Năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) đã xuất hiện nhiều tín hiệu lạc quan, giá nhà ổn định, phù hợp với khả năng chi trả của người dân, thanh khoản trên thị trường tăng... Và vì vậy, năm 2015, thị trường chắc chắn sẽ có những bước tăng trưởng, phát triển rõ nét hơn nhờ một loạt các chính sách mới như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực.

Hiệu ứng chính sách

Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững. Cũng chính bởi giữ vai trò lớn như vậy nên trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, mệnh lệnh phục hồi và phát triển thị trường BĐS đã được Đảng, Chính phủ đặt ra.

Đây là nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với ngành xây dựng bởi sự yếu kém của thị trường BĐS những năm qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan. Đầu tư BĐS theo phong trào, tâm lý “đám đông”, dẫn đến cung vượt quá cầu. Cơ cấu hàng hóa BĐS phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn, nên trên thị trường thừa các loại nhà ở này nhưng lại thiếu nhà ở bình dân phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận dân cư. Hệ thống tài chính BĐS, nhà ở chưa hoàn thiện, vốn cho thị trường BĐS chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng, khi ngân hàng siết cho vay dẫn đến thiếu vốn, trong khi người có thu nhập thấp không có nguồn tín dụng trung và dài hạn với lãi suất thấp để vay mua nhà ở…

Từ cuối năm 2012, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Tuy nhiên, vì thị trường BĐS “đóng băng” trong một thời gian dài nên phải đến năm 2014, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, Bộ Xây dựng và sự hỗ trợ tích cực từ phía Ngân hàng Nhà nước, những giải pháp này mới phát huy tác dụng.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, giá nhà, đất sau một thời gian giảm sâu, đến nay đã tương đối ổn định, phù hợp với khả năng chi trả của đa phần người dân. Cơ cấu sản phẩm BĐS trên thị trường đang được đa dạng hóa, thỏa mãn nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng, góp phần tăng tính thanh khoản cho thị trường. Các dự án mới khởi công đã có sự điều chỉnh về cơ cấu căn hộ, tăng số lượng căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 70m2), giảm các căn hộ có diện tích lớn. Lượng giao dịch tiếp tục tăng. Giao dịch thành công chủ yếu từ các dự án đã hoàn thành, ở khu vực gần trung tâm, có đầy đủ các công trình hạ tầng, chủ đầu tư có uy tín và các dự án sắp hoàn thành, đang thi công với tiến độ tốt, có sản phẩm phù hợp, chủ yếu ở phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ.

Đặc biệt, nhà ở xã hội sau một thời gian đầu phát triển ì ạch đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến hết năm 2014, cả nước có 102 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp quy mô khoảng 19.686 căn hộ, 64 dự án nhà cho công nhân quy mô 20.277 căn hộ. Bên cạnh đó, 150 dự án nhà ở xã hội đang tiếp tục được triển khai, trong đó có 91 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với khoảng 55.830 căn hộ, 59 dự án nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp với khoảng 66.753 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.105 tỉ đồng…

Ấm lại và nóng lên

Thị trường BĐS đang dần ổn định trở lại và ấm dần lên, nhưng theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam vẫn còn tiềm ẩn không ít khó khăn, thách thức. Nhiều doanh nghiệp phải dừng kinh doanh, số khác đang trong quá trình khôi phục lại sản xuất. Mặc dù thị trường thiếu căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ nhưng để cơ cấu lại sản phẩm, tăng nguồn hàng hóa phù hợp nhu cầu thị trường cần có thời gian. Trong giai đoạn trước mắt, thị trường vẫn còn thiếu những căn hộ diện tích nhỏ, có vị trí thuận tiện đi lại, hạ tầng tốt giá cả phù hợp. Một số tồn tại của thị trường từ các năm trước chưa được giải quyết vẫn ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS, có những tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về huy động vốn, chậm bàn giao nhà kéo dài tại nhiều dự án chưa được giải quyết triệt để.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Nam cũng chỉ ra rằng, khó khăn, vướng mắc trên thị trường BĐS đã được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi) và Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) đã được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015. Trong những năm tới, với tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, cùng với việc các cấp, các ngành, các địa phương tập trung triển khai thực hiện Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường BĐS nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng.

“Với tác động của hai luật này, thị trường BĐS có lượng giao dịch ổn định, giá cả biến động không nhiều, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm. Nhiều dự án trước kia tạm dừng sẽ khởi động trở lại. Các dự án BĐS sẽ được các chủ đầu tư triển khai tích cự hơn. Quyền lợi của người mua sẽ được bảo đảm hơn và các giao dịch trên thị trường sẽ được công khai, minh bạch hơn, các tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng với chủ đầu tư dự án sẽ được giảm thiểu” - Thứ trưởng Nam nhấn mạnh.

Được biết, trong năm 2015, để sớm đưa thị trường BĐS phát triển ổn định, Bộ Xây dựng sẽ tập trung phối hợp với các bộ, ngành hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng, phát triển đô thị và phát triển nhà ở, thị trường BĐS; chỉ đạo và phối hợp các địa phương tiếp tục triển khai một cách quyết liệt Chỉ thị 2196/CT-TTg ngày 6/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS; đẩy mạnh việc triển khai thực hiện các mục tiêu đã đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, trong đó nhiệm vụ trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội phục vụ 8 nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở đã được nêu trong chiến lược và Luật Nhà ở; tiếp tục tập trung chỉ đạo các địa phương triển khai hiệu quả Nghị quyết số 02/NQ-CP và Nghị quyết số 61/NQ-CP, tạo điều kiện rút ngắn thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở xã hội...

Số liệu thống kê được Bộ Xây dựng đưa ra trong tháng 1/2015 cho thấy, tính đến giữa tháng 12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỉ đồng, giảm 20.569 tỉ đồng (tương đương 21,8%) so với tháng 12/2013 và giảm 54.659 tỉ đồng (tương đương 42,52%) so với đầu kỳ báo cáo vào quý I/2013.

Trong đó, tại Hà Nội, tổng giá trị tồn kho là 10.796 tỉ đồng, giảm 2.174 tỉ đồng (tương đương 16,76%) so với tháng 12/2013; tại TP Hồ Chí Minh, tổng giá trị tồn kho là 15.764 tỉ đồng, giảm 1.705 tỉ đồng (tương đương 9,75%) so với tháng 12/2013.