60-70% tài sản bảo đảm trong danh mục các khoản nợ mà Công ty Quản lý tài sản VAMC đã gom về là bất động sản có thể có “đường ra” sau khi Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, mở rộng quyền sở hữu nhà của nhà đầu tư nước ngoài. Có thêm “thuốc bổ”, liệu thị trường bất động sản có ấm lên?

Hai mũi tên: Luật Nhà ở và Thông tư 36

Luật Nhà ở 2014 là mũi tên thứ nhất để khơi thông thị trường bất động sản, qua kênh VAMC là một ví dụ.

VAMC loay hoay cả năm qua vì những vướng mắc trong quá trình phát mại tài sản bảo đảm để xử lý nợ xấu. Các phiên đấu giá tài sản bảo đảm được tổ chức nhiều lần vẫn không thành công, cho dù sau mỗi lần như vậy, thay đổi bước giá là 10%. Các nhà đầu tư nước ngoài không được tham gia trong các phiên này.

Danh mục tài sản của VAMC, theo lãnh đạo công ty này, đã được phân loại theo hai nhóm: nhóm để chào bán cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. VAMC đã ký bảo mật thông tin cung cấp danh mục tài sản với 16 tổ chức đầu tư trong nước và quốc tế, trong đó có nhiều nhà đầu tư rất lớn. Nhưng vì cơ chế hiện hành, việc nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất... đối với nhà đầu tư nước ngoài gần như không thể, nên nhà đầu tư nước ngoài vẫn đứng ngoài VAMC.

Mũi tên thứ hai để cứu thị trường  bất động sản là Thông tư 36. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh bất động sản và chứng khoán từ 250% xuống còn 150% (là mức thấp nhất theo thông lệ).

Thêm vào đó là các thay đổi mang tính hỗ trợ như quy định mở rộng đối tượng được vay gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30.000 tỉ đồng, mở rộng loại hình sản phẩm bất động sản được vay để mua. Điều này tạo cơ hội bán hàng cho dự án nhà phân khúc trung cấp và bình dân, các gói tín dụng…

Đích còn xa quá

Thị trường bất động sản chỉ ấm lên với hai điều kiện quan trọng nhất: tầng lớp đầu cơ trung gian trên thị trường sống lại và nội lực của người mua cải thiện.

Theo VnExpress, nếu chỉ tính riêng tháng 12-2014, các dự án cao cấp và hạng sang công bố ra thị trường TPHCM đã hơn 200.000 mét vuông sàn xây dựng và hàng ngàn căn hộ. Theo thống kê sơ bộ của Công ty BeeGreen, sẽ có khoảng 30.000 căn hộ phân khúc cao cấp ở quận 2 và Thủ Thiêm tung ra thị trường từ năm 2015-2017 (chưa kể các quận khác). Dự án Vinhomes Tân Cảng sẽ tung ra thị trường tới khoảng 10.000 căn hộ trung và cao cấp các năm tới. Ở đây, còn chưa kể hàng trăm dự án bất động sản tồn kho tại TPHCM.

“Các công ty bất động sản công bố doanh thu bán hàng tăng và hoạt động chuyển nhượng bất động sản ấm lên vào cuối năm nhưng thực sự chúng tôi vẫn thắc mắc với nhau chưa thấy thị trường bất động sản ấm ở chỗ nào”, tổng giám đốc một ngân hàng lớn tại TPHCM nói.

Sau khi có Thông tư 36, ông đã yêu cầu toàn hệ thống khảo sát lại về tình hình thanh khoản của các dự án bất động sản liên quan đến ngân hàng và “chạy” lại số liệu thì thấy chưa có gì thay đổi.

Theo ông, thị trường bất động sản chỉ ấm lên với hai điều kiện quan trọng nhất: tầng lớp đầu cơ trung gian trên thị trường sống lại và nội lực của người mua cải thiện.

“Dù bị báo chí chỉ trích nhưng ở bất cứ thị trường nào nếu không có tầng lớp đầu cơ không thể có thị trường bất động sản sôi động. Đó là tầng lớp trung gian kích thích và tạo sóng thị trường. Nay giới đầu cơ trong nước bị mắc kẹt vì hết tiền, nợ nần, nhóm đầu cơ nước ngoài thì cần thêm niềm tin mới quay lại”, vị tổng giám đốc một ngân hàng này nói.

Với điều kiện thứ hai, cần biết người mua nhà bây giờ là ai. “Thời gian qua, chúng tôi thấy thị trường ấm lên trong phân khúc nhà thu nhập thấp. Các căn hộ giá từ 900 triệu đến hơn 1 tỉ đồng bán rất được và ngân hàng cũng hỗ trợ khách hàng vay nhiều. Còn các loại căn hộ giá 2 tỉ đồng trở lên vẫn èo uột”, ông cho biết.

Bộ lọc ngân hàng giờ đã tinh vi hơn, ngân hàng không hạn chế ngành nghề với bất động sản mà chỉ chọn khách hàng. Ngân hàng tiếp tục đi chào mời, quảng cáo nhưng không có nghĩa có thể cho vay với bất kỳ giá nào. Sức trả nợ trong tương lai ngắn hạn và trung hạn của hầu hết các khách hàng đề nghị vay ngân hàng quá yếu, khiến ngân hàng không cho vay được.

Một lãnh đạo công ty bất động sản lớn tại TPHCM cho biết nhiều dự án lớn nhất thị trường hiện nay tuy công bố bán chạy nhưng có hiện tượng chuyển nhượng căn hộ từ tay phải qua tay trái. Ông nói: “Tôi biết có những công ty lớn mở bán một dự án rầm rộ xong liền thành lập thêm vài công ty con. Các công ty này nhảy vào ký hợp đồng mua cả sàn, đặt cọc chỉ mấy chục phần trăm số tiền rồi đẩy hàng ra bán lại. Nhưng hầu hết, trên một sàn nếu có hơn một chục căn hộ thì chỉ bán được vài căn diện tích nhỏ, tiền nhỏ, còn cả chục căn lớn với tiền cao hơn thì vô cùng khó bán”. Các số liệu cho rằng thị trường căn hộ ấm lên, theo ông là chưa đáng tin cậy.