Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) vừa tuyên bố thành lập 4 công ty bất động sản (EVN Land) tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang. Không chỉ EVN, nhiều tập đoàn, tổng công ty cả trong lẫn ngoài ngành xây dựng gần đây dường như đang "rủ nhau" nhảy vào lĩnh vực bất động sản.

Việc số lượng các doanh nghiệp trong ngành bất động sản tăng lên trong thời gian gần đây phần nào phản ánh sự phát triển của thị trường nhà đất. Nhưng sự gắn kết giữa gia tăng về số lượng và phát triển bền vững là chuyện không đơn giản.

Liệu có khủng hoảng thừa?

Chỉ trong 4 tháng cuối năm 2007, liên tục trên các phương tiện truyền thông đại chúng xuất hiện thông tin mới về việc thành lập công ty, tập đoàn bất động sản (BĐS). Những cái tên quen thuộc trong ngành xây dựng liên tục giới thiệu thêm thành viên mới như Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà (HUD) thành lập HUD Land, Tổng công ty lắp máy Việt Nam (Lilama) lập thêm Lilama Land, Tổng công ty thủy tinh và gốm xây dựng (Vigracera) lập Vigracera Land.

Nhưng các cuộc ra mắt nói trên chưa đáng kể so với danh sách các tập đoàn, tổng công ty ngoài ngành kinh doanh xây dựng rót vốn hoặc liên doanh, liên kết lập ra hàng chục công ty, tập đoàn BĐS mới. Có thể kể ra hàng loạt các công ty BĐS từ các tập đoàn, tổng công ty này, từ công ty BĐS của Cơ điện lạnh REE, Viettronic Tân Bình, Dệt may Thành Công, Gỗ Savimex, Thực phẩm Kinh Đô, Giấy Viễn Đông, Sơn Đồng Nai cho đến Tập đoàn Than khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn Điện lực Việt Nam...

Liên quan đến bất động sản, trong mỗi tập đoàn, tổng công ty lại có nhiều công ty con, hoạt động khép kín từ đầu tư, tư vấn, thiết kế, xây dựng... Nghĩa là kinh doanh từ gốc đến ngọn các dự án của doanh nghiệp hoặc chia phần thị trường với các dự án bên ngoài.

Những hiện tượng "sốt, nóng" của thị trường BĐS, sự hấp dẫn về lợi nhuận của ngành kinh doanh này, được một số chuyên gia tronh ngành cho rằng là phần nào nguyên nhân hút các tập đoàn, các tổng công ty nói trên hăng hái nhảy vào chia sẻ thị trường.

Lý do của những sự ra đời này, như lời ông Nguyễn Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc HUD: “Thành lập tập đoàn kiểu này như một việc cần thiết để tham gia điều tiết thị trường BĐS”. Nhiều người đã liên tưởng đến trào lưu ra đời “nở rộ” của các công ty chứng khoán cuối năm 2006 đầu năm 2007.

Nhưng trong khi chủ đầu tư các công ty chứng khoán hầu hết vẫn là các ngân hàng, tập đoàn tài chính thì trong trào lưu đầu tư vào các tập đoàn, công ty BĐS lớn hiện nay, ưu thế không hẳn đã thuộc về các doanh nghiệp xây dựng hay địa ốc.

Như lời giải thích của ông Đinh Công Hùng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Dệt may Thành Công: “BĐS là một ngành có tỷ suất sinh lợi cao nên phát triển các dự án BĐS là nằm trong định hướng đa ngành của chúng tôi”. Ông cũng cho rằng đây không phải là cuộc đầu tư trái tay, mạo hiểm; do muốn tránh rủi ro thì phải phát triển đa ngành. "Dù Dệt may Thành Công vẫn đạt được mục tiêu tăng trưởng bình quân 15-20%/năm nhưng tỷ trọng ngành nghề truyền thống trong tổng cơ cấu ngành nghề của doanh nghiệp sẽ giảm dần từ nay đến 2010 còn 50%. 50% khác sẽ dành cho các ngành nghề mới như: chứng khoán, BĐS, vật liệu xây dựng và một số ngành khác", ông Hùng nói.

Giáo sư, tiến sĩ  Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho rằng thị trường đừng ngại khủng hoảng thừa từ việc ra đời hàng loạt các công ty, tập đoàn BĐS mới của các nhà đầu tư ngoài ngành : “Với doanh nghiệp, đâu có thể sinh lời là họ có mặt. Với lĩnh vực đầu tư có khả năng sinh lợi cao như BĐS hiện nay, khối lượng cung cầu lớn thì doanh nghiệp không thể đứng ngoài”.

Ông Võ bổ sung thêm rằng, kể cả việc đòi hỏi tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực này thì cũng không phải là bài toán khó với doanh nghiệp, nếu khâu tổ chức tốt và thu hút được nhân lực cao.

Khi chiếc áo chật

Đại diện nhiều công ty, tập đoàn BĐS lớn đều cho rằng các nhà kinh doanh không quá e ngại việc đánh thuế mà vấn đề họ quan tâm nhất là quy hoạch định hướng về đất đai và thị trường.

Cụ thể, các doanh nghiệp quan tâm đến tính minh bạch của cơ quan quản lý trong việc công khai các dự án để các nhà đầu tư có cơ hội ngang nhau, thay vì phải “chạy” dự án lòng vòng.

Ông Đặng Hùng Võ dùng hình ảnh “con lớn, áo chật” để bình luận về sức lớn mạnh của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện tại trong bối cảnh các cơ quan quản lý vĩ mô đang lúng túng trong việc theo sát từng động thái của thị trường.

Trên thực tế, các cơ quan quản lý cũng đang lúng túng trong việc quản lý các doanh nghiệp BĐS và quản lý nguồn vốn vào thị trường này lẫn việc hoạch định chính sách theo kịp diễn biến thị trường và mang tính lâu dài.

Hiện tại, Bộ Xây dựng thì chỉ có bộ phận quản lý về nhà (Cục quản lý nhà), Bộ Tài nguyên - Môi trường chỉ quản lý về đất, Bộ Tài chính thì lo tính thuế. Việc cấp phép cho các công ty, tập đoàn BĐS thì chiếu theo Luật doanh nghiệp và phân cấp xuống từng địa phương (nơi có dự án). Với một thị trường BĐS đang nóng hiện nay cần có những dự báo về hệ lụy của sự phát triển nóng. Nhưng ngay cả con số thống kê chính thức về các thành viên tham gia thị trường thì không bộ nào nắm được. Trong khi đó, nguy cơ tiềm ẩn về khả năng đổ vỡ hàng loạt là điều phải tính đến.

Tuy không đáng lo ngại thị trường khủng hoảng thừa do các nhà đầu tư địa ốc lớn liên tục ra đời nhưng ông Võ cho rằng mặt trái của nó là tính mù quáng và độ trễ của thị trường sẽ xuất hiện. Theo ông: “Rủi ro trong kinh doanh không chỉ gây thiệt cho doanh nghiệp mà ở mức độ nào đó nó làm rối thị trường. Doanh nghiệp không thể chịu trách nhiệm về sự mù quáng của thị trường mà chính các cơ quan Nhà nước sẽ phải tính chuyện đó”.

Nhưng Nhà nước ở đây là ai thì chính một chuyên gia am hiểu lâu năm về BĐS và đất đai như ông Võ cũng không rõ bởi mỗi bộ lại “ôm” một phần quản lý riêng.

Ông cũng cho rằng cơ chế quản lý luồng vốn đầu tư vào thị trường BĐS cần được tính đến trước tiên như một giải pháp điều tiết thị trường. Nhà nước không nên e ngại các doanh nghiệp “trái tay” rót vốn vào BĐS mà nên kiểm soát chặt luồng vốn đầu vào bằng các công cụ thuế và ưu đãi.

Ví dụ thuế dành cho lĩnh vực ít nhà đầu tư (như sản xuất nông nghiệp) sẽ thấp và ngược lại, thuế đánh vào các hoạt động đầu tư BĐS nên cao để giúp thị trường tự điều chỉnh. Ngoài ra, Nhà nước cũng không nên kiểm soát việc rót vốn vào thị trường BĐS bằng cách hạn chế tổng mức dư nợ cho vay là một con số nào đó như nhà nước đang áp dụng với các ngân hàng tham gia cho vay chứng khoán. Bởi, thị trường này yêu cầu nguồn vốn mới và vốn lớn cao gấp hàng chục lần.

Ông nói rằng ở nhiều nước, chủ đầu tư dự án là các ngân hàng, các công ty BĐS chỉ là nhà kinh doanh xây dựng. Người mua nhà có thể vay tiền từ các quỹ hỗ trợ hoặc quỹ phát triển nhân dân. Phân khúc thị trường như vậy dễ quản lý hơn tình trạng hiện nay tại Việt Nam là ngân hàng vừa cho chủ đầu tư vay, vừa cho người mua vay, nên rủi ro có thể tăng gấp đôi.

Theo TBKTSG