Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS) 5 tháng đầu năm 2013, tâm lý của nhà đầu tư, người mua trên thị trường bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần hồi phục.

Trong quý I-2013, tháng 4 và 5-2013, tại các thành phố lớn giá cả tiếp tục có xu hướng giảm, lượng giao dịch vẫn còn thấp, nhưng phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ và nhà ở đã hoàn thiện vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng.

Với việc các ngân hàng thương mại hạ điều kiện cho vay mua nhà ở, tâm lý nhà đầu tư tin tưởng hơn vào thị trường. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhiều dự án phát triển nhà ở có xu hướng chuyển đổi cơ cấu căn hộ sang diện tích nhỏ, hoặc chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Cùng với đó, nguồn cung nhà ở thương mại cho thị trường vẫn dồi dào từ những dự án cũ, bên cạnh lượng nhà ở tồn kho đang trong quá trình xây dựng, thị trường được bổ sung thêm lượng nhà ở đã hoàn thiện. Nhà đầu tư, đặc biệt là người có nhu cầu về nhà ở đang có nhiều sự lựa chọn từ nhà giá thấp, giá trung bình đến nhà ở cao cấp. Nhận định này trùng với nhận định của các đơn vị quản lý, tư vấn BĐS độc lập khi cho rằng giá nhà ở vẫn có xu hướng giảm, nhưng biên độ giảm đã chậm lại so với những quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư giá thấp chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất thị trường.

Về giá bán và mức độ giao dịch, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, giá đất nền tại các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở hiện tại không có sự biến động nhiều so với thời điểm quý IV-2012. Tuy nhiên, giá bán căn hộ chung cư tại dự án mới thấp hơn so với các dự án và căn hộ cùng loại thời điểm trước; cùng với một số chủ đầu tư giảm mức độ hoàn thiện nhà ở nên giá bán công bố cũng giảm so với những thời điểm trước. Giá giảm, diện tích căn hộ nhỏ phù hợp với khả năng thanh toán của người dân nên những gia đình có nhu cầu thực đã mua được nhà. Do đó, giao dịch đối với căn hộ chung cư khá hơn trước, tập trung chủ yếu ở phân khúc dưới 20 triệu đồng/m2 hoặc một số ít dự án có giá bán trên 20 triệu đồng/m2 nhưng đã xây dựng xong hoặc chuẩn bị bàn giao. Lượng giao dịch đối với đất nền rất ít do các dự án bán đất nền hoặc nhà thấp tầng thường xa trung tâm và hạ tầng không đồng bộ, giá trị căn nhà vượt xa khả năng thanh toán của người dân.

Tại TP Hồ Chí Minh, báo cáo ghi nhận tình trạng giá bán các phân khúc nhà ở thấp tầng và căn hộ chung cư hầu như không biến động so với quý IV-2012, nhiều dự án có giá khá thấp 10-15 triệu đồng/m2. Tình hình giao dịch vẫn cầm chừng, thậm chí lượng giao dịch mới giảm nhiều so với năm 2012. Chủ đầu tư và người mua chủ yếu đang tiếp tục thực hiện các hợp đồng đã ký kết từ trước.

Một vấn đề đáng chú ý khác là lượng BĐS tồn kho được báo cáo tăng so với thời điểm tháng 12-2012. Lý do của sự biến động này là các địa phương báo cáo chưa đầy đủ, nay bổ sung thêm. Cụ thể, theo báo cáo của 55/63 tỉnh, thành phố, tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở khoảng 125.450 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ chung cư là 33.852 căn, tương đương 41.502 tỷ đồng; nhà thấp tầng 15.376 căn, tương đương 27.730 tỷ đồng; đất nền nhà ở 9.851.813m2, tương đương 48.724 tỷ đồng; đất nền thương mại khác 2.121.681m2, tương đương 7.494 tỷ đồng. Trong các địa phương có báo cáo bổ sung, TP Hải Dương có tồn kho đất nền lên đến 1.073.700m2. Số căn hộ chung cư tồn kho tăng chủ yếu do Hà Nội tính thêm cả số căn hộ dành bán cho cán bộ công chức chưa duyệt xong danh sách. Tổng giá trị tồn kho luôn nhỏ hơn so với dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS (230.615 tỷ đồng).

Báo cáo của Bộ Xây dựng nhấn mạnh, số liệu tồn kho trên chưa phản ánh đầy đủ tình hình thực tế. Hiện còn khối lượng lớn các căn hộ chung cư đang xây dựng dở dang cũng như nhiều dự án có sản phẩm tồn kho nhưng chưa báo cáo. Ngoài ra, còn nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải tạm dừng do không có thị trường, nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được... Vì vậy, số liệu tồn kho trong thị trường BĐS thực tế còn lớn hơn. Con số chính xác có lẽ phải chờ các địa phương thống kê đầy đủ và toàn diện về tình hình thị trường trong thời gian tới.

Tại Hà Nội, tổng số căn hộ còn tồn kho chưa bán được là 9.651 căn, tăng 3.794 căn so với tháng 12-2012. Trong đó, số căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại tồn kho là 5.789 căn, tương ứng 566.610m2 sàn; 24 dự án có quỹ nhà 30%, 50% số căn hộ dành để bán cho đối tượng công nhân viên chức theo cơ chế của thành phố, còn khoảng 3.862 căn hộ chưa xác định danh sách khách hàng.

Tại TP Hồ Chí Minh, ngoài căn hộ chung cư tồn kho hơn 14.880 căn, còn hơn 43.500m2 mặt bằng thương mại, 300.000m2 đất nền...