Kết quả nghiên cứu của Viện Nghiên cứu phát triển, nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm 8% số lượng nhà ở thương mại và chỉ đáp ứng khoảng 5% nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội hiện nay được nhận diện là do chưa bố trí đủ vốn ngân sách cho nhà ở xã hội, chưa thực hiện điều tiết 30% tiền sử dụng đất; Chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay do thủ tục thế chấp; Chưa hỗ trợ lãi vay và kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nối kết dự án cho các chủ đầu tư; Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường. Trong 40 DN BĐS Viện Nghiên cứu phát triển đã khảo sát, điều các DN quan tâm hàng đầu đối với các chính sách ưu đãi là cải cách thủ tục hành chính. 

Thất bại vì quy hoạch không phù hợp

Kết quả khảo sát cũng cho thấy khoảng 50% công chức, viên chức đang thuê mua căn hộ chung cư Đông Hưng Thuận- quận 12 đã cho thuê lại căn hộ của mình và một số chưa dọn về ở. Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) cho rằng điều này là sự thất bại, nguyên nhân do không đúng đối tượng, địa điểm không phù hợp ... Vì thế vai trò của nhà nước hiện nay là phải lo được nhà, lo được vốn và giải quyết cho đúng đối tượng thì như vậy việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê mới thành công. Ông Lê Hoàng Châu nêu kiến nghị, trong phát triển căn hộ cho thuê cần có những căn hộ dành cho gia đình công nhân chứ không như cách làm hiện nay cứ công nhân là cho ở tập thể. Đồng thời trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cần có hẳn một chương trình nhà ở cho thuê với giá từ 2-3 triệu đồng/tháng, nếu xây dựng những dự án căn hộ cho thuê từ 5-6 triệu đồng tháng chỉ phù hợp cho những hộ thu nhập trung bình cao. Đầu tư dự án nhà ở xã hội không chỉ công tác quy hoạch cực kỳ quan trọng như phải có kinh tế trong nội khu, phải kết nối dự án với trung tâm thành phố... vì càng thuận tiện bao nhiêu thì người dân về ở càng nhiều, mà còn cần tìm hiểu thị hiếu khách hàng. Từ thực tế dự án chung cư tại Vĩnh Lộc- huyện Bình Chánh có 2.700 căn nhưng hiện nay số người đến ở chỉ khoảng 100 căn, có thể thấy nếu phát triển nhà ở xã hội mà không điều tra nghiên cứu thị trường, không tìm hiểu thị hiếu của khách hàng thì sẽ rơi vào vết xe đổ, lại tắc về đầu ra như nhà ở thương mại.


Cần mô hình mới trong phát triển nhà cho thuê

Theo HOREA, những trường hợp như Công ty Lê Thành đang triển khai cho thuê căn hộ chung cư 15-49 năm là sáng kiến của DN nhằm giải quyết đầu ra cho sản phẩm và điều này phù hợp với các quy phạm pháp luật như Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở bởi việc cho thuê là do hai bên thỏa thuận. Vấn đề là người thuê nhà thời hạn dài như thế cần phải bảo vệ họ với tư cách là người yếu thế, trong trường hợp nếu chủ đầu tư phá sản, giải thể, bị phát mãi... và bảo vệ họ như thế nào thì cần được bổ sung các quy định.

Ông Lê Hữu Nghĩa- Giám đốc Công ty Lê Thành kiến nghị, có thể phát triển nhà cho thuê mới theo hình thức: DN đầu tư dự án nhà cho thuê đối với căn hộ cho thuê theo tháng và giá cho thuê tháng nhà nước tính ra con số như thế nào để DN có thể thu hồi vốn sau 15-20 năm. Sau khi hết chu kỳ thu hồi vốn 15-20 năm đó dự án sẽ tự động chuyển về dự án nhà ở thương mại, DN có quyền mua bán theo cơ chế thị trường. Có nghĩa là sau 15-20 năm cho thuê không lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ sở hữu dự án, đại tu toàn bộ tòa nhà đó và bán ra. "Đây là một cơ hội cho DN nếu anh chấp nhận 15-20 năm làm công cho nhà nước, tạo chỗ ở cho người dân thì 15-20 năm sau anh có một tài sản khổng lồ, nếu thế thì sẽ thu hút DN đầu tư nhà ở trong phân khúc này. Ngoài ra từ kinh nghiệm thực tế của DN, diện tích nhà cho thuê không nên quá 45m2 vì đó là nhu cầu của đa số người đi thuê nhà, các căn hộ diện tích lớn hơn DN đã xây dựng hiện vẫn còn nguyên vì không ai thuê”, ông Nghĩa đặt vấn đề.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc các DN BĐS xếp hàng ở Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tranh nhau đưa dự án để chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, đó không phải do nhà ở xã hội hấp dẫn mà vì tình thế DN đang kiệt quệ, thà bán lỗ mà tồn tại. Để nhà ở xã hội, nhà cho thuê thu hút các DN tham gia đầu tư cần có nhiều điều chỉnh phù hợp cũng như cần thống nhất lại cách hiểu khái niệm nhà thuê mua là nhà mua bán trả góp dài hạn, vì nhà thuê mua lại phải đóng thế chân thì không hợp lý.