.

Hướng tới nhu cầu thực

Thực tế thị trường cho thấy những dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ, thể hiện qua sự sôi động trong các đợt mở bán dự án tập trung diễn ra trong thời gian gần đây của nhiều công ty, không chỉ ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Cùng với đó, lượng giao dịch thành công căn cứ trên kế hoạch bán hàng của mỗi dự án đều đạt mức cao, từ 70 - 100%.

Điển hình như Kim Oanh với dự án đất nền thương mại City Mall Bình Điền; Thanh Yến Land với liên tiếp 2 dự án là Sài Gòn Town và Thanh Yến Residence (tại dự án đất nền Thanh Yến Residence, có trường hợp khách hàng đã "xuống tiền" cả chục nền một lúc khi nhận thấy cơ hội đầu tư sinh lời). Hay như tại Hà Nội là Tập đoàn Vingroup với dự án căn hộ Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, với 70% căn hộ được giao dịch thành công chỉ sau... 2 giờ chính thức mở bán.

Chứng kiến sự náo nhiệt tại một số dự án trong ngày mở bán đã có không ít người tỏ ra lo ngại về nguy cơ "sốt" trở lại của thị trường BĐS, từ đó dẫn đến những tác động xấu đối với các ngành nghề khác như trước đây. Tuy nhiên, Chủ tịch Liên minh sàn BĐS G5 Nguyễn Quốc Khánh và nhiều chuyên gia khác cho rằng, khả năng "sốt ảo" là khó có thể xảy ra, bởi nhu cầu đầu cơ hiện nay không nhiều, mà phần lớn là nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Đình Ánh, Luật Nhà ở 2014 cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng chắc chắn sẽ có nhiều thay đổi theo hướng tích cực.

Có thể lường trước khả năng sẽ có một lượng vốn ngoại không nhỏ đổ vào thị trường nhà ở, làm thay đổi cán cân cung - cầu về nhà ở trên cơ sở tăng cung. Đồng thời, cung về nhà ở cũng sẽ cải thiện để đáp ứng tốt hơn, hấp dẫn hơn nhu cầu hiện thực. Đây sẽ là nguồn động lực không nhỏ thúc đẩy thị trường BĐS năm 2015 phát triển. Theo chuyên gia Nguyễn Đình Ánh, không riêng một phân khúc nào, mà ngược lại, toàn bộ các phân khúc trên thị trường BĐS đều được hưởng lợi từ các quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Trao đổi với báo chí mới đây, ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS sẽ có những cơ hội và dấu hiệu tích cực trong thời gian tới. Tuy nhiên, bức tranh năm 2015 không còn là những nhận định có tính chất dự đoán như trạng thái của năm 2013 nhìn vào năm 2014. Theo ông Thành, xu hướng sẽ cho thấy sự ra đời của sản phẩm phân khúc nhà ở giá rẻ tăng tốc, nguồn cung lớn đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng lớn hơn. Đồng thời, cũng cho thấy sự điều chỉnh của thị trường, các nhà đầu tư sẽ hướng tới nhu cầu thực thay vì đầu tư theo kỳ vọng, phong trào như thời gian qua.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Đã qua đáy và bắt đầu đi lên

Những đổi mới trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đều có tác động tích cực lên thị trường BĐS; có tác động tăng cung cho nhà ở giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà chung cư và phát triển các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Năm 2015, thị trường sẽ ấm hơn và giao dịch nhiều hơn, không chỉ ở phân khúc giá thấp mà cả ở phân khúc giá trung bình và giá cao.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư Trần Kim Chung: Đề phòng các yếu tố rủi ro

Hiện cả nước có 4.015 dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đã được quy hoạch và cấp phép đầu tư, với nguồn vốn ước tính khoảng 4.486.674 tỷ đồng và tổng diện tích đất theo quy hoạch là 102.228ha. Nguồn cầu BĐS năm 2015 sẽ tập trung vào một số phân khúc giá thấp (dưới 1,5 tỷ đồng), phân khúc diện tích nhỏ (căn hộ được tách ra từ căn hộ lớn), phân khúc sản phẩm đã hoàn thành. DN cần đề phòng những khó khăn chính có thể tác động đến thị trường là: Rủi ro đến từ đối tác, chính sách, kinh tế vĩ mô, bất ổn kinh tế quốc tế và cuối cùng là những rủi ro có thể đến từ sự cạnh tranh của một số thị trường mới nổi.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực: Doanh nghiệp “cô thế”… sẽ phải bỏ cuộc chơi!

Thủ tục đầu tư xây dựng dự án kéo dài, nên việc đầu tư dự án mới sẽ rất khó khăn, các DN chỉ có thể phát triển các dự án cũ và chung cư xây chen. Do đó, các công ty "cô thế", các công ty nhỏ và vừa sẽ buộc phải từ bỏ cuộc chơi. Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, năm 2015 và nhiều năm tới, những căn hộ thuộc phân khúc có giá bán dưới 1 tỷ đồng sẽ giao dịch tốt. Đây là phân khúc sẽ diễn ra sôi động và cạnh tranh khốc liệt. Còn đối với căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dư thừa trong trung và dài hạn, các DN buộc phải "đại hạ giá" mới có thể tiêu thụ được.