Tiền sử dụng đất chiếm khoảng 20% giá thành căn hộ; chi phí tài chính, thủ tục chiếm khoảng 20%... Chi phí tuân thủ thủ tục, thuế và chi phí tài chính đang làm khó DN. Trong khi trên thực tế, việc tuân thủ quy định của DN cuối cùng lại chuyển trách nhiệm sang người mua cuối cùng.

Lý do giá khó giảm

Với những căn hộ vị trí tương đối thuận tiện, ở gần trung tâm TP. Hồ Chí Minh, dù chủ đầu tư nói dự án thuộc phân khúc giá rẻ song giao dịch thực tế khó thấp hơn 15 triệu đồng/m2. Với mức giá này, để sở hữu căn hộ khoảng 50m2, khách hàng phải chi hơn 800 triệu đồng, đối với người có tiền thanh toán ngay.

Còn trường hợp phải vay ngân hàng, số tiền chi trả thực tế sẽ đội lên theo phần lãi suất phải chi thêm. Đó có lẽ cũng là lý do chính thời gian qua giá BĐS rất khó giảm nhanh và lượng hàng tồn kho chậm vơi đi.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đồng thời là Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, có 5 chi phí khiến giá BĐS không thể giảm. Đầu tiên là chi phí giải phóng mặt bằng. Thứ hai là chi phí nộp tiền sử dụng đất quá cao. Thứ ba là chi phí vốn cao (bao gồm cả lãi vay). Thứ tư là chi phí xây dựng. Thứ năm là chi phí phát sinh do thủ tục hành chính kéo dài làm tăng chi phí quản lý và thêm phần trượt giá...

Cũng ông Đực lưu ý thêm, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành có quy định chỉ tiêu chỗ đỗ xe. Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của các hộ dân thì chủ đầu tư phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe, gồm cả đường nội bộ trong nhà xe; đối với nhà ở xã hội tối thiểu là 12m2.

Theo ông Đực, với quy định chung chung và không có sự phân loại giữa căn hộ cao cấp, nhà thương mại, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp… thì chủ đầu tư cứ thế làm theo. Mà khi áp dụng như vậy thì giá thành xây dựng chắc chắn cũng vì thế đội lên.

Nếu cộng thêm diện tích hành lang, cầu thang máy, thang bộ… thì mỗi 100m2 diện tích ở tương ứng phải có 40m2 diện tích công ích. Do đó, nếu người dân mua 100m2 sẽ phải trả tiền cho 140m2. Chính vì vậy, ông Đực cho rằng, thị trường BĐS ì ạch do những vấn đề này.

Sửa từ quy định pháp luật

Cũng bàn về chuyện giá thành, nhưng ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Thuduc House lưu ý thêm, có 3 “ẩn số” để hình thành giá căn hộ là tài chính, kỹ thuật và thời gian. Trong đó, kỹ thuật đang gặp khá nhiều vấn đề. Theo ông Hiếu, do địa phương như TP. Hồ Chí Minh sợ tăng dân số nên không cho phân căn hộ nhỏ hơn.

Vùng ven thì khống chế không cho phép tăng dân số. Do đó, cứ 100m2 sàn chỉ quy định cho 4 người ở; 1.000m2 chỉ được xây dựng 25 căn hộ. Điều này làm cho chủ đầu tư điêu đứng. Với cách tính diện tích như thế, chủ đầu tư buộc phải quy giá bán cao, nên giá căn hộ khó giảm là vì vậy.

Với diện tích xây dựng cụ thể, chỉ nên quy định số người ở chứ không nên áp dụng cho chủ đầu tư. Còn quy định diện tích chỗ để xe là quá máy móc. Bởi cứ 100m2 ở phải có 20m2 chỗ để xe thì căn hộ thấp cấp có xe hơi đâu mà để? Cứ bắt buộc như vậy, chủ đầu tư phải xây dựng hầm ngầm để xe rất tốn kém. “Nếu nhà nước điều chỉnh diện tích chỗ để xe cho từng dự án khác nhau như căn hộ cao cấp thì diện tích 20m2, căn hộ thương mại giá rẻ chỉ 15m2 thôi thì giá nhà đã có thể giảm 1-2%”, ông Đực nói thêm.

Cũng vị này phân tích: Tiền sử dụng đất chiếm khoảng 20% giá thành căn hộ; chi phí tài chính, thủ tục chiếm khoảng 20%... Với dự án mới, giá xây dựng chỉ còn 5,3 triệu đồng/m2, nhưng giá bán ra đã phải 8 triệu đồng/m2. Theo ông Đực, chi phí tuân thủ thủ tục, thuế và chi phí tài chính đang làm khó DN. Trong khi trên thực tế, việc tuân thủ quy định của DN cuối cùng lại chuyển trách nhiệm sang người mua cuối cùng.

Chia sẻ điều này, ông Hiếu khuyến nghị: “Tôi cho rằng, rào cản kỹ thuật phải ráo riết sửa. Không cần Chính phủ giải quyết, chỉ cần Bộ Xây dựng sửa là có thể cải thiện được giá thành nhà”.