Thị trường BĐS đóng băng, hàng loạt các sàn giao dịch BĐS đã giải thể hoặc đóng cửa, chỉ còn một số lượng nhỏ hoạt động cầm chừng. Điều này cho thấy, năng lực hoạt động của các sàn rất thấp.

Năng lực hoạt động thấp

Khi thị trường bất động sản (BĐS) trong giai đoạn “nóng sốt” thì các sàn giao dịch BĐS mọc lên như nấm, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 3/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập (trong đó Hà Nội có 469 sàn và TP. Hồ Chí Minh có 397 sàn). Tuy nhiên theo TS. Nguyễn Văn Minh – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, các sàn giao dịch BĐS đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch chiếm tỷ lệ rất ít.

Thị trường BĐS đóng băng, hàng loạt các sàn giao dịch BĐS đã giải thể hoặc đóng cửa, chỉ còn một số lượng nhỏ hoạt động cầm chừng. Điều này cho thấy, năng lực hoạt động của các sàn rất thấp. Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trong tổng số hơn 500 sàn giao dịch BĐS đăng ký, có tới 122 sàn không hoạt động và hơn 200 sàn không có bất kỳ giao dịch thành công nào.

Theo ông Phan Thành Mai - Trưởng ban điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS miền Bắc, trong thời gian hoạt động BĐS phát triển bùng nổ, rất nhiều sàn giao dịch đã được thành lập. Vì vậy yếu tố về chất lượng các sàn đã bị bỏ qua. Khi thị trường BĐS gặp khó khăn đã tác động trực tiếp vào năng lực hoạt động của các sàn cả về tài chính, quản trị, con người cũng như tiềm lực thực sự của các DN này.

Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng. Rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo Sở Xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. Bởi vậy, mới đây, Bộ Xây dựng đã ra thông tư quy định chế độ báo cáo về tình hình triển khai dự án BĐS và tình hình giao dịch BĐS của các sàn. Việc báo cáo sẽ bắt đầu thực hiện từ quý III/2013. Theo đó, các sàn BĐS phải báo cáo về tình hình giao dịch mua bán vào ngày 25 hàng tháng. Trong trường hợp các sàn giao dịch BĐS không báo cáo theo quy định, Bộ Xây dựng sẽ có công văn gửi đơn vị đồng thời gửi Sở Xây dựng yêu cầu Sở đôn đốc, kiểm tra và công khai đăng tải thông tin về vi phạm trên website của Bộ Xây dựng. Nếu vi phạm lần thứ hai sẽ bị đình chỉ hoạt động.

Khó cho cả quản lý, DN

Trong Luật Kinh doanh BĐS đã có những quy định về việc thành lập và quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, một số quy định đến nay không còn phù hợp với diễn biến của thị trường BĐS. Điều này khiến cho việc quản lý hoạt động các sàn trở nên khó khăn hơn.

Theo Sở Xây dựng TP. Hà Nội, Luật Kinh doanh BĐS cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch của các tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS, dẫn tới tình trạng các chủ đầu tư gửi sản phẩm BĐS qua nhiều sàn khác nhau; các sàn giao dịch BĐS được thành lập quá nhiều theo “độ nóng” của thị trường và đã tự ngừng hoạt động khi thị trường trầm lắng nhưng không báo cáo cơ quan quản lý Nhà nước. Điều này đã gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS của các chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Quy định về quản lý các giao dịch BĐS qua Sàn theo hướng hậu kiểm dẫn đến cơ quan quản lý Nhà nước rất khó kiểm soát tình hình giao dịch và người mua nhà gặp rủi ro khi các sàn lợi dụng kẽ hở của pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng BĐS không đúng quy định.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn BĐS Thế Kỷ (Cengroup) cho rằng, nhiều quy định trong Luật Kinh doanh BĐS không còn phù hợp và đang gây nhiều khó khăn trong hoạt động của các sàn giao dịch. Cụ thể, quy trình niêm yết và giao dịch BĐS hiện khá phức tạp. Trên thực tế sau 2 năm áp dụng, không có nhiều sàn giao dịch thực hiện được hoàn toàn đúng và đủ. Việc bắt buộc phải đăng tin quảng cáo và niêm yết tối thiểu 7 ngày trước phiên giao dịch chỉ phù hợp khi thị trường sốt nóng, còn trong tình trạng đóng băng như hiện nay sẽ làm phát sinh chi phí giao dịch, và gián tiếp làm tăng giá thành của sản phẩm. Vì vậy theo ông Hưng không nên quy định bắt buộc việc đăng tin; các sàn được quyền tự quyết hình thức, phương thức quảng cáo và tiếp thị phù hợp.

Đồng tình với những góp ý này, Bộ Xây dựng cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS ra đời từ năm 2006, đến nay rất nhiều quy định không còn phù hợp, vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý, vừa gây khó khăn cho hoạt động các sàn giao dịch.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề nghị bổ sung các quy định về cơ chế khuyến khích DN và người dân thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn. Số lượng sản phẩm BĐS chủ đầu tư được quyền bán không qua sàn giao dịch hoặc gửi sản phẩm BĐS qua nhiều sàn giao dịch sẽ bị hạn chế để tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện kiểm tra và nắm bắt tình hình giao dịch BĐS của các DN kinh doanh BĐS; Bổ sung quy định cụ thể về điều kiện thành lập sàn giao dịch theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn; quy định cụ thể điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch và quy định thống nhất về mức phí môi giới BĐS; Bổ sung quy định về quy hoạch mạng lưới sàn giao dịch BĐS theo địa bàn hành chính các quận huyện và thực hiện cấp giấy chứng nhận đăng ký hoạt động cho các sàn giao dịch để thực hiện quản lý Nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch BĐS...

Điều 22, 28, 33 Luật Kinh doanh BĐS quy định sản phẩm BĐS của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch. Trong khi đó, pháp luật về kinh doanh BĐS lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch. Do vậy tỷ lệ các giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn giao dịch hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường.