Nếu những ý kiến đề xuất trong hội thảo được tiếp thu như kỳ vọng, câu chuyện dai dẳng về vấn đề nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường có thể sẽ được khép lại, và các doanh nghiệp địa ốc sẽ tìm ra lời giải cho bài toán đầu tư kể từ khi Nghị định 69/NĐ-CP(NĐ69) ra đời vào năm 2009.

So với hàng chục cuộc hội thảo trước đó, buổi đối thoại giữa lãnh đạo UBND TPHCM và các doanh nghiệp địa ốc mới đây có chất lượng hơn khi các vấn đề đặt ra đã ít nhiều tìm thấy hướng giải quyết, thậm chí ngay tại cuộc họp.

Ẩn số x

Đến với buổi đối thoại, Phó chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Hữu Tín đem theo gần như đầy đủ các sở ngành liên quan để nghe doanh nghiệp nói về những vấn đề hiện nay.

Với cách tính theo NĐ69, tiền sử dụng đất là một ẩn số mà nếu có tính được, doanh nghiệp cũng không đóng nổi. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, kể một dự án có quy mô 2 héc ta tại quận Bình Tân của công ty này. Công ty bỏ ra 100 tỉ đồng để mua đất của dân với giá 5 triệu đồng/mét vuông, nhưng đến khi Nhà nước tính tiền sử dụng đất để cấn trừ lại cho doanh nghiệp thì chỉ với mức 380.000 đồng/mét vuông. Cộng hết các khoản, số tiền khấu trừ chưa tới 10 tỉ đồng, còn lại là tiền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, nêu thực tế một dự án quy mô 6 héc ta tại quận 7 thì phải nộp số tiền sử dụng đất khoảng 200 tỉ đồng, một khoản tiền không dễ kiếm vào lúc này. Nếu được nộp theo từng giai đoạn đầu tư, chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể. Trăn trở này được Cục trưởng Cục Thuế TPHCM Nguyễn Đình Tấn chia sẻ, cho rằng nộp theo tiến độ bán sản phẩm ra thị trường là hợp lý nhất.

Còn theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, để dễ thở hơn cho doanh nghiệp, cần tính lại tiền sử dụng đất theo giá trị hiện tại. Ở thời điểm nhà đất sốt giá, tiền sử dụng đất được xác định rất cao, nhưng nay giá thị trường đã giảm sâu thì tiền sử dụng đất cũng nên được tính lại.

Bà Đào Thị Hương Lan, Giám đốc Sở Tài chính TPHCM, cho biết thành phố đã kiến nghị và Thủ tướng cũng đã cho phép trong trường hợp tiền sử dụng đất đã tính trước đây cộng thêm lãi phạt chậm nộp vượt quá giá thị trường hiện tại thì được tính lại. Sở sẽ thuê đơn vị thẩm định giá lại.

Nên áp dụng thu tiền sử dụng đất theo cách cũ, như trước khi NĐ69 ra đời, đó là ấn định mức 10% trên bảng giá đất của thành phố. Tỷ lệ phần trăm bao nhiêu thì có thể nghiên cứu tăng giảm, nhưng cái chính là người làm dự án biết được số tiền mình phải đóng là bao nhiêu.

Quay về trước Nghị định 69?

Qua những trao đổi tại hội thảo, đã có chút ánh sáng le lói cuối đường hầm cho vấn đề nộp tiền sử dụng đất, khi cơ quan quản lý cũng tỏ ra “đồng cảm với khó khăn của doanh nghiệp, và sẽ đồng hành với doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn”, bởi nhìn ở góc độ nào đó, sự tắc nghẽn nguồn thu tiền sử dụng đất đang làm giảm khoản thu ngân sách nhà nước.

Gần đây, TPHCM đã đề xuất Chính phủ “nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất”, vì cho rằng làm như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho.

Đề xuất này gặp phải rắc rối về chữ nghĩa khi xem tiền sử dụng đất như một khoản thuế. Bà Lan cho biết cuối tháng 2 vừa qua, Bộ Tài chính đã có công văn phản hồi không chấp thuận đề xuất này vì cho rằng Luật Đất đai 2013 không coi giá trị quyền sử dụng đất là thuế mà là khoản thu khác của ngân sách. Được biết bộ này đang biên soạn dự thảo nghị định về thu tiền sử dụng đất, theo đó tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (k) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thoạt nhìn, dường như giải pháp này sẽ tạo điều kiện thông thoáng hơn. Nhưng theo các doanh nghiệp, vẫn có điều chưa ổn, đó là không biết hệ số k là bao nhiêu. Hơn nữa, theo bà Lan, sẽ có một “hệ số k khác” áp dụng riêng cho doanh nghiệp, chứ không phải hệ số k đang áp dụng cho nhà dân.

Theo doanh nghiệp, khả thi nhất có lẽ là theo đề xuất của TPHCM. Ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, nêu ý kiến nên áp dụng thu tiền sử dụng đất theo cách cũ, như trước khi NĐ69 ra đời, đó là ấn định mức 10% trên bảng giá đất của thành phố. Có thể nói đây là điều các doanh nghiệp địa ốc đang mong đợi. Tỷ lệ phần trăm bao nhiêu thì có thể nghiên cứu tăng giảm, nhưng cái chính là người làm dự án biết được số tiền mình phải đóng là bao nhiêu.

Thời hạn nộp tiền cũng đang là nỗi ám ảnh của các chủ đầu tư dự án. Theo quy định hiện nay, khoản tiền này phải nộp trong 30 ngày, thành phố đang đề nghị tăng lên 180 ngày, còn Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề nghị kéo giãn ra 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế. Hơn nữa, các doanh nghiệp đề xuất nên cho phép họ nộp làm nhiều đợt thay vì một lần như quy định hiện nay.
Đẩy nhanh thủ tục

Thủ tục hành chính là vấn đề các doanh nghiệp địa ốc kêu ca nhiều nhất sau chuyện tiền sử dụng đất. Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết quy trình lập dự án, từ lúc làm thủ tục đến khi khởi công xây dựng mất khoảng 21-27 tháng. Đó là chưa tính thời gian chuẩn bị quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng.

Ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành, nói chẳng biết có doanh nghiệp nào làm hay hơn, chứ công ty của ông chẳng làm dự án nào mà xong được trong 5-7 năm. Trong nhiều yếu tố tác động, thủ tục hành chính là một vấn đề cần nghiên cứu tháo gỡ. Ông nói mô hình cấp phép dự án của Philippines chỉ mất có 12 ngày. Kiến trúc sư thiết kế dự án chịu trách nhiệm cao nhất sẽ cùng chủ đầu tư trình bày dự án trước hội đồng của thành phố, giống như bảo vệ một luận án vậy. Trong hội đồng đó có tất cả các sở ban ngành liên quan, nên có thể phối hợp với nhau rất nhanh. Trong khi đó ở Việt Nam, các doanh nghiệp phải đi từng sở làm thủ tục nên rất mất thời gian.

Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại, theo ông Tuấn, nhiều chủ đầu tư không chuyên nghiệp, chưa hiểu biết nhiều về quy định nên dự án bị ách tắc. Ông khẳng định tiến độ cấp phép dự án sẽ nhanh hơn nếu dự án thỏa bốn điều kiện gồm: pháp lý dự án, phù hợp quy hoạch, có quyền sử dụng đất hợp pháp, và đảm bảo năng lực tài chính.

Ông Đặng Đức Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước, cho rằng thủ tục càng kéo dài, doanh nghiệp càng khổ. Giống như một số doanh nghiệp khác, ông đề xuất thành phố nên lập ban chuyên môn với sự tham gia của các chuyên gia để giải quyết rốt ráo các vấn đề hiện nay.