Thời gian gần đây, phân khúc chung cư bình dân đang thực sự là cứu cánh cho thị trường bất động sản (BĐS) bởi nó đáp ứng được nhu cầu của khách hàng có nhu cầu ở thực. Khảo sát qua các sàn giao dịch BĐS khu vực Hà Nội, ngoài phân khúc nhà bình dân này, các phân khúc khác dường như vẫn giậm chân tại chỗ. Cũng chính vì thu hút được lượng lớn khách hàng quan tâm nên nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những lời quảng cáo mỹ miều, tuy nhiên nếu không tìm hiểu kỹ, khách hàng tưởng mình mua được rẻ kỳ thực lại không rẻ chút nào.

Hy vọng rồi… thất vọng

Năm hết Tết đến, có trong tay 800 triệu đồng, anh Đỗ Bảo Khánh (Cầu Giấy, Hà Nội) quyết định mua một căn chung cư để tạo lập chỗ ở riêng. Vợ chồng anh Khánh cũng đã có ý định mua nhà từ rất lâu nhưng vì điều kiện kinh tế còn eo hẹp nên câu chuyện an cư đành phải gác lại. Đến bây giờ khi giá BĐS đã giảm xuống rất sâu, vợ chồng anh mới khơi lại câu chuyện mua nhà. Sau khi tìm hiểu nhiều dự án, vợ chồng anh thấy rằng, dự án chung cư CT12 - Văn Phú (Hà Đông) là hợp lý nhất bởi mức giá khoảng 12 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, theo lời hứa của chủ đầu tư thì trong năm 2014 sẽ bàn giao nhà.

Cầm 800 triệu đồng tiền mặt trong tay, chỉ cần vay thêm họ hàng ít nữa là đã có thể mua được căn hộ khoảng 80m2. Tràn trề hy vọng, anh quyết định tìm hiểu chi tiết về dự án qua sàn giao dịch BĐS phân phối sản phẩm. Tuy nhiên, khi tiếp cận cụ thể, trước khi đi hy vọng bao nhiêu, trở về thất vọng bấy nhiêu.

Theo anh Khánh, tìm hiểu chi tiết dự án, dự án có rất nhiều loại căn hộ từ 60m2 đến 75m2, cao nhất là loại căn hộ 118m2. Thời điểm hiện tại tiến độ đã đến tầng 24, trong khi dự án có 29 tầng, có nghĩa cũng chỉ trong thời gian ngắn nữa tòa nhà sẽ được cất nóc và bước vào hoàn thiện. Tiến độ dự án hợp lý, nhưng vướng mắc lớn nhất chính là ở giá cả. Khi anh Khánh tìm hiểu căn hộ 75m2 vì nằm trong khả năng chi trả và là loại căn hộ có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh thì câu chuyện đã đi theo hướng khác. Theo lời giới thiệu là căn hộ có giá 12,7 triệu đồng/m2, tuy nhiên khi tìm hiểu kỹ thì đây chỉ là giá bàn giao căn hộ cơ bản (theo lời của chủ đầu tư).

“Giá 12,7 triệu đồng/m2 đó là chưa bao gồm 10% VAT, 2% phí bảo trì. Nếu cộng thuế VAT và phí bảo trì vào nữa thì giá căn hộ đã là khoảng 14,5 triệu/m2. Vấn đề chưa dừng lại ở đó, bàn giao cơ bản có nghĩa là chủ đầu tư chỉ trát tường mà không sơn, chưa có trần thạch cao, sàn chỉ lát gạch Ceramic, cửa thì chỉ làm bằng gỗ công nghiệp và chưa có bất kỳ một loại thiết bị gì trong nhà, điện nước chỉ có đầu chờ để khách về tự hoàn thiện. Tổng tất cả các chi phí hoàn thiện vào nữa thì giá thành sẽ không dưới 17 triệu đồng/m2. Từ giá giới thiệu khoảng 12 triệu đồng/m2 đến cái giá 17 triệu đồng/m2 là con số không hề nhỏ đối với những người có thu nhập trung bình như chúng tôi. Không tìm hiểu kỹ, khách hàng tưởng rẻ nhưng lại hóa… đắt”, anh Khánh than thở.

Khách hàng cần “soi” kỹ hợp đồng

Theo các chuyên gia BĐS, hiện tại các chiêu khuyến mãi như: mua nhà tặng nội thất, mua nhà tặng tiền mặt, tivi… không thực sự có hiệu quả, các chủ đầu tư sẽ áp dụng nhiều chiêu quảng cáo khác nhằm thu hút khách hàng. Trong khi thời điểm này, phân khúc nhà giá rẻ đang lên ngôi thì không có cách nào thu hút sự quan tâm của khách hàng hơn nữa là đánh trúng tâm lý người mua nhà, “núp dưới cái bóng” nhà giá rẻ. Để kéo giá căn hộ về mức thấp nhất nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của khách hàng, nhiều chủ đầu tư cắt giảm hết các khoản thuế, phí, nội thất... Nhiều khách hàng tưởng mua rẻ nhưng lại hóa đắt vì khi cộng hết các khoản này, giá bán lại cao hơn rất nhiều.

Trên thị trường BĐS, những lời quảng cáo “giá rẻ nhất thị trường” đang khiến không ít người mua nhà vui mừng. Thế nhưng, đến khi quyết định mua thì không ít người lại ngỡ ngàng khi phát hiện ra cái “bẫy” trong bản hợp đồng. Nghĩa là nếu không thận trọng, người mua nhà chẳng những không mua được giá rẻ, mà có thể còn phải gánh mức giá đắt hơn mặt bằng chung của thị trường.

Theo giới BĐS thì kiểu bẫy khách như trên đang diễn ra ở khá nhiều dự án, kể cả cao cấp đến thấp cấp. Một số dự án còn “cao thủ” hơn đưa ra chiêu công bố mức giá bán rẻ hơn hẳn so với dự án bên cạnh, tổ chức mở bán rầm rộ nhưng thực chất chỉ dành vài căn hộ có vị trí xấu lấy đó làm mức giá dùng cho quảng cáo. Trong khi đó, nhiều công ty tư vấn môi giới khi giới thiệu cho khách hàng cũng không tư vấn thực tế những cái bẫy về thuế, phí khiến nhiều người không biết vẫn mua. Sau này phải nộp thêm một khoản tiền lớn, phí, thuế mới ngã ngửa.

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland cho rằng, các dự án khi mở bán có khung giá khác nhau, người mua nhà nên quan tâm đến giá bán và các yếu tố cấu thành nên giá bán của căn hộ bao gồm những gì. Việc chủ đầu tư khi làm truyền thông bóc tách thuế VAT, phí bảo trì, thậm chí bóc tách cả phần hoàn thiện căn hộ để đưa về giá thành rẻ nhất cũng là chuyện dễ hiểu vì đây là kinh doanh nên phải thu hút được khách hàng quan tâm. Ông Diễn cho rằng, khi khách hàng đã chọn sản phẩm cần phải xem xét tổng giá trị căn hộ đã bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan chưa?

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng luật sự Phúc Thọ (Đoàn luật sư Hà Nội) đưa ra lời khuyên, thời điểm hiện tại, khách hàng sẽ không còn mua nhà trên giấy nữa, lựa chọn sản phẩm là phải “mắt thấy, tay sờ”. Tuy nhiên, không vì thế mà không có nảy sinh các mâu thuẫn sau này giữa khách hàng và chủ đầu tư. Điều đầu tiên khách hàng quan tâm là giá bán căn hộ, tuy nhiên vì ham rẻ nên có không ít khách hàng bỏ qua, không quan tâm đến sản phẩm sau này mình được nhận là gì? Phải so sánh cụ thể với nhà mẫu, sau đó phải tìm hiểu luật và xem xét kỹ phụ lục hợp đồng mua nhà. Giá cả cụ thể, thiết bị trong nhà, cách tính căn hộ, giá cả các loại hình dịch vụ… Rất nhiều trường hợp sau khi đến ở một thời gian, khách hàng và chủ đầu tư mới phát sinh mâu thuẫn, kiện cáo về dịch vụ, cách tính diện tích căn hộ… mà sau này xử lý rất khó.