Trái với dự đoán chạm "đáy" và hồi phục, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2013 vẫn tiếp tục đà giảm giá ở tất cả các phân khúc.

Thanh khoản thấp, tỷ lệ giao dịch thành công ít, nhất là đất nền, biệt thự, nhà liền kề, trong khi gói tín dụng lãi suất ưu đãi 6%/năm nhằm hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp với kỳ vọng tạo cú hích làm "tan băng" BĐS chưa đạt hiệu quả như mong muốn.

Liên tục "thủng đáy"…

Báo cáo của các đơn vị tư vấn, quản lý BĐS đều chung nhận định: Thị trường BĐS dù xuất hiện vài điểm sáng nhưng vẫn nằm trong vòng xoáy khó khăn. Tất cả các phân khúc, nhất là chung cư cao cấp, biệt thự, nhà liền kề vẫn tiếp tục đà giảm giá liên tiếp kể từ cuối năm 2011, đầu năm 2012. Tại Hà Nội, khu vực được giới đầu tư săn đón trước đây là Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh… nay hầu như "án binh bất động", giá giảm tới 50% nhưng vẫn không có giao dịch. Nhận định này cũng trùng với báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Quốc hội. Theo đó, giá nhà ở thời điểm hiện tại giảm mạnh, về sát mức tương đương thời điểm năm 2006. Hầu hết các dự án có mức giảm 10-30% tùy thuộc vị trí, cá biệt có những dự án giảm tới 50% giá chào bán so với thời điểm cách đây hơn 2 năm. Tuy nhiên, do tác động của nhiều yếu tố, thị trường nhìn chung vẫn trong tình trạng "đóng băng", số lượng giao dịch thành công thấp, thanh khoản chưa được cải thiện. Giá trị tồn kho BĐS, mặc dù đã giảm trong nửa cuối năm, nhưng vẫn còn hơn 100.000 tỷ đồng. Một vài "điểm sáng" được ghi nhận là một số dự án chung cư diện tích nhỏ, giá "bình dân", đã hoàn thiện thu hút được sự quan tâm của khách hàng. Thậm chí, có dự án thanh khoản cao, giao dịch rất nhanh như dự án nhà ở tại Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) bán 118 căn hộ (chiếm 80%), với mức giá 13,8 triệu đồng/m2, chỉ trong vòng nửa tháng. Cũng trong năm 2013, thị trường đã chứng kiến tình trạng đổ bể của nhiều dự án. Một số "đại gia" có tên tuổi trong lĩnh vực BĐS vướng vòng lao lý. Có nơi, khách hàng đứng trước cảnh trắng tay khi chủ đầu tư "mất tích" với số vốn lớn đã huy động, còn dự án vẫn là khu đất hoang. Tình trạng thị trường "đóng băng" cũng được coi là nguyên nhân dẫn đến bùng phát tranh chấp giữa khách hàng - chủ đầu tư tại nhiều dự án căn hộ cao cấp.

Đầu năm 2013, đã có những nhận định lạc quan cho rằng, thị trường BĐS chạm "đáy" và hồi phục trong nửa cuối năm, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cùng công bố gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi 6%/năm dành cho nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, với kỳ vọng tạo ra cú hích làm "tan băng". Tuy nhiên, tính đến cuối năm, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng này rất thấp do thiếu nguồn cung, thủ tục phức tạp, việc chuyển đổi dự án chậm trễ. Với đà giảm giá kéo dài đến quý IV, chưa thể đoán được đâu là "đáy" của thị trường.

Thị trường đã thuộc về người mua?

Triển vọng thị trường BĐS năm 2014 sẽ như thế nào vẫn là câu hỏi khó trả lời. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, năm 2014 vẫn phải tiếp tục có những giải pháp mạnh tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trong đó, quan trọng nhất là gắn tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS với thực hiện chiến lược nhà ở để sản phẩm đến với người sử dụng. Phải tập trung cơ cấu lại các dự án BĐS, khắc phục lệch pha cung - cầu giữa một bên dư thừa sản phẩm cao cấp và một bên thiếu sản phẩm quy mô trung bình và nhỏ, phù hợp với đa số người dân có nhu cầu lớn. Phát triển nhà ở theo chiến lược nhà ở cũng là kênh đầu tư lớn, kích cầu nền kinh tế tăng trưởng, khai thông các lĩnh vực sản xuất liên quan như vật liệu xây dựng, thép, xi măng, nội thất… cải thiện nhà ở cho người dân.

Cushman & Wakefield Việt Nam - một đơn vị tư vấn BĐS - nhận định, với mức lạm phát giữ ổn định như hiện nay, chính sách hỗ trợ phân khúc nhà giá rẻ bắt đầu phát huy hiệu quả. Cùng với đó, chính sách lãi suất thấp, tăng trưởng tín dụng được quan tâm, công ty quản lý tài sản bắt đầu xử lý các khoản nợ xấu… là những tín hiệu tích cực để dự báo năm 2014 sẽ là năm thị trường BĐS lấy lại niềm tin và hứa hẹn phục hồi. Còn đơn vị tư vấn BĐS khác là Savills Việt Nam cho rằng, dự án chung cư căn hộ giá rẻ, có tiến độ thi công tốt, phương thức bán linh hoạt, nhiều chương trình khuyến mãi… vẫn là "điểm sáng" của thị trường, thu hút sự quan tâm của người mua bởi phù hợp với nhu cầu và hướng tới người sử dụng. Mặc dù tiếp tục "đóng băng", thanh khoản thấp, nhưng phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng nhận được tín hiệu lạc quan khi chính sách nới lỏng việc sở hữu nhà cho người nước ngoài được Chính phủ xem xét. Savills nhận định, đây là lúc thị trường thuộc về người mua.