Theo dự đoán của các chuyên gia bất động sản (BĐS), việc Hà Nội và TP. HCM công bố khung giá đất mới năm 2008 tăng từ 20 - 50% có thể khiến thị trường nhà đất "đóng băng" thời gian tới. Điều này đồng nghĩa mục tiêu phát triển thị trường BĐS lành mạnh, một lần nữa, lại khó thành hiện thực.

Tiền sử dụng đất sẽ cao "khủng khiếp"?

Các chuyên gia BĐS tính toán: Nếu áp theo bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng trong năm 2008 sẽ tăng bình quân là 30% so với năm 2007.

Chẳng hạn, đối với dự án của một khu đô thị mới tại TP.HCM, nếu theo giá đất được ban hành bằng Quyết định 05, tính theo giá đất năm 2007, thì tiền sử dụng đất là 1.800 tỷ đồng, còn tính theo bảng giá đất năm 2008, số tiền chủ đầu tư phải nộp khoảng 2.400 tỷ đồng.

Khi tiền sử dụng tăng bình quân 30% thì giá thành của dự án cũng sẽ tăng thêm 15% đến 20%. Điều này, bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa phần tăng thêm vào giá thành của một đơn vị nhà đất. Vì vậy, giá nhà đất của các dự án sẽ tăng tương ứng, tức là từ 15 đến 20%.

Ông Ngô Trí Long, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính, phân tích: Việc hai thành phố tăng giá đất trong giai đoạn này sẽ gây ra sự bất lợi.

Cụ thể là trong bối cảnh thị trường giá cả đang biến động phức tạp và leo thang mà bảng giá lại tăng giá lên thì sẽ làm cho giá thị trường BĐS vốn đã phức tạp nay càng diễn biến theo hướng khó kiểm soát. Lúc đó giá bất động sản sẽ tăng rất cao, nhu cầu người mua ít, dẫn tới tình trạng "đóng băng" của thị trường này.

Kéo theo đó, việc đền bù GPMB cũng sẽ gặp nhiều khó khăn. Khi chi phí đầu vào tăng thì doanh nghiệp cũng phải tính đến phương án tăng giá sản phẩm nhằm đảm bảo lợi nhuận trong kinh doanh. Vô hình chung, mặt bằng giá BĐS lại bị đẩy lên. Điều này vừa gây khó khăn cho các chủ đầu tư, đồng thời, bản thân người dân cũng phải gánh chịu một mức giá vô lý.

"Việc định giá hàng năm theo Luật đất đai để sát với giá thị trường là một việc làm cực kỳ khó và ảnh hưởng đến đầu tư. Một dự án khi đầu tư giá phải ổn định trong một giai đoạn thì mới có thể tạo điều kiện cho cho doanh nghiệp thực hiện mục tiêu kinh doanh. Nếu thay đổi liên tục, mức giá đất sẽ gây ra nhiều khó khăn khi doanh nghiệp đi thuê đất" - ông Long khẳng định.

Phá "băng" bằng cách giảm thuế

Từ phân tích trên, các chuyên gia về BĐS cho rằng, việc điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường là điều hết sức cần thiết, nhất là trong bối cảnh giá cả có nhiều biến động. Nếu giá thị trường tăng thì phải điều chỉnh tăng, giá giảm phải kéo bảng giá đất xuống.

Tuy nhiên, trên thực tế hai năm qua, giá thị trường thay đổi liên tục trong khi bảng giá nhà nước vẫn đứng yên một chỗ. Do vậy nay công bố điều chỉnh giá đất lại điều chỉnh tăng một cách đột ngột làm cho nhiều người bất ngờ, trở tay không kịp. Trong tình huống này, chịu ảnh hưởng nhiều nhất và đối tượng chịu thiệt nhiều nhất vẫn là người dân.

"Hiện nay chúng ta thường cập nhật bảng giá đất theo phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia, mà việc so sánh lại theo quan điểm chủ quan, có lợi cho phía đề xướng. Để đưa ra một bảng giá đất phù hợp với thực tiễn, cần phải đưa ra một phương án thực sự khoa học và có ý nghĩa thực tiễn. Ví dụ phương pháp điều tra thống kê, dựa vào đó thì mới có những căn cứ, cơ sở cụ thể để xác định giá đất một cách cặn kẽ nhất", Viện trưởng Ngô Trí Long đề xuất.

Nhiều ý kiến khác cho rằng, giải pháp tốt nhất hiện nay, là nếu tăng giá đất thì đồng thời phải giảm thuế nhà đất để tránh lặp lại hiện tượng giao dịch ngầm, hoặc tìm cách "lách" thuế, gây thất thu tiền của nhà nước.

Nếu không giải quyết thoả đáng được vấn đề trên thì hệ luỵ là thị trường BĐS sẽ không công khai, minh bạch, đồng thời làm chậm tiến độ cấp "sổ đỏ" của người dân. Đây rõ ràng là điều mà Chính phủ không hề mong muốn.

Theo VTC