Năm 2013 đã qua, song bức tranh toàn cảnh thị trường địa ốc trong năm qua thể hiện trên báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường là cơ sở để dự báo về xu hướng thị trường trong năm 2014 này.

Văn phòng sẽ “lên ngôi”, bán lẻ còn thách thức

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản TP. HCM quý IV/2013 và dự báo năm 2014 của Cushman & Wakefield về 2 phân khúc thị trường văn phòng cho thuê và thị trường bán lẻ có nhiều sự khác biệt.

Với mảng văn phòng cho thuê, trong quý IV/2013 không có dự án mới nào gia nhập thị trường. Toàn Thành phố hiện có 10 cao ốc văn phòng hạng A và 46 cao ốc văn phòng hạng B lần lượt cung cấp hơn 180.000 m2 và hơn 618.000 m2 sàn. 100% nguồn cung văn phòng hạng A và 60% nguồn cung văn phòng hạng B tập trung tại khu vực trung tâm Thành phố.Giá chào thuê văn phòng hạng A và cả hạng B càng về cuối năm càng thể hiện sự bình ổn hơn so với những quý trước đó.

Điểm đáng chú ý là trong quý IV/2013, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A và B đều tăng khá ấn tượng, trong đó tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 85%, tăng gần 2% so với quý trước đó và tăng 2,5% so với cùng kỳ; còn văn phòng hạng B, tỷ lệ lấp đầy đạt 91%, tăng 1% so với quý trước đó và hơn 3% so với cùng kỳ. Riêng trong quý IV/2013, tổng diện tích hấp thụ của cả hạng A và B đạt hơn 11.300 m2, trong đó hạng A đạt 3.100 m2.

Diện tích hấp thụ tăng mạnh, trong khi nguồn cung hạn chế là cơ sở để dự báo giá thuê tăng trong thời gian tới. Dự báo, trong quý I/2014, duy nhất chỉ có tòa nhà Sunny Tower với khoảng 12.000 m2 diện tích hạng B gia nhập thị trường. Trong khi đó, nhu cầu về diện tích văn phòng ở khu vực trung tâm ngày càng cao, dẫn đến giá thuê tăng lên và nhiều khách thuê có khả năng phải tìm đến các khu vực xa trung tâm hơn.

Với phân khúc thị trường bán lẻ, theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2013, mặt bằng bán lẻ mới cung cấp khoảng 32.000 m2 diện tích ra thị trường, nâng tổng diện tích bán lẻ tăng 4% so với quý trước đó. Hiện toàn TP. HCM có 8 khối đế bán lẻ, 8 trung tâm bách hóa, 23 trung tâm mua sắm, 64 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ, trong đó, quận 1 là địa bàn có thị trường bán lẻ sôi động nhất. Tỷ lệ lấp đầy của tất cả  loại hình bán lẻ đều giảm so với quý trước đó. Dự báo, trong khoảng 5 - 7 năm nữa, Thành phố sẽ có thêm khoảng 1,5 triệu m2 diện tích bán lẻ gia nhập thị trường, tăng tổng nguồn cung lên 200% so với hiện tại.

“Chưa rõ nguồn cung mới này có được thị trường tiêu thụ hết hay không, song rõ ràng với nguồn cung này, thị trường sẽ đối mặt với một cuộc cạnh tranh mới về giá thuê”, Cushman & Wakefield nhận định và cho rằng, nền kinh tế Việt Nam cho thấy có nhiều dấu hiệu phục hồi, tạo tiền đề kích cầu trung hạn, song có thực tế là hiện nay, một số mặt bằng vẫn lộ rõ yếu kém về tiện ích, chưa có thiết kế thích hợp với nhu cầu khách thuê. Đặc biệt, tại TP. HCM, nguồn cung ở khu vực trung tâm hạn chế do quỹ đất khan hiếm và giá đất cao, nên nguồn cung phát triển mới trong thời gian tới sẽ tập trung nhiều ở khu vực ngoại ô.

Điểm nhấn thị trường căn hộ

Điểm đáng ghi nhận của thị trường bất động sản trong năm qua có lẽ là phân khúc thị trường căn hộ. Theo kết quả nghiên cứu của Công ty CBRE, năm 2013, TP. HCM ghi nhận 6.114 căn hộ chào bán, nguồn cung tăng 83,5% so với năm trước đó. Riêng quý IV có 2.702 căn được tung ra thị trường, trong đó nhà bình dân chiếm 56,7%. Dù nguồn cung trên thị trường sơ cấp tăng cao, nhưng lượng giao dịch cũng cải thiện so với cùng kỳ. Hầu hết giao dịch thành công thuộc phân khúc bình dân.

“Điểm đáng chú ý nhất của thị trường trong năm qua là sự năng động của các chủ dự án trong việc tìm nhiều cách chứng tỏ uy tín của mình. Không như 3 năm trước, các chủ đầu tư hiện rất chú trọng đến việc quảng cáo, giới thiệu sản phẩm nhằm thu hút công chúng. Các chủ đầu tư không những tổ chức sự kiện mở bán dự án, mà tổ chức sự kiện cả khi động thổ, hoàn thành dự án, khai trương nhà mẫu”, bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Công ty CBRE đánh giá, đồng thời cho rằng, giao dịch phân khúc bình dân cải thiện do tác động của nhiều yếu tố, một trong số đó là giá đã mềm hơn. Càng về cuối năm 2013, thị trường căn hộ ở TP. HCM càng xuất hiện nhiều tín hiệu khởi sắc. Chỉ tính riêng trong quý IV/2013, lượng căn hộ chào bán tăng 70,5% so với quý trước đó và 203,6% so với cùng kỳ năm 2012.

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, năm 2014, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục thuộc về người mua. Các chủ đầu tư dự án căn hộ đã và đang đưa ra nhiều gói kích cầu hấp dẫn để kích thích thanh khoản.

Với phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ, báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ cả hạng A và B ở TP. HCM hiện có khoảng 2.780 căn từ 29 dự án, trong đó hơn 700 căn hộ hạng A, còn lại là hạng B. Dù nguồn cung không tăng, song tỷ lệ lấp đầy và cả giá thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A đã giảm đáng so với năm trước đó, với mức giảm 5% tỷ lệ lấp đầy và 2% giá. Dự kiến, trong 2 năm tới, phân khúc thị trường này sẽ chào đón thêm gần 500 căn hộ, nên vẫn đứng trước áp lực giảm giá.

Bất động sản công nghiệp sẽ theo xu hướng nào?

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý IV/2013, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại TP. HCM không có nguồn cung mới nào. Hiện TP. HCM có 18 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích hơn 3.600 héc-ta. Trong đó, diện tích có thể cho thuê chiếm 62% tổng diện tích đất, đạt hơn 2.200 héc-ta. Thời hạn sử dụng đất còn lại của các khu công nghiệp khoảng 28 - 45 năm. Theo tính toán của Cushman & Wakefield, đến năm 2020, tổng nguồn cung có thể cho thuê ước tính sẽ tăng lên 3.000 héc-ta. TP. HCM sẽ có khoảng 30 khu công nghiệp, tăng 12 dự án so với nguồn cung tại thời điểm quý IV/2013.

Cushman & Wakefield cho rằng, sự trầm lắng được dự đoán sẽ tiếp tục diễn ra với hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp, điều này sẽ gây áp lực lên giá thuê. Giá chào thuê trung bình quý IV/2013 tại TP. HCM đạt 2.568.000 VND/m2/thời hạn thuê - thời hạn sử dụng đất (122 USD/m2/thời hạn thuê). Mức giá này giảm gần 2% so với quý trước đó và 4% so với cùng kỳ năm 2012.

Tuy nhiên, trái ngược với đánh giá của Cushman & Wakefield, nhận định của Công ty CBRE lại cho rằng, phân khúc thị trường bất động sản có triển vọng nhất trong năm 2014 này có thể là đất khu công nghiệp. Theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang muốn đến thị trường Việt Nam để thuê đất xây dựng khu công nghiệp. Nguyên nhân là do tại Việt Nam, nhà đầu tư sẽ có nhiều sự lựa chọn để thuê mặt bằng hợp lý như chế độ ưu đãi của Chính phủ, chuỗi cung ứng có sẵn, giá cả ổn định…

"Phân khúc bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo”

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Nhìn chung, năm 2013, kinh tế Việt Nam có nhiều tín hiệu khả quan và là cơ sở để tin tưởng năm 2014, nền kinh tế sẽ sáng hơn, nhưng nợ xấu ngân hàng và hoạt động tái cơ cấu DNNN vẫn sẽ tiếp tục là thách thức lớn. Lạm phát được tin tưởng sẽ vẫn ở trong mức kiểm soát và tiền đồng không bị mất giá quá nhiều. Theo tôi, điểm nhấn trong năm 2014 là sự đột phá về phát triển hạ tầng sẽ thúc đẩy nhiều lĩnh vực khác. Trong đó, những DN nào có quỹ đất sạch sẽ có nhiều cơ hội phát triển và phân khúc căn hộ bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo.