Phân khúc căn hộ đang có sự cạnh tranh quyết liệt khi nguồn cung nhà giá rẻ tăng mạnh, còn các dự án cao cấp thì đối mặt với áp lực giảm giá, tăng tiện ích để thu hút khách.

Một thời, phân khúc nhà giá rẻ ở Hà Nội hầu như không có sự lựa chọn nào khác ngoài các dự án của doanh nghiệp do đại gia "điếu cày" Lê Thanh Thản làm chủ, thì nay nguồn cung từ nhiều chủ đầu tư khác xuất hiện. Người thu nhập thấp sẽ có thêm hàng nghìn cơ hội mua nhà giá rẻ từ các dự án mới, hoặc các dự án cũ tái khởi động trở lại.

Phân khúc căn hộ giá rẻ không còn giữ vị trí độc tôn. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư tính chuyện cắt giảm mọi yếu tố để giảm giá thì nay, họ phải ra sức tìm thêm tiện ích để nâng giá trị căn hộ, thu hút khách hàng. Mặc dù bán giá thấp nhưng chủ đầu tư còn chịu chi phí cho các tiện ích như trung tâm thương mại, nhà trẻ, rạp chiếu phim... để lôi kéo dân về ở.

Cuối tuần qua, 1.276 căn hộ giá rẻ tại một dự án ở khu đô thị Lê Trọng Tấn, huyện Hoài Đức, Hà Nội vừa chào bán ra thị trường với mức giá từ 13,1 triệu đồng/m2. Mặc dù giá thấp, nhưng dự án này có kèm các tiện ích như một khu chung cư cao cấp khi dành 4 tầng đầu tiên làm trung tâm thương mại, tầng 5 làm khu chăm sóc sức khoẻ và hệ thống bể bơi 4 mùa trong nhà.

Chủ đầu tư còn chơi trội khi lắp đặt cho dự án nhà giá thấp này hệ thống cung cấp nước nóng tổng cho toàn bộ tòa nhà. Những tiện ích "5 sao" này chỉ có được ở vài dự án cao cấp ở Hà Nội. Dự án dự kiến bàn giao nhà vào quý II/2016.

Mới đây, Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long khởi động lại dự án tại huyện Đan Phượng. Sau khi chuyển đổi, sẽ có 1.496 căn hộ được cung cấp ra thị trường, với phần lớn có diện tích 48-70m2. Mức giá nhà ở thương mại của dự án này sẽ dao động quanh 15 triệu đồng/m2. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành phần móng trong 5 tháng tới.

Nhiều dự án - vốn định vị là dự án cao cấp ở Hà Nội - sau một thời gian dài "đắp chiếu", đến khi tái khởi động thì lại chào bán ra thị trường với mức giá bình dân. Điển hình như: dự án CT1 Trung Văn của Vinaconex 3, Green Star của CTCP Ngôi Sao An Bình, HP Landmark Tower của CTCP Đầu tư Hải Phát...

Khảo sát cho thấy, nguồn cung nhà giá rẻ hiện tương đối cao. Riêng khu hỗn hợp mới bung hàng ở Linh Đàm sẽ xây dựng 12 toà nhà, với tổng lượng căn hộ ước tính lên đến 6.000-7.000 căn. Trong khi đó, nguồn cầu lại đang thu hẹp, chính vì thế áp lực với các chủ đầu tư là không nhỏ.

Việc tăng trở lại mạnh hơn của giá thứ cấp trong phân khúc trung cấp cho thấy người mua trên thị trường thứ cấp đang ưa chuộng phân khúc trung cấp do giá cả phù hợp hơn và sản phẩm thì đã hoàn thiện.

Cao cấp: Áp lực tồn kho

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp hoạt động chào bán lại tại các dự án khá sôi động với các chương trình khuyến mại lớn như tặng gói nội thất, tặng xe hơi... và chính sách trả chậm thì rất phổ biến, do hầu hết các dự án này đều đã hoàn thiện và khách hàng mua có thể vào ở ngay.

Đặc điểm nổi bật ở phân khúc này, giá đồng loạt tụt xuống dưới 30 triệu đồng/m2. Đơn cử, tại thời điểm đầu khi mở bán dự án Golden Palace (Mễ Trì) có giá chào 38 triệu đồng/m2, dự án chung cư Mandarin Garden chào 42-45 triệu đồng/m2... Chung cư cao cấp Golden Land (Thanh Xuân) cũng bàn giao thô ở mức giá dao động 25-27 triệu đồng/m2.

Hay như tại dự án Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông) vốn là dự án căn hộ cao cấp, nhưng đến nay khi đã hoàn thiện đủ nội thất thì giá bán cũng chỉ từ 22-29 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).

Việc chủ đầu tư hạ cấp căn hộ, hạ giá bán nhà cho thấy họ không còn quá quan trọng về vấn đề uy tín, mà uy tín lớn nhất là làm sao chủ dự án có tiền mặt để trả nợ. Giải quyết số căn hộ tồn kho đang là một vấn đề đau đầu của nhiều chủ đầu tư.

Thống kê của CBRE cho thấy, tổng cộng 2.202 căn hộ được mở bán mới ra thị trường, hầu hết từ phân khúc bình dân, nâng tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2014 lên 6.829 căn hộ, vượt con số 6.745 căn được chào bán mới dè dặt trong cả năm 2013.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong quý III, giá căn hộ có xu hướng tăng nhưng phân hóa, tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp. Thị trường bất động sản có những khởi sắc và được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh hơn vào những tháng cuối năm.

Tuy nhiên, niềm tin của người mua dù đã quay trở lại nhưng còn khá thận trọng, do vậy, nguy cơ cảnh báo về dư thừa cung vẫn có thể xảy ra vào năm sau nếu các dự án bất động sản tiếp tục ồ ạt tấn công thị trường.