TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

Năm 2013, tình hình thị trường bất động sản có diễn biến trầm lắng. Giá bất động sản có xu hướng giảm. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi. Nhiều doanh nghiệp lớn đã phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án. Nhiều doanh nghiệp lớn phải thoái vốn khỏi các dự án lớn. Tuy nhiên, chưa có đổ vỡ lớn, dây chuyền. Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở thời điểm khó lường...

1. Diễn biến thị trường bất động sản ở Việt Nam năm 2013 và dự báo năm 2014

Thị trường bất động sản năm 2013 có những khó khăn lớn. Giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Tuy vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. Cuối năm 2013, một số công trình tại một số vị trí thuận lợi đã tái khởi động. Một số dự án đã hoàn thành đi vào bàn giao nhà…

Về giá bất động sản năm 2013, một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí 50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội. Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá.

Bước sang năm 2014, cùng với những giải pháp hiện hữu, một loạt cơ hội có khả năng xuất hiện. Nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước những cơ hội lớn, đang có nguồn lực vận hành vào:

Một là, đàm phán TPP sắp hoàn thành. Triển khai thực thi Hiệp định TPP, một lượng vốn, nguồn lực khác có thể sẽ vận hành vào Việt Nam để đón đầu và thụ hưởng những ưu điểm TPP đem lại. Xu hướng dịch chuyển đầu tư từ các nước Đông Bắc Á, từ Hoa Kỳ vào Việt Nam tất yếu sẽ tác động đến tăng trưởng kinh tế. Như là hệ quả kéo theo, nền kinh tế sẽ có chuyển biến tích cực. Đến lượt mình, thị trường bất động sản được hưởng lợi, sẽ có chuyển biến.

Hai là, sau gần 6 năm đối phó với những khó khăn của thị trường (từ tháng 3 năm 2008), nhất là từ 2011, đến nay, chu kỳ kinh tế đã cho thấy, nền kinh tế đã tích lũy được một số nguồn lực (từ tăng trưởng GDP, từ đầu tư nước ngoài, từ tái cơ cấu nền kinh tế), vì vậy, sẽ có tín hiệu phục hồi. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ có được những nguồn lực phái sinh tiếp cận đến.

Ba là, tuy có tín hiệu phục hồi nhưng chưa có chuyển biến lớn. Các yếu tố rủi ro vẫn chưa được giải quyết. Nợ xấu mới chỉ được cải thiện chứ chưa được giải quyết. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn tồn đọng một lượng lớn sản phẩm chưa thể giải quyết được một cách dứt điểm. Các bên hữu quan, đặc biệt các nhà đầu tư tiềm năng vẫn đang chờ đợi, chưa thực sự tham gia vào thị trường.

2. Những nhân tố tác động tới diễn biến giá bất động sản, thị trường bất động sản ở Việt Nam

2.1. Nguồn vốn đầu tư công

Năm 2013, nguồn vốn đầu tư công đã được bổ sung. Trần bội chi ngân sách đã được nới lỏng từ 4,8% GDP lên 5,3% GDP. Dư luận đã đồng thuận trong việc tăng chi tiêu công để đóng góp vào thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. 170 nghìn tỷ trái phiếu đã được Quốc hội thông qua. Nguyên nhân nâng trần bội chi có nhiều nhưng một trong nhưng nguyên nhân quan trọng là thu ngân sách không đạt kế hoạch. Ngân sách năm 2013 đã đạt được kế hoạch thu vào những thời điểm cuối cùng trong năm. Tuy nhiên, vượt thu chỉ ở mức nhỏ, không đáng kể. Một nguyên nhân khác là cần có luồng tiền tạo cú hích cho tăng trưởng kinh tế và thúc đẩy tiến độ những công trình trọng điểm.

Năm 2014, luồng đầu tư từ vốn đầu tư công sẽ không có đột biến đáng kể. Tuy nhiên, luồng vốn đầu tư công năm 2014 sẽ ổn định vững chắc hơn năm 2013 do nền kinh tế đã đi vào thế ổn định. Nguồn tiền dự báo được sẽ ổn định và chi tiêu công cũng ổn định hơn năm 2013.

2.2.Nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản

Năm 2013, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều thực thi các biện pháp tái cơ cấu doanh nghiệp, tái cơ cấu danh mục dự án và tái cơ cấu quy mô dự án. Năm 2014 tình hình sẽ sáng sủa hơn nhưng không nhiều, vì vậy, các nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng không thực sự khởi sắc mà vẫn chỉ ở mức độ và quy mô gia tăng tiệm tiến.

Năm 2014, sự phân hóa trong các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục thể hiện. Những doanh nghiệp xử lý tốt việc tái cấu trúc hoặc mạnh dạn cắt bỏ những dự án, những bộ phận không hoạt động hiệu quả, những khoản nợ xấu, sẽ quay trở lại thị trường. Một số doanh nghiệp không xử lý được sẽ phải rời bỏ thị trường. Tổng lượng vốn của tự bản thân các doanh nghiệp có thể không đổi trên bình diện tổng quát nhưng thị trường thì được hưởng lợi do những lượng vốn này đã đi vào thực chất.

2.3. Kênh huy động vốn đầu tư bất động sản dựa trên tiền gửi ngân hàng thương mại

Năm 2013, nợ xấu của hệ thống bất động sản đã giảm. Mua bán nợ xấu bất động sản chiếm 80% mua bán nợ xấu của nền kinh tế. Vì vậy, một phần khó khăn của thị trường bất động sản đã được xử lý. Một loạt văn bản pháp quy liên quan đến thị trường bất động sản đã được ban hành: (i) Ngày 7/1/2013, Chính phủ ban hành nghị quyết 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó có nội dung dành 30.000 tỉ đồng (gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng) thông qua tái cấp vốn để phục vụ cho vay đối với các đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; (ii) Nghị quyết 48 của Chính phủ (bổ sung nghị quyết 02) ngày 4/4/2013, bổ sung nhà ở xã hội được mua bán và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà; (iii) Quyết định 843 ngày 31/5/2013 của Thủ tướng Chính phủ cơ cấu lại nợ của các tổ chức tín dụng, trong đó quy định giảm thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%, thuế VAT còn 5% đối với doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội; (iv) Thông tư 16 ngày 8/2/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu ngân sách nhà nước theo nghị quyết số 02; (v) Thông tư 02 ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng nêu nguyên tắc tiêu chí thủ tục chuyển thương mại sang xã hội, chia nhỏ căn hộ; (vi) Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước ngày 25/5/2013 hướng dẫn thực hiện cho vay gói 30.000 tỉ đồng; (vii) Thông tư 07 ngày 25/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thủ tục đối tượng được vay gói 30.000 tỉ đồng; (viii) Thông tư 18 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/10/2013 giải tỏa vấn đề giao chính quyền địa phương xác nhận chưa có nhà ở cho người vay khi họ có cam kết và thủ trưởng cơ quan phải chịu trách nhiệm xác nhận của mình. Tăng trưởng tín dụng còn ở mức rất thấp, tín hiệu lạm phát không còn quá lo lắng, lãi suất đã về mức doanh nghiệp có thể chấp nhận, khả năng có nguồn tiền đối với thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Tuy nguồn vốn 30 nghìn tỷ đã sẵn sàng, nhưng giải ngân còn chậm. Tính đến hết tháng 12/2013, tổng số giải ngân chỉ đạt 2%. Đồng thời, một loạt tiêu chí cũng được xem xét, điều chỉnh, gỡ bỏ những rào cản. Một khi các rào cản được gỡ bỏ, đây là một nguồn lực đáng kể.

Đối với thị trường bất động sản tại Việt Nam, kênh huy động vốn dựa trên tiền gửi ngân hàng thương mại phát triển mạnh mẽ. Đồng thời, một loạt tiêu chí cũng được xem xét, điều chỉnh, gỡ bỏ những rào cản. Một khi các rào cản được gỡ bỏ, đây là một nguồn lực đáng kể. Tăng trưởng tín dụng còn ở mức rất thấp, tín hiệu lạm phát không còn quá lo lắng, lãi suất đã về mức doanh nghiệp có thể chấp nhận, khả năng có nguồn tiền đối với thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Năm 2014, luồng vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại vận hành vào thị trường bất động sản sẽ tốt hơn năm 2014, tuy không nhiều. Có một số lý do kì vọng giải ngân của hệ thống ngân hàng thương mại tăng trong thời gian tới. Một là, hệ thống ngân hàng cũng đứng trước sức ép phải cho vay để cân đối nguồn vào ra của hệ thống. Hai là, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng gây áp lực giải ngân của hệ thống ngân hàng. Nếu tiếp tục thắt chặt tín dụng với hệ thống bất động sản, số doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn sẽ tăng lên. Hệ quả kéo theo là không chỉ bản than các doanh nghiệp bất động sản mà cả các ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn cũng sẽ khó khăn.

Nguyên nhân cơ bản là những nguy cơ tự thân hệ thống ngân hàng thương mại đã dần được gỡ bỏ. Việc gia tăng hoạt động hướng đến tiềm năng lợi nhuận trung hạn bắt buộc hệ thống ngân hàng thương mại phải đầu tư vào bất động sản. Một số công cụ phái sinh từ hệ thống ngân hàng sẽ được xem xét để tài trợ cho thị trường bất động sản như hệ thống tái thế chấp, hệ thống ngân hàng tiết kiệm bất động sản. Hơn nữa, gói 30.000 tỷ cũng sẽ được khơi thông. Ngân hàng Nhà nước đã xem xét hạ lãi suất xuống còn 5% cho gói vay này. Khả năng chắc chắn là giải ngân từ gói này cho thị trường bất động sản sẽ tốt hơn năm 2013.

2.4. Kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán

Năm 2013 là năm thị trường chứng khoán chủ yếu đi ngang. Dẫu rằng, giai đoạn đầu năm, chỉ số VN-Index có tăng trưởng khoảng 30% nhưng khi đạt ngưỡng 500 điểm thì thị trường chỉ dao động xung quanh ngưỡng này trong hầu hết thời gian còn lại trong năm. Hệ quả là thị trường bất động sản năm 2013 không được hỗ trợ từ thị trường chứng khoán như mong đợi.

Năm 2014 được dự kiến là thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, tuy không nhiều. Tuy vậy, năm 2014 sẽ có một chút khác biệt. Tại dự thảo Quyết định thay thế Quyết định 55/2009/QĐ-TTg, một trong những điểm mở về room là quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài được quyền sở hữu tối đa đến 60% cố phần có quyền biểu quyết tại các doanh nghiệp niêm yết đủ điều kiện. Việc dự kiến mở rộng tỷ lệ nắm giữ của các nhà đầu tư nước ngoài đối với các công ty niêm yết sẽ tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn có yếu tố nước ngoài vào thị trường chứng khoán.

Tác động phái sinh là thị trường bất động sản sẽ được hỗ trợ bổ sung một lượng vốn từ thị trường chứng khoán, tuy không nhiều nhưng tốt hơn năm 2013. Tín hiệu từ những ngày đầu năm 2014 cho thấy có một luồng vốn ngoài đang vận hành vào Việt Nam cùng với quyết định tăng room sở hữu ngân hàng của khối ngoại. Đây là một nguồn lực gián tiếp rất có tiềm năng trong ngắn hạn cho thị trường bất động sản.

2.5. Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản

Từ 15/9/2012, theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP, quỹ đầu tư bất động sản được chính thức đi vào hoạt động. Bắt đầu từ ngày 1/7/2013, Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản có hiệu lực thi hành, quá chậm trễ so với Nghị định của Chính phủ.

Đến nay, việc tham gia của quỹ đầu tư bất động (hoạt động theo Luật Chứng khoán) sản vào thị trường bất động sản vẫn chưa được như mong đợi. Tuy nhiên, việc các quỹ đầu tư (đã hoạt động theo Luật doanh nghiệp) đang hoạt động tốt tại Việt Nam, đặc biệt các doanh vụ trong thị trường bất động sản đang làm cho sự nhìn nhận của các nhà đầu tư qũy có thể kỳ vọng tốt hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2014. Từ đó, các hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ các nhà đầu tư quỹ có thể tăng lên.

Từ 15/9/2012, quỹ đầu tư bất động sản được chính thức đi vào hoạt động. Đến nay, chưa có một quỹ chính thức nào đăng kí hoạt động. Hiện nay, trong Thị trường  bất động sản nói chung và thị trường  bất động sản nhà ở Việt Nam nói riêng. REIT mới chỉ được áp dụng đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Song, các quỹ này mới chỉ huy động dòng tiền từ nước ngoài. Với số vốn hàng trăm triệu USD, điển hình như VinaLand, Indochina Land đã đầu tư nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam. Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước vẫn chưa sử dụng REIT như một công cụ huy động vốn cho hoạt động tạo lập, kinh doanh và phát triển  bất động sản nhà ở.

Năm 2014, cùng với việc các quỹ đầu tư đang hoạt động tốt tại Việt Nam, cụ thể là  các doanh vụ trong thị trường bất động sản đang làm cho sự nhìn nhận của các nhà đầu tư quỹ có thể kỳ vọng tốt hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2014. Cùng với việc Hiệp định TPP được chấp nhận, các quỹ đầu tư mới sẽ tìm đường vào Việt Nam. Do vậy, các hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ các nhà đầu tư quỹ có thể tăng lên. Tuy nhiên, do chỉ là năm đầu nên khả năng các nguồn vốn này cũng sẽ không cao như mong đợi, không có đột phá đáng kể.

2.6. Kênh huy động vốn đầu tư nước ngoài

Năm 2013, nguồn vốn FDI được cải thiện. Một loạt công trình lớn được thúc đẩy. SamSung với dự  án Thái Nguyên, LG với dự án tại Hải Phòng, Nghi Sơn với dự án Nhà máy lọc hóa dầu, Phú Yên với nhà máy lọc hóa dầu. Một lượng tiền lớn đang vận hành vào Việt Nam. Thị trường bất động sản sẽ được tiếp thêm nguồn lực FDI. Từ tháng 1 đến tháng 10, dòng vốn FDI đăng ký đã tăng 95,8% so với cùng kỳ năm ngoái đạt mức 13,1 tỷ USD. Dòng vốn FDI vào ngành sản xuất còn tốt hơn, tăng 136,5% đạt 9,3 tỷ USD. Từ đó, giúp tăng nhu cầu lao động và thúc đẩy đầu tư và xuất khẩu, là các yếu tố cần thiết để bù đắp tình trạng nhu cầu nội địa trì trệ.

Năm 2014, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có một xu hướng mới dưới tác động của chủ trưởng mở rộng tối đa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Hiện có khoảng 130 ngàn người Hàn Quốc đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam có mong muốn mua nhà. Nếu có chính sách phù hợp, đây sẽ là một nguồn cầu lớn. Một khi nguồn cầu này thanh toán, một lượng tài chính lớn sẽ vận hành vào thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc xem xét nới rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam cũng sẽ thu hút các nguồn lực FDI khác bổ sung vào thị trường bất động sản.

2.7. Nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng

Năm 2013, nguồn vốn từ dân cư, từ các nhà đầu tư thứ cấp, sau một số năm tích lũy nội bộ (từ 2008, đặc biệt từ 2011, sau Nghị quyết 11 năm 2011 của Chính phủ) đã có những bước chuyển biến, từ duy trì, bảo tồn, chuyển sang có xu hướng giải ngân để tìm kiếm cơ hội đối với thị trường bất động sản.

Năm 2014, cùng với việc kinh tế ổn định, thu nhập tiềm năng được định dạng, cùng với việc rủi ro trên thị trường bất động sản giảm xuống, việc các nhà đầu tư tiềm năng quay lại thị trườn bất động sản có thể xảy ra. Tuy nhiên, khả năng có đột biến là thấp.

2.8. Nguồn vốn từ các nguồn khác

Năm 2014, ngoài những nguồn vốn truyền thống, có một số nguồn vốn khác có thể được khơi thông. Thứ nhất, đó là nguồn vốn dịch chuyển dịch các nước đông bắc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản) trong đầu tư vào Việt Nam. Hệ quả kéo theo là nguồn vốn chi phí cho nhà ở của các đối tượng có liên quan. Mặc dù lượng vốn này là khó lượng định nhưng về xu thế là tốt hơn năm 2013.

Luồng tài chính phi truyền thống thứ hai là nguồn vốn phái sinh từ việc tăng cường hợp tác quốc tế theo Hiệp định xuyên Thái Bình Dương (TPP). Có khả năng là sẽ có một dòng đầu tư mới vào Việt Nam và hệ quả là thị trường bất động sản có một luồng vốn mới.

Luồng vốn các thành phần kinh tế được khơi dậy từ các công trình theo phương thức Hợp tác công tư cũng sẽ là một nguồn giám tiếp. Các luồng tiền phái sinh từ các công trình này sẽ tác động đến thị trường bất động sản.

3. Kinh nghiệm quản lý, điều hành và bình ổn giá cả, thị trường trên thế giới và khả năng áp dụng ở Việt Nam

Kinh nghiệm hoạt động của các kênh huy vốn tại các nước trên thế giới chỉ ra những bài học có thể thực hiện cho thị trường bất động sản tại Việt Nam như sau:

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật. Từ đó, tạo ra nền tảng thuận lợi cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh  bất động sản nói chung và  bất động sản nhà ở nói riêng. Mọi lĩnh vực chịu ảnh hưởng rất lớn của các quy định pháp luật. Đặc biệt về vấn đề sở hữu và sử dụng  bất động sản nhà ở. Hệ thống luật pháp hoàn chỉnh làm cho việc mua bán nhà ở giữa nhà nước với cá nhân và giữa cá nhân với nhau hoàn toàn theo cơ chế thị trường luôn theo xu hướng làm cân bằng cung cầu. Điều này, làm cho giá cả  bất động sản nhà ở hợp lý, được thị trường chấp nhận,  tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản nhà ở;

Hai là, tập trung xây dựng một nền kinh tế phát triển mạnh, thu nhập của người dân ở mức cao. Từ đó, lượng cầu  bất động sản nhà ở lớn, khả năng thanh toán của người dân đảm bảo sẽ kích thích sự phát triển của hoạt động kinh doanh  bất động sản nhà ở. Nền kinh tế thị trường phát triển sẽ là môi trường tốt cho hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở phát triển. Bởi vì, thông qua sự vận hành của thị trường, các nguồn lực trong xã hội sẽ được huy động mạnh mẽ nhất cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh  bất động sản nhà ở. Bên cạnh đó, thu hút được nhiều nguồn vốn từ các nước khác trên thế giới và điều này cũng tạo động lực tốt cho sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở;

Ba là, tái cơ cấu các doanh nghiệp nhà nước. Từ đó, thu hút thêm nguồn vốn để tăng vốn. Vì có tăng vốn mới tạo điều kiện để phát triển hoạt động kinh doanh  bất động sản trong đó có  bất động sản nhà ở cho các doanh nghiệp. Chú trọng chuyển các doanh nghiệp nhà nước thành công cổ phần nhưng không bán các tài sản của nhà nước, tăng tỷ trọng vay bên ngoài vào để giảm tỷ trọng bên trong là vốn nhà nước. Việc chuyển đổi doanh nghiệp nếu hỗ trợ bằng việc mở rộng thị trường chứng khoán sẽ tạo điều kiện cho việc mua bán cổ phiếu dễ dàng, nhà nước thu được thuế. Trong tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước nên chú trọng đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tập trung biện pháp để cải cách nhóm này chuyển thành các công ty, doanh nghiệp, tập đoàn hiện đại;

Bốn là, Nhà nước có biện pháp cụ thể để kiểm soát cung nhà ở dân dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, công khai thông tin về người mua bất động sản dành cho người thu nhập thấp và trung bình để hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ đã từng khiến cho nhiều người dân có thu nhập thấp và trung bình không thể mua được nhà với mức giá ưu đãi;

Năm là, có nhiều chính sách ưu đãi các nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp này hoạt động bình đẳng như các doanh nghiệp trong nước. Từ đó, thu hút nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở uy tín trên thế giới đến đầu tư tại Việt Nam

Từ kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam, có thể thấy, năm 2014 sẽ là năm thị trường bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, việc phục hồi đến đâu còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Rủi ro lớn nhất của thị trường ở thời điểm hiện tại là rủi ro đối tác nội tại của thị trường bất động sản. Việc còn tồn đọng một lượng nợ xấu trong nền kinh tế những không được công khai hóa đang là một tác nhân cản trở cho việc phục hồi của thị trường bất động sản. Vì vậy, một trong những giải pháp cần thiết trong năm 2014 đối với thị trường bất động sản là minh bạch hóa thị trường. Việc minh bạch hóa sẽ tập trung vào ba khía cạnh. Thứ nhất, minh bạch các khoản nợ xấu. Thứ hai, minh bạch các dự án không có khả năng triển khai. Thứ ba, minh bạch tình trạng tài chính của các doanh nghiệp không còn khả năng tham gia thị trường.

Rủi ro thứ hai là hệ thống tài chính nói chung và hệ thống ngân hàng thương mại có vượt qua được khó khăn đến đâu. Hiện tại, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Việc quý III năm 2013, hệ thống ngân hàng thương mại có những thông tin khó khăn sẽ ảnh hưởng đến lượng tín dụng đối với thị trường bất động sản trong quy IV năm 2013 và năm 2014. Vì vậy, rất cần các giải pháp lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng và hệ thống tài chính nói chung để thị trường bất động sản có thể tiếp cận được nguồn vốn tốt hơn năm 2013.

Rủi ro thứ ba là tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam dù đã có tín hiệu qua khỏi đáy nhưng để có thể đi lên từ đáy còn phụ thuộc vào nguồn vốn thế giới vận hành vào; còn phụ thuộc vào các cân đối lớn của nền kinh tế và sự ổn định của các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô. Chỉ khi các yếu tố này tốt, thị trường mới có xung lực mới. Với giả định các yếu tố này như năm 2013, thị trường bất động sản cũng chỉ đạt được mức rời khỏi đáy và có đi lên chút ít. Vì vậy, giải pháp đề đối phó với rủi ro này cũng cần phải triển khai.

4. Đề xuất giải pháp quản lý, điều hành và bình ổn giá bất động sản, thị trường bất động sản phù hợp nhất với điều kiện của Việt Nam hiện nay

Một là, cần nắm bắt sát sao tình hình kinh tế thế giới và tình hình kinh tế vĩ mô trong nước. TPP sẽ được hoàn thành vào cuối năm 2014, vì vậy, cần có những cập nhật, chuẩn bị các bước triển khai để tăng cường thu hút các nguồn lực có được đi liền với tránh những cú sốc có thể xảy ra như giai đoạn 2006-2008 đối với việc gia nhập WTO.

Hai là, cần hoàn thiện khung khổ thể chế thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Trước hết, nhanh chóng ban hành văn bản quy phạm pháp luật về ngân hàng tiết kiệm bất động sản; hệ thống thế chấp thứ cấp. Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ đầu tư bất động sản. Hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nghiên cứu trình ban hành văn bản về mở rộng đối tượng nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà trên lãnh thỏ Việt Nam. Hướng tới thúc đẩy hơn nữa nguồn vốn có nguồn gốc nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Ba là, rà soát các rào cản để tích cực triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ theo Nghị quyết 02 năm 2012 của Chính phủ. Thúc đẩy tiến độ giải ngân hướng đến mức giải ngân cao nhất có thể. Tiến hành loại bỏ các khoản nợ khỏi các doanh nghiệp có dự án tốt để giải ngân được nguồn từ gói 30 nghìn tỷ.

Bốn là, minh bạch hóa các vấn đề nợ xấu bất động sản. Tăng cường xử lý vấn đề nợ xấu thông qua vai trò của VAMC. Công khai hóa tình trạng nợ xấu của các doanh nghiệp, dự án… Kiên quyết thu hồi các dự án không có khả năng triển khai để khơi thông nguồn lực. Kiên quyết thoái vốn nhà nước khỏi các dự án đầu tư không hiệu quả.

Năm là, xóa bỏ các rào cản về thủ tục hành chính, đặc biệt là thủ tục đền bù, giải tỏa đất đai. Rà soát, loại bỏ các thủ tục hành chính không còn cần thiết trong xây dựng.

Tóm lại

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013 đi ngang, dẫu cuối năm đã có những điểm sáng. Những tồn đọng đã bước đầu được xử lý. Nguồn tài chính vẫn chưa vận hành vào. Tình hình có thể có những chuyển biến trong năm 2014. Tuy nhiên, cần rất nhiều nỗ lực của các bên: Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư tiềm năng.
_____________________

Tài liệu tham khảo

1. Đinh Văn Ân (chủ biên) (2011). Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia. Hà Nội.

2. Gói 30.000 tỷ đồng: Sớm điều chỉnh điều kiện cho vay. http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/chinh-sach-quy-hoach/88114/goi-30-000-ty-dong--som-dieu-chinh-dieu-kien-cho-vay.html

3. Kinh tế Việt Nam “dường như đã đi qua đáy”. http://vneconomy.vn/20131104031148683P0C9920/kinh-te-viet-nam-duong-nhu-da-di-qua-day.htm

4. Mở luật tối đa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Namhttp://laodong.com.vn/bat-dong-san/mo-luat-toi-da-cho-nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-tai-viet-nam-169551.bld

5. Nới điều kiện vay gói 30.000 tỷ. http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/noi-dieu-kien-vay-goi-30-000-ty-2906989.html

6. Nguyễn Thị Kim Thanh (2012). "Một số giải pháp chính sách của ngân hàng Nhà nước năm 2012" - Tạp chí Chứng khoán Việt Nam số 162, ra tháng 4/2012, trang 30 - 31 - 32;

7. Trần Kim Chung (2014). Tài chính bất động sản Việt Nam năm 2014. Tạp chí Xây dựng và Đô thị, tháng 1/2014.