Kinh doanh phòng trọ, nhà cho thuê vốn là “cần câu cơm” đắc lực cho rất nhiều chủ nhà (cá nhân, hộ gia đình) nắm giữ các mảnh đất diện tích từ vài chục tới ngót trăm m2 ở Thủ đô. Gạt bỏ những bất cập, bức xúc mà người thuê nhà vẫn phản ánh, cá thể có BĐS cho thuê nay lại càng ung dung “thở phào” vì chính sách đã rộng đường thông thoáng.
      
Trong nhiều nội dung của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lẫn Luật Nhà ở sửa đổi được chính thức thông qua, những chủ nhà cho thuê chỉ cần quan tâm tới quy định không phải lập DN. Thay vào đó, chỉ cần kê khai nộp thuế - chuyện nhỏ!

Luật đã rõ

Sau nhiều phiên thảo luận và lấy ý kiến rộng rãi, 2 dự án Luật đóng vai trò “xương sống” của thị trường BĐS là Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đã được Quốc hội bấm nút với tỷ lệ biểu quyết đồng thuận cao. Bắt đầu có hiệu lực từ 1/7/2015, 2 đạo Luật này có tác động mạnh về tâm lý lẫn kế hoạch phát triển nhà ở của giới DN lẫn hộ kinh doanh cá thể.

Với giới tạo lập kinh doanh nhà đất, mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng (điều kiện cần) được xem là rất dễ chịu (theo lời của lãnh đạo một DN xây nhà thương mại ở Hoàng Mai). Ngay cả đòi hỏi về vốn “tự có” của DN phải không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư (dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha) cũng chẳng phải chuyện khó khăn.

Về trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS có quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải lập DN nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.

Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã thông qua, tuy nhiên, chi tiết cụ thể sẽ được Chính phủ quy định trong thời gian tới. Cơ bản khung pháp lý dành cho hoạt động kinh doanh cho thuê BĐS cá thể đã hình thành theo hướng “san phẳng” mọi bất cập thời gian trước.

Còn nhớ, Luật Kinh doanh BĐS 2006 xác định, “cho thuê” nhà là hoạt động “kinh doanh BĐS” (Điều 4) và tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc HTX, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2006 nêu, hộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà ở không cần phải thành lập DN, không cần đáp ứng điều kiện về vốn pháp định. Đồng thời, Nghị định 153/2007 (hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS 2006) quy định kinh doanh BĐS phải có vốn trên 6 tỷ đồng.

Năm 2012, Bộ Xây dựng đã “hóa giải” ma trận hành chính này bằng công văn hướng dẫn: chủ nhà cho người khác thuê nhà để ở thì lập hộ kinh doanh (thay vì lập DN). Nhưng cung đường để người thuê và chủ nhà trọ gặp nhau vẫn bị luật “ngáng đường”: Nghị định 43/2010 về đăng ký DN chỉ rõ, 1 cá nhân, hộ gia đình chỉ được đăng ký 1 hộ kinh doanh trên toàn quốc và đăng ký kinh doanh tại 1 điểm.

Trong suốt thời gian từ 2006 tới nay, những chủ nhà sở hữu nhiều hơn 1 BĐS cho thuê (ở 2 địa bàn khác nhau) muốn tuân thủ luật cũng khó. Đăng ký kinh doanh tại 2 điểm thì Nghị định 43/2010 không cho phép, đăng ký 1 điểm thì trái hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Vào thực tế thế nào?

Luật kinh doanh BĐS vừa được bấm nút thông qua đã gỡ bỏ những quy định có phần thiếu thực tế và không bắt kịp vận động của hoạt động kinh doanh ngành nghề này.

Kinh doanh cho thuê BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì cá nhân, tổ chức thực hiện không cần lập DN mà chỉ phải kê khai nộp thuế. Thực tế vận dụng của cơ quan hành pháp và chủ thể chịu tác động của Luật này chỉ minh định từ tháng 7 sang năm.

Hiện tại, ngay cả giới thạo luật còn gặp gian nan để hiểu rõ thuật ngữ “quy mô nhỏ”, “không thường xuyên” chứ chưa nói tới các chủ nhà vốn chỉ “ngồi mát ăn bát vàng” nhờ cho thuê hàng chục căn hộ nhỏ dạng chung cư mini bấy lâu.

Đương nhiên, không hiểu luật, thiếu cơ sở hướng dẫn để xử lý tình huống phát sinh trong thực tế, thì cả đơn vị chức năng lẫn cá nhân kinh doanh liên quan chẳng thể thực thi, tuân thủ luật định.

Địa giới Hà Nội đã mở rộng diện tích từ sau thời điểm sáp nhập, mở rộng với Hà Tây, một phần của tỉnh Hòa Bình. Đơn vị hành chính cấp phường, xã theo đó cũng gia tăng gấp bội.

Bên cạnh những khu trọ điển hình tập trung đông sinh viên, người lao động thuê, như: Cầu Giấy - Xuân Thủy, Cầu Diễn, Phú Đô, Mễ Trì, Đình Thôn, Trần Duy Hưng, Trung Kính, Phùng Khoang, Triều Khúc, Trương Định - Trại Cá…, ngày càng nhiều các địa bàn trọng điểm về phòng trọ khép kín kiểu chung cư mini xuất hiện, như Định Công Thượng, Kim Giang, Trần Thái Tông, Trần Bình.

Chỉ dạo quanh các tuyến điểm này, dễ dàng bắt gặp vô số khu nhà trọ được xây dựng, cơ cấu với quy mô đáng nể. Con ngõ chỉ vừa 1 chiếc taxi 7 chỗ tại làng Mễ Trì Hạ - địa bàn mới “lên cấp phường” (theo quyết định tách Từ Liêm thành 2 quận mới đây), 1 khu trọ 3 tầng được chủ nhà hoàn thiện từ đầu năm 2014 kín đặc khách thuê.

Xây theo hình chữ U, mỗi sàn của 1 block nhà gồm 4 căn hộ khép kín rộng chừng 15 - 17m2. Vị chi 4 x3 x 3 = 36 căn hộ, được chủ nhà cho thuê với giá 2,5 - 3 triệu đồng/tháng. Tại Phùng Khoang (quận Nam Từ Liêm), công trình nhà ở cao 5 tầng 1 tum với khoảng 32 phòng xây dựng trên diện tích đất ngót 100m2 luôn “cháy khách thuê” suốt 2 năm qua. Tiền thuê nhà dao động từ 1,3 - 1,5 triệu đồng/tháng, mỗi tháng thu nhập của chủ nhà từ kinh doanh cho thuê phòng trọ tạm tính 41 triệu đồng.

Hai trường hợp nêu trên là điển hình kiểu mẫu cho thị trường cho thuê do cá nhân, hộ gia đình tư doanh ở Hà Nội. Với quy mô ngang ngửa chung cư mini, thời gian cho thuê diễn ra thường xuyên, đa phần chủ nhà đều “cười” khi hỏi về vấn đề đăng ký kinh doanh lẫn đóng thuế.

“Mình ở làng xã, xây phòng trọ cho thuê cũng là do sinh kế thôi. Cán bộ địa phương đều là người làng, còn cho thuê 20 - 30 căn hộ thì chỉ là quy mô nhỏ, không thường xuyên vì lúc có khách, lúc không (?!), đăng ký, kê khai thuế làm gì cho… rắc rối”, ông H, chủ tòa chung cư mini 5 tầng ở Phùng Khoang, vui vẻ cho biết.