Đó là nhận định của các chuyên gia tại Hội thảo “Dự báo xu hướng của thị trường BĐS năm 2015” tổ chức tại Hà Nội ngày 11/12 và tại TP Hồ Chí Minh tối 19/12 mới đây. Hội thảo có sự tham gia của ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), GS.TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.

Nhu cầu nhà ở là rất lớn, đặc biệt là nhà ở giá rẻ

Phân khúc nhà ở giá trung bình và giá rẻ sẽ tiếp tục là điểm sáng nhất. Lượng cầu và cung tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ tăng cao. Một yếu tố hỗ trợ quan trọng là tín dụng bất động sản sẽ được dành nhiều cho phân khúc này.

Con số dự báo trong chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 đã chỉ ra rằng, tốc độ đô thị hóa ở mức 31% hiện nay sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2025. Như vậy, nhu cầu về nhà ở để đáp ứng cho khoảng 30 triệu dân hiện tại sẽ tăng lên khoảng 46 triệu dân đến 2025. Trong 10 năm tới, thị trường bất động sản vẫn có rất nhiều tiềm năng để phát triển.

Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn tới năm 2030, nhu cầu nhà ở là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường chưa thể đáp ứng. Tổng diện tích sàn nhà ở phải tăng thêm trong giai đoạn 2009 - 2015 là 429 triệu m2. Sức cung của thị trường từ các dự án vào năm 2015 là khoảng 461.767.028 m2 sàn nhà ở (ở Hà nội là 82.450.000 m2, TP HCM là 79.360.900m2). Về tổng cung, con số đạt được là phù hợp nhưng hiện nay có sự bất hợp lý trong cấu trúc nguồn cung so với tính phù hợp của cầu. Diện tích nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở xã hội chỉ đạt khoảng 5 - 10% nhu cầu nhà ở xã hội trên thực tế. Đây chính là sự bất hợp lý giữa cung và cầu trong phát triển nhà ở tại nước ta.

Hiện tại, 40% các hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/ tháng (tiết kiệm khoảng 400 nghìn mỗi tháng); 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng mỗi tháng). Như vậy, nhu cầu nhà ở giá rẻ trên thực tế ở mức chiếm 30% tổng diện tích nhà phát triển mới.

Nhiều cơ hội phát triển

Tốc độ tăng trưởng GDP dự kiến của Chính phủ cho năm 2015 là 6.2%. Quốc hội đưa ra chỉ tiêu CPI của năm 2015 không vượt quá 5%. Nếu CPI vẫn nằm ở mức thấp thì Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tiếp tục hạ trần lãi suất huy động từ mức 5.5% hiện nay để làm cơ sở cho việc tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hầu giúp các doanh nghiệp giảm chi phí vốn và giúp tăng trưởng tín dụng. Nếu CPI 2015 giữ ở mức 4% thì trần lãi suất sẽ có thể được kéo xuống mức ít nhất 5% và vẫn duy trì được lãi suất thực dương 1%.

Về cung tín dụng, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng dự báo tín dụng chung sẽ tăng trưởng với thực chất khoảng 10%, và tín dụng BĐS 20%.

Các chính sách đổi mới là điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản

Luật Đất đai sửa đổi trong năm nay sẽ có những tác động trực tiếp vào thị trường BĐS năm 2015. Các cơ quan quản lý có điều kiện rà soát lại các dự án đầu tư nhà ở để giải quyết những bất cập giữa cung và cầu trong thời gian vừa qua, tạo điều kiện để phân loại, đặt hướng giải quyết cho kho BĐS tồn đọng. Khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường BĐS, một mặt giải quyết một phần tồn kho BĐS, mặt khác, phát triển thị trường BĐS đáp ứng đúng nhu cầu, khắc phục tình trạng cầu ảo trong thời gian qua.

Luật Nhà ở 2014 với nhiều điểm mới sẽ góp phần tăng niềm tin về tương lai khả quan của thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân và từ vốn FDI; tăng cung tại phân khúc nhà ở giá rẻ dưới dạng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giải quyết tốt nhà ở cho người lao động; có cơ hội tăng cung cho phân khúc nhà ở cho thuê, nhà ở chung cư ở nhiều dạng khác nhau. Phân khúc nhà ở giá trung bình và giá cao từng bước tăng hơn dưới dạng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (gọi vốn tham gia từ người có nhu cầu mua nhà) và hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp FDI.

Trong tương lai xa hơn, Luật Nhà ở 2014 sẽ có tác động tích cực lên thị trường BĐS ở các mặt như sau: Tăng cầu nhà ở cho khu vực giá trung bình và giá cao từ nguồn người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm việc tại Việt Nam; thị trường BĐS sẽ phát triển đa dạng, cân đối hơn và tạo hiệu quả cao hơn cho cả người tiêu dùng và nhà đầu tư…

Luật Kinh doanh BĐS 2014 mới được Chủ tịch nước công bố ngày 11/12/2014 có thể tác động tới thị trường BĐS năm 2015 ở một số điểm như: Đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường BĐS để hướng tới thị trường chuyên nghiệp hơn, các rủi ro được quản lý chặt chẽ hơn, thị trường minh bạch hơn, thu hút đầu tư lớn hơn và mang lại hiệu quả cao hơn.

Cùng với các đổi mới trong Luật Nhà ở năm 2014, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu thoát khỏi đáy và từng bước tạo sức ấm trở lại. Năm 2015, đồ thị kinh tế BĐS bắt đầu tăng lên không chỉ ở phân khúc giá rẻ mà cả ở phân khúc giá trung bình, chuẩn bị cho độ tăng lên của phân khúc giá cao trong thời gian tới.

Tác động của khung giá đất 2015 và năng lực của các nhà đầu tư

Giá đất tăng nhiều chỉ tác động vào giá trần. Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác động vào các khu đất vàng ở các đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta rất thấp, chỉ ở mức 0,03% giá trị tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh. Việc tăng gấp đôi mức thuế này cũng không gây bức xúc gì cho những người sử dụng các khu đất vàng này.

Sức cung của thị trường BĐS dựa chủ yếu vào các nhà đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh. Các chủ đầu tư cỡ trung bình thường đóng vai chủ đầu tư thứ cấp. Các chủ đầu tư nhỏ, yếu đã rút lui khỏi thị trường cùng với số doanh nghiệp giảm đi trong thời gian qua hoặc thông qua các hình thức M&A, chuyển nhượng dự án. Trong nước, đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư mạnh với các cách xử lý vốn khác nhau để tạo tiềm lực tài chính mạnh. Các nhà đầu tư lớn nước ngoài bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới đầu tư BĐS, xu hướng nhận chuyển nhượng dự án có biểu hiện tăng lên thông qua hoạt động thăm dò thị trường của các nhà đầu tư FDI. Nói chung, khu vực nhà đầu tư BĐS đang tái cơ cấu theo hướng chuyên nghiệp hơn, năng lực cao hơn và tiềm năng tốt hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Thị trường nhà ở bình dân lên ngôi đã góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 vừa mới được Chủ tịch nước công bố với nhiều điểm mới, phù hợp với thị trường hiện nay sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển theo hướng sôi động hơn, cạnh tranh hơn.

Ông Nguyễn Trí Hiếu – Tiến sĩ quản trị kinh doanh, chuyên gia tài chính – ngân hàng

Hầu hết người dân và doanh nghiệp đều rơi vào trạng thái “phân vân”: chúng ta đang ở đâu và chúng ta đang đi về đâu? nhưng tôi cho rằng những chỉ số mà Chính phủ đặt ra sẽ khả thi. Hiện tại chúng ta đang ngoi lên tăng trưởng.

Tiến sĩ Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (Bộ Kế hoạch Đầu tư)

Các nhà đầu tư đã trụ lại đến thời điểm này sẽ có nhiều cơ hội phát triển trong năm 2015. Khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được áp dụng, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ vào thị trường Việt Nam nhiều hơn, nhu cầu sẽ tăng lên, là điều kiện tốt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay.