Đối mặt với nguy cơ tồn kho hàng nghìn căn hộ trung và cao cấp, nhiều chủ đầu tư đã chủ động tìm cách giải phóng hàng tồn như chia nhỏ căn hộ, bán căn hộ xây thô để giảm giá thành. Tuy nhiên nhiều khách hàng lo ngại những rủi ro tiềm ẩn khi  mua nhà xây thô. 

Giảm giá hàng loạt

Báo cáo của các đơn vị tiếp thị bán hàng, tỷ lệ giao dịch thành công các dự án căn hộ cao cấp rất thấp. Mới đây, một chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở Thanh Xuân đã đưa ra mức chào bán căn hộ khá hấp dẫn khoảng 22,7 triệu đồng/m2. Mức giá này chỉ tương đương với căn hộ trung bình đã khiến không ít người mua giật mình. Trước đó, căn hộ này đã từng được  bán với giá trên 30 triệu đồng/m2. Thực chất, chủ đầu tự đã cắt giảm nội thất để bán căn hộ xây thô. Để nhận thêm căn hộ có nội thất cơ bản, khách hàng phải trả mức giá từ 25 triệu đồng/m2 và gói nội thất cao cấp có mức giá từ 27 triệu đồng/m2.

Kết quả khảo sát của Công ty Cổ phần đầu tư Mai Linh tại 80 tòa nhà chung cư ở Hà Nội cũng cho thấy, một lượng khách không nhỏ sau khi nhận căn hộ đều muốn đầu tư thêm một khoản để sửa sang cho phù hợp mục đích sử dụng của mình. Do đó, nhiều chủ đầu tư cho rằng việc bàn giao những căn hộ xây thô sẽ không chỉ giúp khách hàng giảm bớt áp lực về giá mà còn tiết kiệm được một khoản tiền sửa sang lại theo đúng ý. Vì vậy thời gian gần đây, trên thị trường chung cư Hà Nội từ cao cấp tới trung cấp có hàng loạt dự án áp dụng hình thức bán hàng xây thô đồng thời với bán sản phẩm hoàn thiện. Mới đây Công ty Cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc cũng đã phối hợp với Tập đoàn Hoàng Huy tổ chức mở bán dự án Golden Land Building cùng nhiều ưu đãi. Theo đó, mỗi khách hàng mua căn hộ trong thời gian này sẽ được nhận quà tặng trị giá 200 triệu đồng cho một căn. Mức giá của căn hộ bàn giao thô từ 21,5 triệu đồng/m2. Với giá bán nhà xây thô thấp hơn so với giá hoàn thiện từ 4-10 triệu đồng/m2, thoạt nghe, ngỡ dự án này giảm nhiều, dự án kia giảm ít. Tuy nhiên theo các chuyên viên tư vấn thiết kế xây dựng, mức giá đó là hoàn toàn phù hợp, thậm chí là không được giảm nhiều.

Ví dụ dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát công bố hạ giá bán căn hộ, với giá bán căn hộ xây thô từ 27-29 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế GTGT), thay vì 35-36 triệu đồng/m2 hoàn thiện nội thất, thì phải hiểu là giá căn hộ tại đây chỉ giảm khoảng 1-3 triệu đồng/m2, chứ không phải 8 - 9 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giảm của dự án này chỉ vào khoảng 10%, chứ không phải 25%. Tương tự, dự án Golden Palace Mễ Trì bán căn hộ hoàn thiện cơ bản với giá 22,6 triệu đồng/m2 (chưa VAT), thay vì giá từ 27 triệu đồng/m2 cả nội thất thì mức giảm cũng chỉ 1-2 triệu đồng/m2. Hàng loạt dự án khác cũng tuyên bố giảm giá từ 20 - 30%, nhưng thực chất chỉ chuyển từ bán nhà hoàn thiện sang bán nhà xây thô kèm theo giảm giá chút ít mà thôi.

Không chỉ căn hộ chung cư, ngay cả các dự án biệt thự, liền kề cũng áp dụng hình thức bàn giao thô. Mới đây một dự án tại Hà Đông cũng bán khoảng 30 lô nhà phố dưới dạng hoàn thiện phần xây thô cho khách hàng. Vào thời điểm cuối năm 2010 khi nhà đất sôi động, giá mỗi m2 tại đây được bán với giá trên dưới 80 triệu đồng nhưng nay đã giảm xuống gần một nửa. Chủ đầu tư không thể giảm giá tiếp mà chỉ có thể hạ giá bán thông qua hình thức bàn giao thô. Nếu xây thô, mỗi lô nhà phố có giá 3,7-3,8 tỷ một căn, trong khi nếu thêm đủ hạng mục như trước đây để bàn giao cho khách hàng thì đều hơn 4 tỷ đồng.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng để khách hàng tự hoàn thiện căn hộ sẽ có nhiều bất cập. Thứ nhất, khách hàng tự mua vật liệu xây dựng thường là mua lẻ nên có thể giá đầu tư sẽ cao hơn so với chủ đầu tư mua hàng loạt. Hơn nữa, không phải ai cũng có chuyên môn, hiểu biết về xây dựng, do đó có khi để chủ đầu tư hoàn thiện thì sẽ không phải đau đầu và giá mua căn hộ cuối cùng có thể còn rẻ hơn so với tự làm.

Một vấn đề nữa là khi để người dân tự hoàn thiện thì mạnh ai nấy làm, gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến hạ tầng như thang máy, hành lang. Nhà xây thô chỉ đơn giản là bộ khung, khách hàng khó có thể nhìn thấy chất lượng hệ thống dịch vụ cũng như các hạng mục thuộc về chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tiến độ dự án cũng là điều khiến người dân không khỏi lo lắng. Thực tế thời gian qua, hàng loạt dự án huy động tiền của khách hàng nhưng hết lần này đến lần khác lùi thời hạn bàn giao nhà trong khi người dân  đã giao hết tiền cho chủ đầu tư. TS Phạm Sĩ  Liêm, Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng mua căn hộ xây thô tiềm ẩn nhiều rủi ro. Mặc dù hiện nay nếu mua khách hàng sẽ có lợi thế vì cầu ít, thoải mái lựa chọn địa điểm, tầng, hướng, diện tích phù hợp. Tuy nhiên cần phải lưu ý đến những vấn đề sau: Nếu chủ đầu tư chỉ bán được 10 căn hộ trong một tòa nhà 100 căn hộ thì cũng không thể ở được vì còn đường xá, trường học, đèn đường, cống rãnh… Nhiều người đã bị quả đắng như thế vì chủ đầu tư không có tiền để hoàn thiện những dịch vụ bên ngoài.

Bán căn hộ xây thô hiện nay được coi là lối thoát cho nhiều chủ đầu tư, giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Tuy nhiên để người dân không bị nhận trái đắng khi mua nhà xây thô, thành phố và chủ đầu tư cần có quy chế rõ ràng trước khi bàn giao căn hộ cho người dân, tránh việc xung đột giữa cư dân hoặc giữa cư dân với ban quản lý dự án. Bên cạnh đó, theo TS Phạm Sĩ Liêm, giải pháp là thành phố cần vào cuộc. Chủ đầu tư có thể đưa ra danh sách những người đặt cọc với ngân hàng. Thành phố đứng ra bảo lãnh để ngân hàng cho nhà đầu tư vay tiền để hoàn thiện nốt các hạng mục. Như thế là phân tán rủi ro, sẽ có lợi cho tất cả các bên. Ngân hàng giảm nợ xấu, thị trường BĐS khởi sắc, là tín hiệu tốt thúc đẩy các dự án khác, kéo theo những thị trường khác như vật liệu xây dựng, nội thất. Làm được như thế là tốt nhất.