“Quả bóng” BĐS phồng nhanh và xẹp cũng nhanh như “hiện tượng” Ba Vì trong những ngày vừa qua khiến dư luận một lần nữa đặt câu hỏi về xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010, đặc biệt khi vấn đề quy hoạch Thủ đô còn chưa ngã ngũ.

Theo báo cáo của Tổ chuyên gia liên ngành, Ban chỉ đạo TƯ về chính sách nhà ở và thị trường BĐS mới đây, năm 2010 có rất nhiều yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS như: tăng trưởng kinh tế, lạm phát, quy hoạch xây dựng đô thị, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng, thị trường chứng khoán, giá nguyên vật liệu xây dựng, chính sách thuế, lãi suất ngân hàng, thủ tục pháp lý về BĐS... nhưng thị trường BĐS năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi.

Cung, cầu đều dồi dào

Theo các chuyên gia, nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM. Nhu cầu về nhà ở đô thị khoảng 62,5 triệu m2 trong năm 2010. Nguồn cung cho thị trường BĐS năm 2010 được dự báo là dồi dào. Đối với nguồn cung nhà ở, dự báo năm 2010 sẽ có khoảng gần 90.000 căn hộ chào bán và khoảng hơn 80.000 căn hộ hoàn thành. Riêng nguồn cung BĐS nhà ở tại TP HCM sẽ tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là vùng ven thành phố như Bình Dương, Đồng Nai. Năm 2010, TP HCM sẽ có thêm khoảng 8.500 căn hộ, trong đó, tỷ lệ căn hộ giá thấp chiếm khoảng 37%.

Hầu hết các ý kiến đều nhận định Hà Nội và TP HCM vẫn tiếp tục là tâm điểm của thị trường BĐS. Trong đó, xu hướng đáng lưu ý là nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang phát triển nhà giá thấp, nhà bình dân để thu hút thêm khách hàng tiềm năng. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 18 triệu đồng/m2 sẽ thu hút được sự quan tâm đặc biệt của người mua tại Hà Nội và TP HCM. Với sự dồi dào về nguồn cung, cung cầu sẽ tương đối cân bằng trên thị trường BĐS, tạo cho người mua có nhiều cơ hội để lựa chọn trước khi đưa ra quyết định. Trong khi đó, sự gia tăng thu nhập và tích lũy tài sản trong tầng lớp trung lưu cũng ngày một nhiều lên, nhu cầu thoả mãn cuộc sống ngày một cao hơn sẽ góp phần làm cho số lượng BĐS giao dịch thành công sẽ tăng lên; năm 2010 có thể sẽ diễn ra sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư vào BĐS tại các khu vực lân cận TP HCM và Hà Nội như Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên... do có lợi thế về thị trường mới, mặt bằng giá BĐS thấp, quy hoạch các khu đô thị mới đồng bộ.

Nhà ở xã hội sẽ điều chỉnh thị trường

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở tiếp tục được triển khai mạnh mẽ, góp phần điều chỉnh thị trường và đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, Kế hoạch năm 2010 đối với Chương trình hỗ trợ về nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 tiếp tục thực hiện hỗ trợ cho khoảng 180.000 hộ nghèo thuộc đối tượng là hộ gia đình có công với cách mạng, hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo và các hộ nghèo khác. Số vốn cần thiết từ nguồn ngân sách trung ương để thực hiện là 1.500 tỷ đồng, vốn vay Ngân hàng Phát triển Việt Nam là 1.500 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, là kế hoạch năm 2010 cho Chương trình nhà ở cho sinh viên bằng trái phiếu Chính phủ. Theo Quyết định số 1308/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì đa số các dự án được bố trí vốn phải hoàn thành trong 2 năm 2010-2011 (trong số 94 dự án có 78 dự án phải hoàn thành trong năm 2010 và 16 dự án sẽ hoàn thành chậm nhất vào quý III năm 2011). Bộ Xây dựng cũng đã thống nhất với các địa phương phấn đấu để hoàn thành và bàn giao các dự án để đưa vào sử dụng trước năm học mới 2010, 2011.

Để đảm bảo được mục tiêu trên, Bộ Xây dựng đề nghị phân bổ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ năm 2010 là 4.800 tỷ đồng để cơ bản hoàn thành mục tiêu bố trí chỗ ở cho 330.000 sinh viên theo Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ, tạo điều kiện tiếp tục triển khai Chương trình giai đoạn 2011 - 2015. Về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, theo báo cáo của 39 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hiện đã có 26 địa phương đăng ký vay vốn ưu đãi cho 71 dự án với tổng mức đầu tư là 9.583 tỷ đồng (trong đó nhu cầu vay vốn 2 năm 2010, 2011 là 5.900 tỷ đồng) đáp ứng cho khoảng 232.800 công nhân. Còn về nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị, hiện đã có 39 tỉnh báo cáo, có 35 địa phương đăng ký vay vốn ưu đãi cho 124 dự án với tổng mức đầu tư là 24.781 tỷ đồng (trong đó nhu cầu vay vốn 2 năm 2010, 2011 là 15.300 tỷ đồng) đáp ứng cho khoảng 64.000 hộ, tương ứng với 285.500 người.

Giá cả - vấn đề nan giải

Các chuyên gia, DN, nhà đầu tư đều cho rằng giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Theo kết quả khảo sát thực tế, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng trong năm 2009 là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế nước ta, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS. Mức giá của BĐS cao có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng nhà ở.

Theo kinh nghiệm của thế giới, có một chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở, đó là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng của gia đình. Đối với gia đình loại trung lưu, tỷ số này vào khoảng 1/3 tức là mỗi gia đình chỉ phải dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Trong khi ở nước ta, tỷ lệ này trung bình vào khoảng trên 80% đối với gia đình có thu nhập vào loại trung bình khá. Khả năng thanh toán này về nhà ở của nước ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, trong đó nguyên nhân do giá đầu vào tăng và sự khan hiếm BĐS là nguyên nhân chính. Việc giá BĐS bị thả nổi và hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng là các nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao. Ngoài ra, do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng chấp nhận mua BĐS với mọi điều kiện và mọi giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro. Mặt khác, cũng phải kể tới nguyên nhân cơ cấu hàng hoá BĐS còn bất cập, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước).

Trước thực tế trên, theo các chuyên gia, các chính sách tài chính tiền tệ cần rất linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường BĐS, nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” thị trường trên diện rộng. Bên cạnh đó, cần bổ sung sửa đổi một số cơ chế chính sách về xây dựng, về tài chính tiền tệ liên quan tới thị trường BĐS để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, như tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán BĐS; qui định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án BĐS, quy định về cho vay kinh doanh BĐS dựa trên thế chấp, quy định về khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê. Về trung và dài hạn, cần nghiên cứu thí điểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, nghiên cứu thí điểm thành lập Mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS (đây là hình thức đầu tư theo ủy quyền của các nhà đầu tư nhỏ, Quỹ này được phép đầu tư 100% vốn vào BĐS). Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia.

Chi phí đầu tư để tạo ra BĐS là chung cư cao tầng (20-25 tầng) được xây dựng tại Hà Nội tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009, bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí khác cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư, thì giá thành vào khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2. Trong khi giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thị trường dao động từ 28 - 32 triệu đồng/m2.

DiaOcOnline.vn - Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp