Theo quy định sắp có hiệu lực, mọi giao dịch BĐS có thể không phải thực hiện qua sàn. Điều này đồng nghĩa với hàng loạt sàn mở ra đang đứng trước nguy cơ đóng cửa nếu không có hoạt động.

Nhiều sàn BĐS hình thức

Thực tế, quy định  “tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS” để tăng cường sự minh bạch, kiểm soát chặt chẽ thị trường. Tuy nhiên, không ít sàn BĐS hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư.

Luật kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

Theo báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến cuối năm 2014, cả nước có trên 1.000 sàn giao dịch BĐS và khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS.

Đánh giá về hoạt động của các sàn BĐS, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho hay, Sàn BĐS không có tác dụng gì cả, mà chỉ gây khó khăn thêm cho người dân, gây tăng thêm giá bán nhà cho người dân.

Theo ông Đực, người mua nhà lựa chọn đơn vị dịch vụ nào, sàn BĐS nào để mua nhà hay tìm mua trực tiếp từ chủ đầu tư là quyền của họ. Do vậy, quy định buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn chỉ gây thêm phiền toái, bỏ nó là điều tốt cho thị trường.

Tương tự như vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), quy định cũ bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là không thực sự cần thiết. Khi giao dịch qua sàn, chủ đầu tư phải chịu chi phí tương đương 2% doanh thu là không hợp lý.

Sàn giao dịch BĐS nên chỉ là một kênh lựa chọn của khách hàng trong giao dịch BĐS bên cạnh các kênh lựa chọn khác như nhà môi giới, luật sư, công chứng… Vì thế, việc bỏ quy định giao dịch phải thông qua sàn BĐS là hợp lý.

Thanh lọc các sàn BĐS

“Việc “thanh lọc” này sẽ khiến hoạt động của các sàn trở nên chuyên nghiệp hơn khi là những đơn vị phân phối dự án, chỉ “sống” dựa vào khả năng bán hàng, bằng phí dịch vụ, phí môi giới”, ông Nguyễn Vũ Cao, TGĐ Hoàng Gia Invest  nhận định.

Ông Cao cho hay, các sàn từ trước tới nay đều sống nhờ vào các hoạt động khác, việc mua bán qua sàn thường rất thấp. Chính vì thế quy định mới này không tác động nhiều tới thị trường.

Bỏ quy định này sẽ khiến thị trường có sự thay đổi khi: chủ đầu tư không phải lo về việc “chạy” qua sàn khi bán nhà cho khách hàng thì sẽ giảm được chi phí. Người mua nhà sẽ được bớt thủ tục, đặc biệt sẽ “thanh lọc” các sàn BĐS hoạt động yếu kém, nhất là các sàn chẳng làm gì liên quan đến nghiệp vụ bán hàng, chỉ ngồi làm xác nhận giao dịch qua sàn rồi “ăn” phí…

Ông Nguyễn Hoàng Nam, một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS phân tích, với các sàn của chủ đầu tư, các sàn này được "nâng cấp" từ phòng kinh doanh hoặc ban kinh doanh của các chủ đầu tư; ngoài bán hàng và xác nhận giao dịch qua sàn, các sàn này còn có chức năng quản lý khách hàng, thu tiền, dịch vụ sau bán hàng, bàn giao,... nên mô hình này "miễn nhiễm" với quy định mới không cần giao dịch qua sàn.

Mô hình thứ 2 là mô hình của các sàn môi giới được “nâng cấp” từ các văn phòng nhà đất - đây là mô hình sẽ có sự phân hóa nhiều nhất khi không Luật Kinh doanh BĐS 2014 được ban hành. Ngoại trừ một số ít các Sàn có năng lực thật sự, phân phối sản phẩm có hiệu quả được Chủ đầu tư và khách hàng tìm đến, các đơn vị khác làm việc theo kiểu cò con, chụp giật sẽ không thể tồn tại được khi thị trường BĐS ngày càng được minh bạch.

Tuy nhiên, ông Nam lo ngại rằng, việc không cần phải xác nhận giao dịch qua Sàn cũng đẩy trách nhiệm về pháp lý hoàn toàn sang phía các Chủ đầu tư khiến cho các sàn môi giới không phải chịu trách nhiệm về điều kiện bán nữa, đây có thể là một nguy cơ vì đã giảm đi một "chốt chặn" pháp lý khi giao dịch BĐS.

Đối với thị trường, ông Nam cho rằng: “Sau ngày 1/7 chúng ta cũng không nên hy vọng giá nhà giảm được % nào do tiết kiệm chi phí xác nhận. Việc Luật quy định không bắt buộc phải qua sàn có chăng chỉ giúp đa dạng hóa kênh phân phối bất động sản (các kênh ngân hàng, phòng công chứng,...) nhưng tôi khuyên người mua nhà vẫn nên yêu cầu có xác nhận giao dịch qua sàn để giảm thiểu rủi ro pháp lý”.

Bộ Xây dựng vừa ban hành Dự thảo Thông tư quy định việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

Theo đó, điều kiện để thành lập sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp hoặc đơn vị thuộc doanh nghiệp, sử dụng con dấu của doanh nghiệp để hoạt động.

Trường hợp là đơn vị thuộc doanh nghiệp thì mọi hoạt động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp.

Người đại diện cho pháp luật của sàn, của doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

Diện tích sử dụng sàn giao dịch phải từ 50m2 trở lên và có đủ trang thiết bị phù hợp để hoạt động kinh doanh.