Thông tin một số ngân hàng thương mại đồng loạt điều chỉnh lãi suất huy động từ 7,5% xuống 6%/năm khiến giao dịch ở nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) tuần qua nhộn nhịp và tăng trần. Tuy nhiên, theo ông Michael Kokalari, lãi suất giảm chưa hẳn là vấn đề cốt lõi để thị trường BĐS phát triển ổn định.

Hiện nay, gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà xã hội của Ngân hàng Nhà nước được mong đợi sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Thật thú vị nếu gói hỗ trợ cho phép người mua căn hộ tiếp cận các khoản vay với mức lãi suất cố định trong vòng 15 năm. Điều này khá quan trọng vì nhiều người mua nhà tiềm năng lo ngại mức lãi suất thả nổi lên xuống như họ đã chứng kiến tại Việt Nam trong những năm qua.

Song, đến nay, tôi cũng đã nghe nhiều thông tin khác nhau về vấn đề này, trước đó là người mua nhà xã hội sẽ được hưởng lãi suất cố định 6% trong 3 năm đầu tiên của khoản vay và gần đây là lãi suất cố định trong 10 năm.

Lãi suất giảm tất nhiên sẽ hỗ trợ nhiều cho BĐS vì nó tạo điều kiện cho người mua tiếp cận với căn hộ có giá cả phải chăng, nhưng theo tôi, trong thị trường BĐS, cung và cầu là yếu tố quan trọng hơn cả lãi suất.

Nhìn lại bong bóng thị trường BĐS năm 2007, hạng mục căn hộ cao cấp với mức giá 2.000 USD/m2 ồ ạt tung ta thị trường dẫn đến cung thừa và đó là lý do mà trong vài năm tới, triển vọng về mức giá tốt đối với phân khúc này là điều không mấy khả thi, ngoại trừ một số dự án có sức hút đặc biệt (chẳng hạn như Saigon Pearl, TP.HCM).

Trong khi đó, sau một khoảng thời gian phát triển "nóng", hạng mục văn phòng cũng đã có sự điều chỉnh về mặt cung - cầu (kể từ khi thị trường cho thuê lâm vào thế ảm đạm của năm 2009. Đến nay, thị trường văn phòng cho thuê hạng A và B khá cân bằng. Điển hình như tòa nhà văn phòng của REE (quận 4) đã nhanh chóng được lấp đầy sau khi đi vào hoạt động.

Về dài hạn, theo tôi, phân khúc hấp dẫn nhất của thị trường BĐS là dòng căn hộ có giá cả phải chăng, dao động từ 500 - 700 USD/m2. Tại sao?

Căn cứ vào tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam cũng như về nhân khẩu học, tầng lớp trung lưu mới nổi và những người trẻ đang và sẽ tạo ra nhu cầu lớn đối với hạng mục nhà ở chất lượng cao có kết nối giao thông thuận tiện với khu vực trung tâm.

Nhiều nhà phát triển dự án đã nhìn thấy được điều này và họ đang tập trung vào các dự án nhà ở đáp ứng được những mục tiêu này, cụ thể là Công ty Nam Long.

MICHAEL KOKALARI - Giám đốc Nghiên cứu, Phân tích Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng