Bất động sản Việt Nam (BĐS VN) đã trải qua nhiều giai đoạn “nóng”, “lạnh” theo sự chuyển biến của thị trường. Thời gian gần đây BĐS đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa rõ nét. Để thị trường tiếp tục phát triển theo chiều hướng bền vững, cần hoàn thiện hệ thống chính sách, tăng độ minh bạch thông tin cũng như bơm vốn cho thị trường bằng chứng khoán. Đó là những kiến nghị của các chuyên gia tài chính và BĐS trong Hội nghị bất động sản quốc tế 2009 về giải pháp phát triển bền vững thị trường BĐS VN.

Có dấu hiệu hồi phục

Tại Hội nghị BĐS quốc tế 2009, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS VN sau khi trải qua giai đoạn đóng băng và sụt giảm trầm trọng đang có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhiên, sự hồi phục này vẫn chưa rõ nét và còn nhiều bất ổn.

Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. HCM cho biết: “Trong thời gian qua, thị trường đã có nhiều thay đổi nhanh chóng với nhiều diễn biến phức tạp. Năm 2005 - 2006 thị trường ảm đạm, năm 2007 thị trường tăng nóng, năm 2008 giảm mạnh và năm 2009 phục hồi nhưng chưa rõ nét. Tính đến tháng 9 năm 2009, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS là 75.800 tỷ, chiếm khoảng 14% so với tổng dư nợ cho nền kinh tế trên địa bàn và tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008”.

Theo ông Nguyễn Nguyên Thái, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản CB Richard Ellis tại PT. HCM thì trong ba tháng qua nhiều dự án chào bán thành công, người mua chủ yếu là chủ đầu tư. Nhà đầu tư đã quay lại, không quá đặt nặng các vấn đề về thuế thu nhập cá nhân. BĐS trở thành kênh được ưa chuộng nhất, các công ty phát triển nhà đã sẵn sàng và tự tin chào bán sản phẩm.

Còn theo ông Trần Kim Chung, Trưởng Ban nghiên cứu Chính sách Đầu tư Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Bộ kế hoạch và Đầu tư thì thị trường BĐS VN đã đạt được một số thành tựu như phân khúc thị trường đã sôi động hơn. Chủ thể tham gia bất động sản rất đa dạng, lượng lớn sản phẩm đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Thị trường đã có chuyển biến tích cực nhưng thực tế vẫn còn nhiều bất cập như thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh, đang ở cấp độ tiền tệ hóa chưa chuyển sang cấp độ tài chính hóa. Phụ thuộc nhiều vào nền tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Thị trường còn thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Hệ quả người mua thường bị thiệt. Không cơ quan nào nắm thông tin hiện có bao nhiêu dự án BĐS đang được triển khai… Sự thiếu minh bạch thông tin, tâm lý đầu tư đám đông, tự phát, không đủ bình ổn thị trường đã dẫn đến nhiều cơn sốt đất, sốt địa ốc ảo, tạo tình trạng bong bóng mà mức giá thực tế thấp hơn nhiều so với thị trường. Đồng thời, sự phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng mà hệ thống ngân hàng thường cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn… Đây là những vấn đề tồn đọng cần giải quyết để đi đến việc phát triển bền vững thị trường trong giai đoạn sau này.

Giải pháp: Thông tin và vốn

Để có giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển một cách bền vững, các nhà đầu tư đã đưa ra nhiều kiến nghị, phân tích, nhận định tình hình. Trong đó, yếu tố được quan tâm nhất chính là độ minh bạch thông tin thông qua việc hoàn thiện chính sách và thúc đẩy nguồn vốn qua thị trường chứng khoán.

TS. Boaz Boon, Phó Chủ tịch Cấp cao Phụ trách Nghiên cứu, Capitaland Limited cho rằng sự minh bạch là yếu tố hàng đầu đưa đến thành công. Chỉ số này có thể thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư BĐS và là một thành tố quan trọng để một thành phố, quốc gia luôn rộng mở và gắn kết với toàn cầu. Chỉ số minh bạch của Việt Nam hiện đang thấp nhất khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Vì vậy để tăng độ minh bạch cần học hỏi từ các nước khác như Singapore, Trung Quốc… Trong đó, Singapore luôn có sẵn thông tin cho công chúng về BĐS cho thuê hoặc bán. Thường xuyên kiểm tra tính chuyên nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ. Phí dịch vụ, phí quản lý và chi phí nợ rõ ràng…

Ông Trần Kim Chung chia sẻ, nên hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 thông qua luật đăng ký BĐS cần nghiên cứu, ban hành. Ban hành văn bản pháp lý liên quan đến tài chính tiền tệ BĐS. Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 để minh bạch hóa thị trường BĐS, ban hành những văn bản quy phạm có tính pháp lý cao về thông tin BĐS. Ngoài tính minh bạch, thị trường còn cần một nguồn vốn rất lớn để vận hành trong thời gian dài. Vì vậy, theo ông Chung, cần nâng cao cấp độ phát triển thị trường bất động sản đến 2020. Tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư BĐS, các quỹ tiết kiệm, tín thác đầu tư. Hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường BĐS. Huy động các nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái phiếu, cổ phiếu BĐS.

TS. Nguyễn Sơn, Trưởng ban Phát triển Thị trường Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thì thị trường BĐS không thể thiếu sự gắn kết với thị trường chứng khoán. Nhu cầu cung cấp vốn cho đầu tư, kinh doanh BĐS là vốn trung và dài hạn, điều đó chỉ có được khi phát triển một thị trường đủ mạnh làm “bà đỡ” cho việc phát hành chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) để huy động vốn cho đầu tư cơ sở hạ tầng, công trình, nhà ở. Thông quy kỹ thuật chứng khoán các khoản vay BĐS, để biến các khoản vay ngân hàng ngắn hạn thành chứng khoán để niêm yết trên TTCK.

Ông Hồ Hữu Hạnh cho rằng minh bạch thông tin là vấn đề lớn trong nhiều năm của nước ta. Vì vậy, cần có sự nghiên cứu, xây dựng các trung tâm thông tin về thị trường, xây dựng hệ thống, tiêu chí để phân tích, đánh giá diễn biến của thị trường. Bên cạnh đó, vấn đề nguồn vốn cũng rất quan trọng. Chính phủ và các cơ quan nhà nước cần nghiên cứu và phát triển thị trường chứng khoán, phát triển các công cụ phái sinh dành riêng cho thị trường BĐS như chứng khoán hóa BĐS, chứng khoán hóa các khoản vay địa ốc, tín thác BĐS.
 

Hội nghị bất động sản quốc tế với chủ đề “Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam” diễn ra trong khuôn khổ Triển lãm và Hội nghị bất động sản Việt Nam 2009 (Propex VN 2009). Đây là sự kiện chuyên ngành bất động sản mang tầm quốc gia và quốc tế diễn do Hiệp hội bất động sản TP.HCM và Công ty cổ phần Kiến trúc Xây dựng Nhà Vui phối hợp tổ chức diễn ra từ 17.12 - 20.12. Propex 2009 có sự tham gia của hơn 70 doanh nghiệp trong ngành bất động sản và các ngành nghề có liên quan như kiến trúc, tư vấn xây dựng, sàn giao dịch bất động sản...
 

Minh Khuê - DiaOcOnline.vn