Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội (NoXH) sắp được ban hành sẽ thay đổi tiêu chuẩn thiết kế NoXH, theo đó cho phép doanh nghiệp được xây căn hộ dưới 30m2. Quyết định đột ngột này của cơ quan chủ quản trong bối cảnh thị trường ứ thừa căn hộ đã khiến nhiều chuyên gia lo ngại.

Lợi trước mắt, hại lâu dài

Theo lý giải của Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, nếu căn hộ bé nhưng vẫn đảm bảo được sinh hoạt như chỗ ăn, ngủ, vệ sinh, phòng chống cháy nổ, kết nối hạ tầng hoàn thiện, không nên phản đối.

Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ triển khai NoXH dưới dạng căn hộ bé thành từng khu và kết nối hạ tầng đồng bộ, không phải dạng chung cư mini. Trên thực tế, việc triển khai các dự án nhà ở có diện tích nhỏ 30m2 đã được nhiều doanh nghiệp “cầm đèn chạy trước”.

Căn hộ 25-30m2 có thể giải quyết trước mắt cho thị trường BĐS, nhưng sẽ để lại hậu quả rất lâu dài về chiến lược phát triển nhà ở, đặc biệt tạo gánh nặng cho đô thị. Sai về quy hoạch thì không thể sửa chữa. Vì vậy phải thận trọng khi xây loại hình nhà ở đặc biệt này. TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội

Có thể kể đến một số dự án nổi bật như dự án Thái An của Công ty Địa ốc Đất Lành, FPT City tại Đà Nẵng, Đặng Xá 2 của Viglacera với dự kiến diện tích căn hộ 30-50m2. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Đất Lành, doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực căn hộ mini, hiệu quả của loại hình căn hộ này có thể thấy rõ, đó là giải quyết nhu cầu về chỗ ở rất khẩn thiết cho người dân. Còn những hệ lụy đô thị tùy thuộc vào khâu quản lý chứ không nằm ở diện tích căn hộ.

Tuy nhiên, loại hình căn hộ mini này chưa bao giờ nhận được sự ủng hộ từ phía các chuyên gia quy hoạch. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, giải quyết nhà ở cho người dân là tốt nhưng không phải bằng mọi giá, đặc biệt khi đã có bài học về nguy cơ đối với đô thị từ các chung cư cũ hay mới đây là chung cư mini.

Theo phân tích của TS. Phạm Sỹ Liêm, đô thị càng phát triển, diện tích bình quân đầu người về chỗ ở càng phải tăng lên. Không phải vô cớ Luật Nhà ở quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (dạng chung cư) phải có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không thấp hơn 45m2. Nếu tính một hộ gia đình bình quân 4 người đó là giới hạn diện tích tối thiểu để người dân có thể sinh hoạt.

Trước đó, từ đầu năm 2012, khi Bộ Xây dựng đề xuất cho phép doanh nghiệp được xây dựng căn hộ 25m2, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, đô thị đã phản đối mạnh mẽ. Đặc biệt Sở Xây dựng TPHCM đã quyết liệt phản đối vì không phù hợp với Luật Nhà ở, đồng thời ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển đô thị, tăng dân số cục bộ…

Nên thay bằng hỗ trợ nhà cho thuê?

Theo nhiều chuyên gia BĐS, thay vì cố gắng xây nhà diện tích nhỏ để bán cho người dân, cơ quan chức năng nên tập trung vào phân khúc nhà ở cho thuê. Điều này sẽ giải quyết toàn vẹn được đôi đường và có lợi cho sự phát triển đô thị.

Bởi nhà 30m2 chỉ có thể “lợi trước mắt” vì người dân đã quá mệt mỏi do phải sống tạm bợ trong các căn nhà thuê theo thời hạn, đồng thời chỉ phù hợp với những người độc thân hoặc hộ gia đình trẻ với 1 con nhỏ. Khi gia đình có thêm người, không gian sống sẽ trở nên bí bức, người dân hoặc sẽ phải tìm mua một căn hộ mới rộng rãi hơn hoặc tình trạng cơi nới, chuồng cọp sẽ tiếp tục tái diễn, tạo nên thảm họa đô thị.

“Để có thể thấy rõ nên hay không trong việc xây căn hộ 30m2 có thể đặt lên bàn cân xem xét được lợi gì. Những điều nhà 30m2 có thể đáp ứng thì mô hình nhà cho thuê do Nhà nước quản lý, có thể thuê lâu dài, giá thuê vừa phải sẽ hợp lý hơn. Đến lúc người dân đủ tiền mua căn hộ thương mại hay nhà thu nhập thấp, NoXH, người ta sẽ dọn đi, sẽ có người khác vào, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao, vừa đảm bảo mỹ quan đô thị.

Đặc biệt, khi giá BĐS cao chót vót nên xem xét là cần thiết. Nhưng hiện tại trong bối cảnh giá căn hộ thương mại ngày càng rẻ, diện tích cũng ngày càng nhỏ, lại đang dư thừa BĐS, việc triển khai dạng căn hộ này là không hợp lý” - một chuyên viên của Sở Xây dựng Hà Nội nói.

Trong khi đó, nhà cho thuê dù triển khai đã nhiều năm, nhu cầu lớn nhưng số lượng dự án phân khúc này có thể đếm trên đầu ngón tay. Như vậy, một lượng lớn người độc thân, học sinh, sinh viên, gia đình trẻ hay những người từ địa phương khác tới Hà Nội sinh sống, làm việc... rất cần thuê nhà đang bị doanh nghiệp bỏ quên.

Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, có nghịch lý là không doanh nghiệp nào đăng ký xây dựng nhà ở cho thuê trong khi phát triển loại hình này là một trong những nhiệm vụ quan trọng của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Chính phủ phê duyệt.

Sau hơn 5 năm triển khai Luật Nhà ở, tới nay Hà Nội mới thí điểm quỹ nhà xã hội theo hình thức cho thuê với quy mô hết sức khiêm tốn 515 căn hộ, tại Khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên), chưa thấm vào đâu so với nhu cầu.