Những động thái mới nhất từ các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giải cứu thị trường BĐS đang hé lộ nhiều kỳ vọng cho thị trường này. Nhiều thông tin cho thấy NHNN đã gần như hoàn tất một dự thảo thông tư hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Nỗ lực phá băng

Giải cứu thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay được xem như một trong những giải pháp hữu hiệu nhất trong việc xử lý nợ xấu của nền kinh tế nói chung và lĩnh vực ngân hàng nói riêng. Chỉ tính riêng tình hình tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở, báo cáo chưa đầy đủ của 50 địa phương cho biết, đến nay có khoảng 42.230 căn nhà bao gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng; 92.800 m2 sàn văn phòng cho thuê; 98.407 m2 sàn trung tâm thương mại; 792,2ha đất nền và khoảng 191,1ha đất thương mại khác… tồn kho. Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.

Đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, theo báo cáo của 21 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại; hơn 300 nghìn m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Tại Hà Nội, theo báo cáo của 13 chủ đầu tư đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459 m2 mặt bằng thương mại, văn phòng, giá trị tồn kho khoảng 14.070 tỷ đồng.

“Số liệu tồn kho trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, còn nhiều dự án có tồn kho nhưng chưa báo cáo. Đặc biệt tồn kho BĐS khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều nhà chung cư đang xây dựng dang dở, đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng. Vì vậy số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn nhiều so với số liệu báo cáo”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng chia sẻ.

Những động thái mới nhất từ các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giải cứu thị trường BĐS đang hé lộ nhiều kỳ vọng cho thị trường này. Nhiều thông tin cho thấy NHNN đã gần như hoàn tất một dự thảo thông tư hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) và liên bộ Tư pháp – Tài nguyên & Môi trường cũng đã cho ý kiến bước đầu về dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL và việc chuyển tiếp thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành.

Cần xác định rõ hình thành trong tương lai

Dù các thông tư này chỉ mới ở giai đoạn sơ thảo, song cũng đã có nhiều ý kiến khác nhau liên quan đến nội dung quan trọng nhất là những loại nhà ở HTTTL nào sẽ được ngân hàng nhận thế chấp và loại nhà ở HTTTL nào sẽ được đăng ký thế chấp. Liên quan đến dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL, hiện đã xuất hiện 2 luồng ý kiến khác nhau.

Loại ý kiến thứ nhất đề nghị hướng dẫn việc đăng ký thế chấp đối với tất cả các loại nhà ở HTTTL, bao gồm nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và nhà ở HTTTL đã được cấp giấy phép xây dựng hoặc được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật và được xây dựng trên diện tích đất ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp phép theo quy định của pháp luật.

Ý kiến này cho rằng, các tổ chức, cá nhân trong xã hội hiện nay có nhu cầu rất lớn trong việc sử dụng loại tài sản này để thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Mặt khác, thực tiễn cho thấy, tỷ lệ nhà ở được công nhận sở hữu nhà ở tại nhiều địa phương rất thấp. Do đó, nếu không quy định đối với nhà ở nói chung thì rất khó để các tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, từ đó, tác động không tốt đến sự phát triển của thị trường.

Loại ý kiến thứ hai lại cho rằng, dự thảo thông tư liên tịch chỉ nên hướng dẫn việc đăng ký thế chấp đối với các loại nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định tại Nghị định số 70/2010/NĐ-CP.

Nhiều ý kiến tỏ ý nhất trí với loại ý kiến thứ nhất, theo đó mở rộng đối tượng áp dụng trong việc thế chấp nhà ở HTTTL để tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể và tạo điều kiện cho các chủ thể có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là một phần của giải pháp. Vẫn còn nội dung quan trọng khác là làm thế nào để xác định đối tượng thế chấp là nhà ở HTTTL, bởi theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP: tài sản HTTTL gồm tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Với cách nhìn như vậy, Ban soạn thảo đưa quan điểm, đối với tổ chức, cá nhân mua của DN kinh doanh BĐS, nhà ở HTTTL được tính từ thời điểm nhà ở đó đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, tức là đã thi công xong phần đài giằng móng bao gồm cả phần xử lý nền nếu có hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng; đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại khoản 3 điều 9 Nghị định 70.

Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân xây dựng hợp pháp trên diện tích đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nhà ở HTTTL được xác định từ thời điểm nhà ở đó đã xây dựng xong phần móng và có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Đối với nhà ở không thuộc diện phải xin phép xây dựng thì nhà ở đó cũng phải xây dựng xong phần móng. Trong hồ sơ đăng ký thế chấp phải bổ sung văn bản xác nhận về việc nhà đã xây xong phần móng của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tuy nhiên, đối với cả hai loại nhà ở HTTTL này, nhà ở chỉ được coi là hình thành nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giao dịch bảo đảm làm cho kẻ muốn vi phạm cam kết phải nhụt chí, chùn tay, còn người bị vi phạm khỏi lo thất thoát, thua thiệt. Giao dịch này để bảo đảm cho những nghĩa vụ hiện tại và nghĩa vụ trong tương lai, là loại giao dịch “xây” trước để “dùng” sau, chứ không bao giờ là ngược lại.

Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật BASICO