Dù đã có các thông tư liên tịch quy định khá cụ thể về việc xác lập và xử lý thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai song các ngân hàng đều e ngại áp dụng trong thực tế...

Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25-4-2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Thông tư 01) và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6-6-2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm (Thông tư 16) được ban hành cho phép thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai.

Dù hai thông tư này đã quy định khá cụ thể về việc xác lập và xử lý thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai song hầu hết các ngân hàng vẫn do dự và vẫn chọn cách thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16-2-2011 của Bộ Tư pháp, được bổ sung sửa đổi năm 2014 (Thông tư 05), khiến cho các quy định mới vốn được đầu tư khá công phu có nguy cơ không được áp dụng trong thực tế. Vì sao?

Nhà phải hình thành mới được thế chấp

Thông tư 01 đặt ra khá nhiều điều kiện đối với việc thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai (đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản...) trong khi nguy cơ về tài sản thế chấp là một rủi ro đơn thuần về mặt thương mại. Hơn nữa, trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng, trong số các tài liệu, bên thế chấp phải cung cấp bản sao có chứng thực biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng phần móng và bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) của dự án hoặc quyết định giao đất, thuê đất đã được cấp cho chủ đầu tư.

Khó khăn đặt ra ở đây là để có bản sao chứng thực, bên thế chấp phải trình bản gốc của các giấy tờ này cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư thường do dự hay không trao bản gốc các giấy tờ này cho bên thế chấp do sợ mất mát hoặc do một dự án thường bao gồm rất nhiều nhà ở hình thành trong tương lai và nhiều khi cùng một lúc có rất nhiều yêu cầu cung cấp các giấy tờ này.

Đăng ký chuyển tiếp

Điểm tiến bộ của Thông tư 01 là quy định thủ tục đăng ký chuyển tiếp, theo đó nếu đã thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay đã thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể yêu cầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký chuyển tiếp trước khi trao giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở đã hình thành. Thủ tục này được cho là sẽ dồn trách nhiệm lên cơ quan quản lý nhà nước và các bên không phải ký lại hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hình thành.

Tuy vậy, có hai vấn đề đặt ra trong thực tế mà thông tư này chưa giải quyết được. Thứ nhất, khoản 8, điều 4, quy định mơ hồ là trước khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới. Quy định này là thừa vì theo điều 423, Bộ luật Dân sự, về nguyên tắc, tại bất cứ thời điểm nào sau khi xác lập hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng. Hơn nữa, ngân hàng chỉ ký bản bổ sung hay ký lại hợp đồng thế chấp để đưa vào đó các thông tin chính xác về nhà ở hình thành trong tương lai đã hình thành nhằm tránh các xung đột về thứ tự ưu tiên với các bên thứ ba. Tuy nhiên, việc này không thể thực hiện được khi chưa có giấy chứng nhận!

Thứ hai, không có một quy định nào trong Thông tư 01 quy định văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải ghi nội dung gì trên giấy chứng nhận khi thực hiện thủ tục đăng ký chuyển tiếp. Điều này dẫn tới một thực tế là một số văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn từ chối hồ sơ đăng ký chuyển tiếp trong khi đợi... hướng dẫn!

Giải pháp mong manh

Việc lựa chọn thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Thông tư 05 cũng gặp một số vướng mắc nhất định. Bởi vì, Thông tư 05 chỉ nêu vỏn vẹn khả năng có thể thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật về giao dịch bảo đảm còn quy định khá sơ sài nếu như không nói là tương đối yếu về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nên việc vận dụng các quy định hiện có vào soạn thảo hợp đồng bảo đảm khá hạn chế.

Điều đáng lưu ý là khoản 5, điều 7, Thông tư 16 quy định việc xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện tương tự như quy định về thế chấp quyền đòi nợ trong khi đối tượng của hai giao dịch bảo đảm này hoàn toàn khác nhau. Có vẻ áp dụng các nguyên tắc về xử lý thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai nêu tại khoản 1, điều 8 của thông tư này sẽ hợp lý hơn.

Dẫu biết nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản bảo đảm đặc biệt song nhìn vào các quy định hiện hành dễ nhận thấy vẫn khá khó khăn cho ngân hàng khi nhận bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là một thực tế đáng buồn cần sớm được khắc phục để khơi thông tín dụng.