Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã liên tiếp chứng kiến nhiều vụ lừa đảo, chiếm dụng tiền khách hàng của chủ sở hữu nhà/đất. Từ các vụ bán nhà trên giấy với hàng chục, hàng trăm người góp vốn nhận quả đắng, tới những câu chuyện "cười ra nước mắt" của người mua, chỉ vì quá cần nhà mà chưa tìm hiểu kỹ về các khái niệm pháp lý sở hữu căn bản.

Liên quan tới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (sổ hồng)… ở các đô thị lớn và địa bàn nông thôn, cần có sự hiểu biết nhất định về tính quan trọng của từng loại sổ.

Mua nhà thành phố: Sợ lắm!

Đây là tâm sự của bác Thanh, hiện đang sống ở đường Trần Khát Chân, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Năm 2011, gia đình cán bộ hưu trí này đã "khăn gói" lên Thủ đô tìm mua một căn nhà thổ cư, tầm 50m2 với 3 tầng để tiện việc sinh sống, làm việc cho con cái. Sau hơn 2 tháng kiếm tìm, bác Thanh đã quyết định mua 1 căn nhà 3 tầng, diện tích 45m2, trong ngõ rộng 3,5m với giá 4 tỷ đồng.

Điều sơ suất là người mua đã không biết mình giao dịch với "cò". Sau này, khi giật mình xem lại bản đồ quy hoạch của Thành phố và quy hoạch một số dự án trọng điểm về giao thông, hạ tầng xã hội của quận, ông Thanh mới ngớ người vì 45m2 nhà thực chất chỉ còn 37m2. Truy nguyên lại nguồn gốc, chủ sở hữu cũ của căn nhà đã bán cho "cò" từ năm 2008. Sau khi sửa sang qua loa, lợi dụng sự thiếu cảnh giác của những người "chân ướt chân ráo" tìm mua nhà ở Hà Nội, "cò" đã bán trót lọt sản phẩm BĐS dính quy hoạch, bị lẹm do quy hoạch đường và xa chạy cao bay.

Thông thường, việc mua bán nhà đất ở tỉnh lẻ và các vùng nông thôn diễn ra rất an toàn và gọn nhẹ, vì đa phần mọi người đều biết rõ thông tin về nhau, đồng thời do thị trường BĐS tại đó không mang giá trị đầu tư như các đô thị lớn.

Ngược lại, giao dịch đất đai nhà cửa ở thành phố, nhất là các đô thị loại 1 như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, Bình Dương… luôn tiềm ẩn vô số bẫy lừa hoặc xảy ra kiện tụng, tranh chấp hậu mua bán. Có một thực tế là nhiều người mua nhà ở các TP lớn (đa số là người ngoại tỉnh) chưa nắm được bản chất của từng loại giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, sổ hồng, Giấy chuyển nhượng đầu tư, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng mua bán… Theo đó, tâm lý chung vẫn là mua bán có giấy tờ viết tay, khá hơn thì đánh máy (do bên bán chuẩn bị từ trước) và ký, có người làm chứng. Cuối cùng ra chính quyền địa phương xác nhận, đóng thuế là xong. Đây là nguồn cơn dẫn đến nhiều gia đình tốn gia sản tích cóp cả đời chỉ vì không hiểu tính pháp lý của các giấy tờ cần thiết cho mua bán nhà đất.

Ngoài ra, cũng phải nhắc tới một lý do khách quan khác, là sổ đỏ, sổ hồng đang được làm giả rất tinh vi. Ngay cả những đơn vị tín dụng Nhà nước cũng dính bẫy sổ đỏ giả với trị giá thiệt hại lên tới nhiều tỷ đồng.

Chẳng đâu xa, cuối tháng 6 vừa qua, vụ việc làm giả 8 sổ đỏ, lừa vay ngân hàng hơn 12 tỷ đồng ở Hà Tĩnh bị cơ quan pháp luật phanh phui, càng cho thấy tính nghiêm trọng của loại hình tội phạm này. Theo đó, TAND tỉnh Nghệ An tuyên phạt Nguyễn Chu Ngọc (36 tuổi, ở phường Hà Huy Tập, Tp.Hà Tĩnh) 16 năm tù về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Năm 2009, Ngọc cùng 2 người khác lập Công ty CP Thương mại Du lịch và Dịch vụ Thái Bình Dương, có trụ sở nằm ở đường Hồ Tùng Mậu, Tp.Vinh (Nghệ An). Từ 12/2009 - 1/2011, Ngọc làm hồ sơ vay 15,6 tỷ đồng của ngân hàng Eximbank Vinh. Tài sản thế chấp là 5 sổ đỏ ở Hà Tĩnh. Hai sổ đỏ trong số này do Ngọc làm giả. Tháng 4/2010, Ngọc thành lập tiếp Công ty TNHH Hoàng Phú An kinh doanh ôtô. Qua công ty này, Ngọc làm giả 6 sổ đỏ, thế chấp cho Eximbank, vay gần 12,4 tỷ đồng. Tháng 9/2011, khi BĐS ở Vinh xuống giá, Ngọc vỡ nợ và sau đó bị bắt trong lúc bỏ trốn tại Hà Nội.

Tiền mất tật mang vì mù mờ

Trước hết, đối với các giao dịch nhà đất cá nhân đơn thuần, vấn đề sổ đỏ, sổ hồng là khái niệm cần được nắm chắc. Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và đất và các tài sản khác gắn liền trên đất (như cây cối, tường rào...). Nếu mua bán sản phẩm ở thành phố, đô thị lớn, sổ hồng là đáng lưu tâm nhất.

Tiếp đến, đối với một người mua nhà đất lần đầu tiên ở TP, cần chú ý tới các điểm mấu chốt trong quy trình mua như sau. Thường chủ nhà bao giờ cũng photo sẵn vài bộ hồ sơ giấy tờ pháp lý của BĐS cần bán. Khi có ý định mua, khách nên xin chủ nhà 1 bản và cầm lên UBND quận sở tại xác minh thông tin. Thứ hai, khi mua, thay vì xem nhà hay đất hiện hữu tại hiện trường, người mua cần tập trung xem trong sổ hồng, bản đồ quy hoạch TP và quy hoạch hạ tầng đô thị của quận, tỷ lệ 1/500 (1/2.000 thì càng tốt). Bởi nhiều trường hợp đã chứng minh, nhà đất khi quan sát bằng mắt thường rất rộng, bề thế, nhưng khi bị dính quy hoạch thì diện tích thực tế chắc chắn bị hao.

Cách xem BĐS đó có bị "dính" quy hoạch không, bao nhiêu diện tích là khách hàng hãy cầm sổ hồng photo của chủ nhà tới Sở TN&MT để tra cứu. Còn không, để tiết kiệm thời gian, người mua có thể tìm tới các công ty dịch vụ đo đạc bản vẽ và chi ra khoảng vài trăm nghìn đồng là có đủ mọi thông tin liên quan.

Câu chuyện "cò" đất có lẽ đã "xưa như trái đất", nhưng nhiều khách hàng vẫn mù mờ khi bước chân tới một rừng thông tin sản phẩm nhà đất ở các thành phố lớn. Chính vì vậy, bí quyết cho những ai chưa am tường về pháp lý BĐS, là tìm nhà đất do chính chủ - gia đình bán. Tuyệt đối tránh mua từ dân đầu tư, cò mồi môi giới. Bởi nguyên lý hoạt động chung của loại hình cò này, là săn mua nhà nát, nhà dính quy hoạch, sửa lại nhà, làm lại giấy tờ đất rồi bán lại kinh doanh để hưởng lợi từ sự thiếu hiểu biết của người mua. "Tốt nhất, khi chủ nhà đã đưa ra bộ hồ sơ về nhà đất cần bán, người mua hỏi xác minh số chứng minh thư nhân dân người bán xem có khớp với ghi trên sổ hồng hay không", chị Thư, nhân viên sàn giao dịch BĐS Thiên Cơ, chia sẻ.

Nếu không có người thân quen am hiểu ở địa bàn cần mua BĐS, khách tìm mua nhà đơn giản chỉ cần nhờ cán bộ ủy ban xã, phường, địa chính, hay tổ trưởng tổ dân phố sở tại tư vấn thông tin là không cần lo lắng về yếu tố pháp lý xung quanh chủ bán và sản phẩm đó. Tuyệt đối không nên nhờ các quán nước đầu ngõ, gần vị trí nhà/đất cần mua, vì khả năng chủ nhà thuê chính những người bán hàng làm "cò di động" là rất cao.