Lượng giao dịch thành công lớn, tồn kho bất động sản (BÐS) giảm, dư nợ tín dụng BÐS tăng..., nhưng hậu quả của thời kỳ đầu tư theo phong trào, thiếu kế hoạch, quy hoạch vẫn còn tác động khá mạnh đến sự phục hồi của thị trường BÐS. Dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường BÐS tiếp tục đà phục hồi.

Khởi sắc nhưng...

Vợ chồng chị Nguyễn Thùy Minh, buôn bán tại khu vực phố cổ, sau một thời gian tìm hiểu đã mua căn hộ thuộc dự án Chung cư Mipec Riverside tại quận Long Biên (Hà Nội). Theo chị Minh, mức giá mặc dù còn cao, dao động từ 30 đến 35 triệu đồng/m2, nhưng bù lại cự ly đi lại gần nơi buôn bán, địa điểm thông thoáng và tiến độ xây dựng bàn giao được cam kết.

Chị Minh là một trong số nhiều người dân "mạnh dạn" bỏ tiền mua nhà vào thời điểm này, thay vì chờ đợi, nghe ngóng thị trường như trước đây.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BÐS từ đầu năm đến nay đã có nhiều chuyển biến tích cực. Giá nhà ở tương đối ổn định, so với thời điểm cuối năm 2013, giảm 2 đến 5%, những tháng gần đây giá nhà không giảm tiếp, thậm chí, đối với một số dự án đang chuẩn bị hoàn thành, có vị trí tốt thì giá chào bán còn tăng nhẹ. Tình hình giao dịch BÐS được cải thiện, lượng giao dịch thành công tăng. Tồn kho BÐS tiếp tục giảm, tính đến ngày 20-8, tổng giá trị tồn kho BÐS cả nước còn khoảng 82.295 tỷ đồng, giảm 12.163 tỷ đồng, tương đương 12,88% so với tháng 12-2013 và giảm 424 tỷ đồng so với thời điểm 20-7.

Thị trường BÐS đã có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng thực tế vẫn còn nhiều khó khăn. Tại TP Hồ Chí Minh, còn hơn 900 dự án BÐS "đắp chiếu", mặc dù đã rút giấy phép hơn 200 dự án, nhưng khoảng 700 dự án khác vẫn đang trong giai đoạn phân loại tìm hướng xử lý. Tuy Phó Giám đốc Công ty địa ốc Ðất Lành (TP Hồ Chí Minh) Nguyễn Văn Ðực đánh giá, thị trường BÐS đã "ấm" lên một chút, nhưng chủ yếu ở phân khúc nhà giá phù hợp, nhìn toàn cảnh thì còn rất nhiều khó khăn. Những dự án có mức giá phù hợp thì vẫn "nóng", còn những dự án "đắp chiếu" nếu không có sự hỗ trợ về chính sách thì chưa thể cải thiện. Về giá nhà, khó có thể giảm thêm ở những dự án đang có mức giá trung bình từ 14 đến 15 triệu đồng/m2, chỉ những dự án chung cư cao cấp mới có thể có chuyện giảm giá.

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường BÐS còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc lại "đóng băng" không có giao dịch. Tình trạng phát triển BÐS tự phát, theo phong trào. Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của xã hội. Tồn kho BÐS lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Cơ cấu hàng hóa BÐS, nhất là nhà ở không phù hợp nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Giá cả hàng hóa BÐS không ổn định, chưa phản ánh đúng giá trị của BÐS. Thị trường BÐS phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch; còn nhiều giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Thủ tục hành chính thực hiện chuyển đổi dự án, điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở tại các địa phương còn rườm rà, thực hiện chưa tốt...

Gói hỗ trợ cho vay nhà ở 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ được kỳ vọng sẽ tác động mạnh tới thị trường BÐS. Thế nhưng, thực tế, việc tiếp cận và giải ngân vẫn còn chậm. Sau hơn một năm triển khai, đến nay mới chỉ giải ngân được khoảng 10%. Vướng mắc chủ yếu tại khâu vay vốn. Ngân hàng yêu cầu các doanh nghiệp phải có 30% vốn tham gia vào dự án, trong khi, phần lớn doanh nghiệp đi vay đang gặp khó khăn về tài chính và theo quy đinh tai Nghị định số 153/2007/NÐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Bên cạnh đó, một số dự án đã được Bộ Xây dựng đồng ý cho phép chuyển đổi, có danh sách gửi Ngân hàng Nhà nước xem xét cho vay, tuy nhiên khi thẩm định khả năng tài chính của doanh nghiệp, ngân hàng không cho vay vi đang có nợ xấu...

Gỡ "nút thắt" cho thị trường

Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng dự báo thị trường BÐS những tháng cuối năm sẽ tiếp tục ổn định, tăng trưởng, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm. Cùng với những tín hiệu tích cực này xu hướng mua bán sáp nhập các dự án tiếp tục tăng, nhiều dự án được khởi công và sẽ khởi động lại các dự án trước kia tạm dừng, góp phần tăng nguồn cung những căn hộ phù hợp nhu cầu của thị trường. Nhằm giải quyết tình hình khó khăn của thị trường, Bộ Xây dựng đã chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan, các địa phương có nhiều dự án BÐS tiến hành họp với các doanh nghiệp kinh doanh BÐS. Tổ chức nghiên cứu thị trường để xác định rõ nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp tiếp tục hoàn thiện thể chế, tăng cường quản lý nhà nước, bảo đảm thị trường phát triển ổn định theo quy hoạch, kế hoạch, bảo đảm cân đối cung - cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tiếp thu và hoàn thiện để trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi) tại kỳ họp thứ tám sắp tới của Quốc hội theo hướng bổ sung, điều chỉnh bằng các quy định chặt chẽ hơn. Ðây là hai luật quan trọng, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường BÐS. Chẳng hạn, việc đầu tư kinh doanh BÐS phải tuân thủ đúng quy hoạch và phải theo kế hoạch. Tăng mức vốn pháp định cần phải có của các doanh nghiệp kinh doanh BÐS. Ngoài ra, việc mở rộng phạm vi được phép kinh doanh BÐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo dự thảo Luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi) sẽ thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững. Việc cho phép các chủ đầu tư dự án kinh doanh BÐS được cho thuê, cho thuê mua BÐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BÐS đã có sẵn như quy định hiện hành cũng sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư được huy động vốn...

Cùng với đó, nhiều ngân hàng đã sẵn sàng "mở hầu bao" cho vay đối với các dự án BÐS. Phó Giám đốc NHNN Việt Nam chi nhánh TP Hồ Chí Minh Nguyễn Hoàng Minh cho biết, dư nợ BÐS của các ngân hàng trên địa bàn tăng hơn 123 nghìn tỷ đồng so với mức 105 nghìn tỷ đồng đầu năm. Các ngân hàng hiện áp dụng mức lãi suất cho vay BÐS thấp hơn trước đây, cho nên đã kích thích người dân vay mua nhà. Ðồng thời, các ngân hàng cũng tích cực liên kết các chủ đầu tư thực hiện các chương trình hỗ trợ cho vay. Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh BÐS Thanh Yến cho biết, nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực điều chỉnh các chiến lược kích cầu thông qua giảm giá bán và hỗ trợ người mua nhà. Lãi suất cho vay giảm chỉ còn một nửa so với những năm trước. Các doanh nghiệp BÐS đã liên kết chặt chẽ với nhau để tạo ra một sản phẩm tốt nhất. Chủ đầu tư thì lo phần xây dựng để đưa ra thị trường khung giá bán hợp lý. Ðơn vị phân phối lo tốt phần bán hàng, đơn vị xây dựng lo bảo đảm tiến độ, ngân hàng mạnh dạn giải ngân... tất cả tạo nên nhiều cơ hội cho thị trường BÐS tiếp tục "ấm lên".

Tại thị trường Hà Nội, tám tháng đầu năm ước tính có khoảng 6.150 giao dịch bất động sản thành công, riêng trong tháng 8 đã có khoảng 1.050 giao dịch thành công, tăng 11% so với tháng trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Tại TP Hồ Chí Minh, chỉ tính riêng bảy tháng đầu năm, lượng giao dịch bất động sản thành công đạt 4.500 sản phẩm, tăng hơn 30% so với cùng kỳ.