Các quy định mới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải xây thô (hay gọi phân lô, bán nền - PV) tại các đô thị đưa ra tại thông tư 20/TT-BXD phần lớn để gỡ khó cho các tỉnh, chứ không tác động gì tới các TP. Hà Nội và TP.HCM.

Đây là ý kiến của ông Đỗ Viết Chiến – Cục trưởng Cục quản lý và phát triển đô thị (Bộ Xây dựng)- đơn vị chủ trì soạn thảo thông tư 20 .

Mở quy định phân lô, bán nền

Bộ Xây dựng vừa ban hành thông tư 20/TT-BXD hướng dẫn thực hiện nghị định 11 về quản lý và phát triển đô thị. Trong đó, có một nội dung quan trọng được đưa vào thông tư và đặc biệt hơn nữa là nội dung này đã được cụ thể hóa tại điều 194 (Luật Đất đai sửa đổi).

Đó là, Nhà nước cho phép các chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã đầu tư xong hạ tầng mà không cần phải xây thô. Quy định mới này nhằm thay cho quy định buộc phải bán đất và nhà xây thô như trước đây.

Theo đó, các dự án được phân lô, bán nền phải đảm bảo được các tiêu chí là không nằm trong khu vực trung tâm của đô thị; không nằm cạnh các công trình điểm nhấn kiến trúc; dự án không có yêu cầu cao về quản lý kiến trúc; những dự án không nằm trên mặt đường của các trục đường khu vực 16m trở lên.

Ngoài 4 tiêu chí trên thì những đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP Hồ Chính Minh, các đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ không được tự phân lô, bán nền. Bởi, các đô thị này đều thuộc diện phải kiểm soát chặt về quy hoạch kiến trúc và trật tự xây dựng. Nếu cho chuyển cũng phải có chọn lọc từng dự án cụ thể.

Ngoài ra, thông tư cũng nêu rõ tuỳ theo nhu cầu phát triển đô thị, UBND tỉnh sẽ quyết định các khu vực chủ đầu tư được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở.

Theo đó, khu vực thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà có thể là một khu vực bao gồm nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án. Việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất này phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị, quy chế quản lý về kiến trúc của khu vực. Đặc biệt, khu vực này phải là khu vực đã được chủ đầu tư đầu tư các công trình hạ tầng, thiết yếu như điện, đường, chiếu sáng, viễn thông, cấp thoát nước

Ông Đỗ Viết Chiến cho biết, căn cứ vào quy định cụ thể trên thì TP Hà Nội và TP HCM đều không chịu tác động nhiều, chủ yếu là các tỉnh thành. “ Sau khi ban hành nghị định 11, đã có nhiều địa phương gửi văn bản tới Bộ Xây dựng để xin ý kiến về việc này. Tuy nhiên, Hà Nội chưa có nhu cầu này và Bộ Xây dựng cũng chưa nhận được yêu cầu gì từ phía Hà Nội. Bản chất tại khoản 7  điều 4 nghị định 11 cũng không bắt buộc các đô thị phải chuyển quyền sử dụng đất sau khi đầu tư hạ tầng. Chủ yếu là do các địa phương căn cứ vào nhu cầu của người dân, chủ tịch UBND tỉnh, TP sẽ quyết định dự án nào được phân lô, bán nền” ông Chiến nhấn mạnh.

Người dân được hưởng lợi

Theo tìm hiểu của PV, thực chất việc đưa ra quy định cho phép các dự án được phân lô, bán nền là nhằm mục đích tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Điều này xuất phát từ thực tế, do thị trường bất động sản khó khăn, nếu chiếu theo quy định cũ, các dự án đô thị muốn chuyển nhượng chủ đầu tư phải thực hiện cả việc xây thô. Như vậy, giá chuyển nhượng bao gồm cả tiền xây thô sẽ cao hơn, không phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.

Khảo sát tại nhiều dự án Hà Nội, tiền xây thô trung bình các dự án áp dụng đối với nhà liền kề khoảng 1,2 tỷ đồng/căn và biệt thự là 2 tỷ đồng/căn. Cá biệt, có nhiều dự án do các chủ đầu tư trước đây bán giá thấp vì vậy cố tình “vặt thêm” tiền của người mua nhà bằng cách tăng tiền xây thô lên 1,4-1,7 tỷ đồng/căn nhà liền kề.

Do vậy khi quy định các dự án được phân lô, bán nền được đưa ra khiến cho giới đầu tư bất động sản rất kỳ vọng vào một cơ hội mới, cơ hội có thể khiến giá bất động sản ở mức vừa phải.  Tuy nhiên, nếu chiếu theo các quy định thì hai thành phố lớn tại Hà Nội và TP. HCM lại không có nhu cầu vì vậy việc mở quy định phân lô, bán nền sẽ khó có thể tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội như kỳ vọng của các nhà đầu tư. Thay vào đó, người dân tại các địa phương sẽ được hưởng lợi do giá đất khá rẻ. Thêm vào đó, họ lại được tự xây dựng sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí.

Trên thực tế, tại các địa phương như Bắc Ninh, Nam Định, Thái Bình, Thái Nguyên, tại nhiều khu đô thị các chủ đầu tư cũng tìm cách “lách” để cho người mua nhà tự xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn về tài chính cho người mua nhà và kích cầu bất động sản.

Bà Đỗ Tú Lan – chuyên gia về quy hoạch, đô thị - thành viên ban soạn thảo khẳng định: Người dân sẽ là đối tượng được hưởng lợi từ chính sách này và đây cũng là lợi ích chung của xã hội. Bởi, hiện các nhóm dân cư sống trong đô thị có nhiều điều kiện kinh tế khác nhau. Có người có điều kiện về kinh tế, họ có thể mua ngay được cả căn nhà đã hoàn thành xây dựng nhưng cũng có người có lượng tài chính eo hẹp, họ chỉ đủ tiền mua đất sau đó tích lũy mới xây nhà. Đó là chưa kể đến việc lãng phí do đập phá, cải tạo lại do thiết kế căn nhà không phù hợp với yêu cầu người sử dụng...