Suốt 20 năm của quá trình đổi mới, các chế định pháp lý quản lý đất đai luôn có sự thay đổi, cập nhật thường xuyên. Nhưng suy cho cùng, đất đai vốn vô cùng nhạy cảm và... ẩn sâu nhiều uẩn khúc - có lẽ vì thế các chế định pháp lý hình như chưa thật sự theo kịp cuộc sống và sự phát triển của DN.

Chúng ta đều biết, sự nghiệp đổi mới đất nước từ năm 1986 đã lựa chọn điểm đột phá là đổi mới chính sách đất đai đối với nông nghiệp với chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp thuộc hợp tác xã nông nghiệp cho hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài. Điều chỉnh các mối quan hệ trong cơ chế Nhà nước giao đất cho hộ gia đình là nội dung chủ yếu của Luật Đất đai đầu tiên năm 1987.

Sau 5 năm thực hiện, Luật Đất đai lần thứ 2 năm 1993 đã trao cho hộ gia đình 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền sử dụng đất để chủ động hơn, đồng thời xác lập bước đầu cơ chế Nhà nước cho DN thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

Tháng 7 năm 1994, Nghị quyết Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7, khóa VII đã quyết định đường lối thực hiện "công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước". Hàng loạt vấn đề có liên quan đến đất đai sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp được thực tế đặt ra nhưng chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai năm 1993, đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước.

Điều đó có nghĩa là pháp luật về đất đai trong giai đoạn 1993 - 1994 vẫn tập trung chủ yếu cho khu vực đất nông nghiệp, chưa quan tâm nhiều tới đất phi nông nghiệp. Gần tròn 1 năm sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành, ngày 25/10/1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hai pháp lệnh: thứ nhất là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thứ hai là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.

Trong giai đoạn 10 năm 1993 - 2003, các DN được quyền tiếp cận đến đất đai khá dễ dàng trên nguyên tắc của cơ chế bao cấp về đất đai: Ai có nhu cầu sử dụng đều được Nhà nước xem xét cho thuê, ai không có nhu cầu sử dụng nữa thì Nhà nước thu hồi.

Sự dễ dàng này mang tính lý thuyết nhiều hơn vì trên thực tế cơ chế "xin - cho" về đất luôn kéo theo những áp lực từ quan liêu và tham nhũng của bộ máy quản lý. DN thường xuyên ta thán thầm lặng về các khoản chi để "bôi trơn" cho cơ chế.

Trong giai đoạn này, việc thuê đất được thực hiện theo phương thức trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm. Sau 2 năm thực hiện, phương thức như vậy không gây trở ngại với các nhà đầu tư nước ngoài nhưng lại gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong nước, nhất là khi thực hiện các dự án "đổi đất lấy hạ tầng" hoặc các dự án "xây dựng kinh doanh nhà ở".

Ngày 9/9/1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung cho Pháp lệnh thứ nhất, trong đó cho phép sử dụng cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trong nước khi thực hiện dự án "đổi đất lấy hạ tầng" hoặc dự án "xây dựng kinh doanh nhà ở". Đương nhiên, trường hợp được giao đất có thu tiền thì quyền của DN được mở rộng hơn, có thể chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.

Đến năm 2002, Bộ Chính trị đã quyết định tổng kết 10 năm thực thi pháp luật về đất đai và xây dựng Luật Đất đai mới. Và Luật Đất đai lần thứ ba năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 với nhiều yếu tố đổi mới, trong đó vấn đề đất đai cho các dự án đầu tư là 1 trong những trọng tâm.

Theo quy định mới, quyền của DN tiếp cận đến đất đai được xây dựng phù hợp hơn với cơ chế thị trường. Diện được Nhà nước thu hồi đất để cho thuê đất, giao đất cho DN bị thu hẹp lại, chỉ thực hiện đối với các dự án khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp (gọi chung là khu công nghiệp), dự án loại A trở lên, một số dự án đặc thù và các dự án sử dụng vốn ODA hoặc 100% vốn FDI.

Đối với các dự án loại khác hoặc khi tự nguyện, DN thương thảo trực tiếp với người đang sử dụng đất theo cơ chế nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn. Theo cơ chế này, DN chủ động hơn trong tiếp cận đến đất đai nhưng cũng có những khó khăn phát sinh từ quy luật giá trị của thị trường, nhất là khi đã thương thảo được phần lớn đất của dự án thì phần còn lại luôn bị "nói thách" giá cao ở mức không chấp nhận được.

Sau một thời gian hơn 3 năm thực thi pháp luật mới về đất đai, một số bất cập đã nảy sinh trong thực hiện quyền tiếp cận đất đai của DN mà đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Thứ nhất, các DN vừa và nhỏ với các dự án đầu tư cùng cỡ luôn thuộc trường hợp phải tự thương thảo với người đang sử dụng đất hoặc tìm đất gắn với hạ tầng trong khu công nghiệp. Nếu tự thương thảo thì luôn gặp khó khăn về giá quá cao đối với phần diện tích cuối sau khi đã thương thảo được phần lớn diện tích của dự án mà không có cơ chế bắt buộc phải chuyển quyền cho DN đối với phần diện cuối này (các nước khác sử dụng phán quyết của tòa án). Nếu tìm mặt bằng trong khu công nghiệp thì nhiều trường hợp cũng không chịu nổi giá do nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đặt ra, nhất là ở những địa phương còn quá ít khu công nghiệp.

Thứ hai, giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất và giá đất để tính tiền thuê đất có chênh lệch quá lớn làm cho DN trong nước phải trả tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với DN nước ngoài được thuê đất trả tiền 1 lần (trong khi quyền và nghĩa vụ ngang nhau).

Thứ ba, có chênh lệch giá đất giữa giá do Nhà nước định khi giao đất thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất để giao và giá do DN trực tiếp thương thảo với người sử dụng đất. Sự chênh lệch này dẫn đến bất công bằng giữa các nhà đầu tư mà phần thiệt thòi luôn thuộc về các DN phải tự thương thảo, mặt khác đây cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều của người bị Nhà nước thu hồi đất.

Các bất cập nêu trên cần được giải quyết ngay trong quá trình nghiên cứu dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 mà Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

Một là, cần đưa ra cơ chế phán quyết của cơ quan tài phán hành chính hoặc tòa án về giá đất đối với trường hợp DN phải trực tiếp thỏa thuận với người đang sử dụng để có đất thực hiện dự án nhằm tạo công bằng về giá và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Hai là, cần thiết lập cơ chế quản lý giá mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng khu công nghiệp để điều tiết hợp lý, tránh chi phí đất đai quá cao cho nhà đầu tư sản xuất trong khu công nghiệp.

Ba là, tạo cơ chế quản lý thật tốt giá đất thực tế trên thị trường nhằm tạo bình đẳng về giá đất trong mọi trường hợp sử dụng đất, nhất là giữa giao đất và cho thuê đất.

Bốn là, xác lập sự bình đẳng về quyền, nghĩa vụ và quyền lợi giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo bước đi phù hợp cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế trong khuôn khổ của WTO. Năm là, cần công khai hóa quy hoạch, trình tự thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư sao cho mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư thật minh bạch.

Sau khi thực hiện các giải pháp này, các DN lớn, DN vừa và nhỏ, DN trong nước, DN nước ngoài đều bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai, quyền và nghĩa vụ, quyền lợi đối với sử dụng đất để phát triển kinh tế.

- Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên ra đời đã đổi mới chính sách đất đai đối với nông nghiệp với chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp thuộc hợp tác xã nông nghiệp cho hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài.

- Năm 1993, Luật Đất đai lần thứ 2 đã trao cho hộ gia đình 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền sử dụng đất.

- Năm 1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hai pháp lệnh: thứ nhất là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thứ hai là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam.

- Năm 1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung cho Pháp lệnh thứ nhất, trong đó cho phép sử dụng cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trong nước khi thực hiện dự án "đổi đất lấy hạ tầng" hoặc dự án "xây dựng kinh doanh nhà ở".

- Năm 2003, Luật Đất đai lần thứ ba được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 với nhiều yếu tố đổi mới, trong đó vấn đề đất đai cho các dự án đầu tư là 1 trong những trọng tâm.

- Tuy nhiên, mới hơn 3 năm triển khai, Luật Đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều bất cập và... đang chờ sửa đổi.

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp