Hành lang pháp lý cho giao dịch này quá thiếu và lại còn mâu thuẫn.

“Thực tế một số ngân hàng, cơ quan công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không nhận thế chấp, công chứng và đăng ký loại tài sản này nhằm bảo vệ mình” - công chứng viên Nguyễn Trí Hòa cho hay tại tọa đàm “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở” do Trung tâm Thông tin và Tư vấn công chứng thuộc Sở Tư pháp TP.HCM tổ chức ngày 12-4.

Một tài sản thế chấp nhiều lần: Khó ai biết

Nguyên nhân dẫn đến điểm nghẽn trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (viết tắt là HTTTL) được nhận định là do hành lang pháp lý cho giao dịch này quá thiếu và lại còn mâu thuẫn. “Bộ luật Dân sự cho phép nhưng Luật Nhà ở lại đòi nhà ở muốn giao dịch phải có giấy chứng nhận, còn Luật Công chứng yêu cầu tài sản công chứng phải có thật. Do tài sản HTTTL là tài sản chưa có, nếu công chứng sẽ trái các quy định này” - ông Hòa cho biết.

Trước đây, chính Bộ Tư pháp cũng từng có văn bản yêu cầu cơ quan đăng ký không được đăng ký nhà ở HTTTL vì chưa có giấy tờ sở hữu. Đến khi Hội Công chứng TP có văn bản phản đối, Bộ mới rút lại điều khoản này. “Văn phòng của tôi cũng bị đoàn thanh tra của Bộ Tư pháp “thổi còi” vì công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL” - ông Phạm Xuân Thọ, Trưởng Văn phòng Công chứng Trung tâm, cho hay.

Các công chứng viên, ngân hàng và cơ quan đăng ký cho hay đáng lo ngại đối với tài sản HTTTL là không kiểm tra, kiểm soát được tài sản có bị thế chấp hai, ba lần tại các nơi khác nhau hay không. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP dẫn chứng: Tại TP có một số dự án rất lớn, trị giá hàng ngàn tỉ đồng được chủ đầu tư thế chấp ở hai ngân hàng tại TP.HCM và Hà Nội vì không ai kiểm soát được.

“Hoặc có trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án trong khi người mua căn hộ cũng đem thế chấp tài sản. Có khi bên mua tài sản HTTTL rồi đem cho thuê với giá trị hợp đồng cả mấy chục tỉ đồng, bên đi thuê lại đem thế chấp tiếp. Như vậy một tài sản chưa hiện hữu nhưng đem thế chấp ba lần” - ông Hòa dẫn chứng.

Bà Võ Thị Hiếu Hạnh, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, cũng cho hay không thể kiểm tra được thông tin vì ngoài các cơ quan đăng ký tại TP còn các trung tâm đăng ký giao dịch trực thuộc Cục Đăng ký Quốc gia. Do việc kết nối thông tin giữa các cơ quan này không đầy đủ nên nếu kiểm tra được thì cũng mất nhiều thời gian, vi phạm thời gian quy định giải quyết hồ sơ (hiện nay công chứng và đăng ký giao dịch được thực hiện ngay trong ngày).

Chấm dứt hợp đồng mua bán nhà: Ngân hàng rối

Luật sư Lê Trọng Dũng, chỉ ra hàng loạt rủi ro mà các ngân hàng gặp phải khi nhận thế chấp loại tài sản này. “Hiện việc đăng ký giao dịch này thực hiện dưới hình thức là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (như quyền được mua tiếp, quyền nhận lại tiền, quyền nhận bồi thường và tái định cư…). Nhưng nếu hợp đồng mua bán bị chấm dứt vì nhiều lý do thì các quyền tài sản đi kèm cũng bị chấm dứt theo, khi đó ngân hàng không có cơ sở để xử lý thu hồi nợ” - ông Dũng bày tỏ.

Ông Dũng đặt vấn đề: Chủ đầu tư thế chấp dự án và quyền sử dụng đất tại một ngân hàng, sau đó người mua thế chấp căn hộ HTTTL tại ngân hàng khác thì quyền lợi của hai ngân hàng này được giải quyết ra sao khi xảy ra trường hợp phải xử lý nợ do chủ đầu tư mất khả năng thanh toán? Vietcombank cũng đề nghị mở rộng đối tượng nhà ở HTTTL được thế chấp tại ngân hàng. Bởi theo Nghị định 71/2010, chỉ có nhà ở HTTTL từ các dự án của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới được thế chấp. “Những cá nhân muốn thế chấp ngôi nhà trong tương lai của mình để vay tiền hoàn thiện nhà không được giải quyết” - ông cho hay.

Ông Hồ Quang Huy, Cục phó Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm, cũng nhìn nhận việc xử lý tài sản HTTTL phụ thuộc rất lớn vào người đi thế chấp. Do đó, ông khuyến nghị cần phải xem xét, đánh giá kỹ về năng lực tài chính, thiện chí… của người đi thế chấp. “Bộ Tư pháp đang chuẩn bị ban hành thông tư hướng dẫn về trình tự thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL để giao dịch được thực hiện thuận lợi” - ông cho hay.

Khó kiểm soát việc thế chấp tài sản HTTTL

Một chủ đầu tư có dự án rất lớn tại quận 1 thế chấp tài sản HTTTL là dự án trên (khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại ngân hàng A ở Hà Nội, đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch. Sau đó, thửa đất trên được Sở TN&MT cấp giấy chứng nhận. Khi có giấy chứng nhận, công ty đem thế chấp tài sản HTTTL gắn liền với đất tại ngân hàng B và nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP. Để biết được thông tin, văn phòng phải liên hệ với ngân hàng A để yêu cầu giải chấp. Việc này làm phiền đến tổ chức tín dụng và khâu giải quyết hồ sơ tại văn phòng không đúng hạn.

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP

Thế chấp tài sản HTTTL là một nhu cầu có thật, thường xuyên. Một cán bộ ngân hàng cho biết “ước chiếm khoảng 40% lượng khách hàng vay cá nhân”.

Ông NGUYỄN TRÍ HÒA, công chứng viên