Chuyện các dự án chậm tiến độ, không giải phóng được mặt bằng do người dân không đồng tình với giá đền bù, bồi thường khi bị thu hồi đất diễn ra khá phổ biến.

Đây cũng là nguyên nhân của nhiều vụ việc khiếu kiện, khiếu nại đông người, phức tạp, kéo dài. Thế nhưng, sau 10 năm Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, việc định giá đất như thế nào cho “sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường” theo qui định của pháp luật vẫn khiến các cơ quan chức năng “loay hoay”.

Loay hoay định giá

Dự án mở rộng con đường từ đường Âu Cơ vào UBND phường Tứ Liên, quận Tây Hồ đã được phê duyệt vài năm nay. Con đường này có chiều rộng lên đến 20,5m, “đủ sức” khắc phục nạn ùn tắc hàng ngày với nhu cầu đi lại của vài nghìn hộ dân. Thế nhưng, dự án này bị xếp vào diện dự án “treo” bởi đến nay mới chỉ vài hộ dân “bằng lòng” nhận tiền đền bù, giải phóng mặt bằng. Vào thời điểm “sốt”, đất mặt tiền của con  ngõ này được rao đến 70 - 80 triệu đồng/m2, trong khi đó giá đền bù của TP chỉ hơn 20 triệu đồng. Nhiều người dân cho rằng, so giữa giá Nhà nước và giá thị trường, họ quá thiệt thòi…

“Định giá đất đang tồn tại những hạn chế lớn” là ý kiến của ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Bộ TN-MT tại hội thảo về giá đất do Tổng cục Quản lý đất đai vừa tổ chức. Theo ông Tuân, bất cập về định giá đất trước hết là ở nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với thực tế chuyển nhượng trên thị trường, chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường”, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, nguyên tắc định giá này cũng chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, từ khi lấy số liệu cho đến khi khung giá đất được ban hành trải qua một thời gian dài, trong khi giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường lại liên tục biến động, dẫn đến khung giá không “theo kịp”. Theo qui định, khung giá đất hiện nay chỉ phân thành 3 vùng cơ bản (đồng bằng, miền núi, trung du), nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách khá lớn (từ 1,5 - 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Thành thử, dù năm nào các tỉnh, thành cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung giá mới, song bảng giá đất hàng năm luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, chỉ bằng 30 - 60%, thậm chí có trường hợp chỉ bằng 20%.

Lỗi do “cơ chế”

Việc định giá tại các khu vực giáp ranh theo cơ chế UBND các tỉnh, TP thỏa thuận với nhau qua thực tiễn áp dụng cũng cho thấy không phù hợp. Việc thỏa thuận vẫn không xử lý được chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực giáp ranh, gây khiếu kiện trong dân khi thực hiện các dự án, nhất là  dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương mà quá trình thực hiện dự án Khu đô thị Ecopack là ví dụ. Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất. Tuy nhiên, hệ quả của việc này là khó khăn, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng nếu không điều chỉnh giá đền bù, bồi thường theo kiểu “đặc thù”. Đến nay, dù thị trường bất động sản đã phát triển sôi động, nhưng cả nước vẫn chưa có cơ quan định giá đất chuyên nghiệp nào mà chủ yếu vẫn định giá theo cơ chế hội đồng định giá liên ngành… “Giá đất Việt Nam hiện nay mập mờ, thiếu minh bạch nên việc xây dựng được một bảng giá đất chuẩn gần như là một việc mơ hồ, khó thực hiện” là nhìn nhận của ông Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính. Theo ông Hiền, cần phải xây dựng bản đồ quy hoạch địa chính về vùng đất, để làm rõ phần đất giáp ranh. Khi thu hồi, sẽ đền bù theo vùng đất chứ không theo địa giới hành chính. Đồng thời, việc định giá đất được tiến hành 5 năm/lần là quá dài (tại Thụy Điển, định giá hàng loạt là 6 năm/lần; định giá nhỏ là 3 năm/lần).

Giá đất là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai. Trong thời gian qua, việc định giá đất chưa sát giá chuyển nhượng trên thị trường đã gây nên nhiều bất cập, do đó, việc tìm ra khung pháp lý phù hợp để định giá đất cần sớm được hoàn thiện, nhất là trong điều kiện Luật Đất đai đang được xem xét sửa đổi, bổ sung.

Tổng GĐ Cty Thẩm định giá (Bộ Tài chính) Đinh Quang Vũ cho rằng, câu hỏi thế nào là “sát giá thị trường”, thế nào là “trong điều kiện bình thường” dường như không có đáp án nào cả.