Lý do khiến ngày càng “bùng nổ” các tranh chấp, khiếu nại về cách tính diện tích căn hộ tại nhiều dự án nhà ở là bởi có nhiều quy định của pháp luật về vấn đề này khiến chủ đầu tư “nhập nhằng” trong cách tính trong khi cơ quan quản lý thị trường bất động sản lại im lặng đáng sợ.

Căng thẳng đấu tranh diện tích

Gần đây, nhiều người dân tại một số dự án bất động sản đã bức xúc phản đối vì bị thiếu hụt diện tích so với diện tích ghi trong hợp đồng, thậm chí có dự án mà khách mua “đổ máu” chỉ vì mong được đối thoại với chủ đầu tư nhằm làm rõ điều này.

Điển hình như dự án Đại Thanh, Xa La, thời gian qua liên tục xảy ra việc khách hàng khiếu kiện, đòi đối thoại với chủ đầu tư về diện tích bị thiếu hụt sau khi gửi nhiều văn bản mà không được trả lời.

Khách hàng mua nhà của Công ty xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu bức xúc vì căn hộ bị tính diện tích chẳng theo luật nào, khi chủ đầu tư là  tính theo kích thước tim tường chung và toàn bộ tường bao ngoài căn hộ.

Hàng chục chủ căn hộ ở dự án Keangnam cũng đang khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án bởi cách tính diện tích căn hộ của chủ đầu tư. Theo phản ánh của các hộ dân, tại hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư đã không công khai “các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản”. Bản vẽ căn hộ Keangnam cung cấp cho khách hàng trong hợp đồng là bản vẽ nhỏ bằng nửa bàn tay, thiếu ghi chú kích thước, tỷ lệ của cột, hộp kỹ thuật.

Đối với những hợp đồng bán căn hộ ký từ năm 2008 cho đến tháng 3/2009, chủ đầu tư đã tính diện tích căn hộ để bán cho khách hàng theo phương pháp đo phủ bì. Với phương pháp phủ bì này, cứ một bức tường phân chia giữa 2 căn hộ liền kề thì chủ đầu tư đã tính tiền 2 lần cho 2 căn hộ cạnh nhau. Chẳng hạn trường hợp bà Đoàn Ngọc Thu do mua 3 căn hộ liền nhau (B3305, B3306, B3307) nên ngoài việc phải bỏ tiền mua cả hộp kỹ thuật diện tích lớn, đã phải mua 2 lần chính bức tường ngăn giữa các căn hộ của mình.

Theo kết quả giám định diện tích sử dụng của cơ quan chức năng thì có căn hộ thiếu tới trên 30m2 so với diện tích ghi trong hợp đồng như căn B606, còn nhiều căn hộ khác như A610, B3306, A1101, A710, B3504, B4511... đều thiếu từ trên 10m2 trở lên.

Nhiều khách hàng mua dự án Lê Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường cũng đã tập trung phản đối chủ đầu tư vì bỗng nhiên phải trả thêm tới vài chục triệu đồng cho mỗi căn hộ. Cụ thể, trong hợp đồng mua bán giữa khách hàng với chủ đầu tư ghi rõ phần cột khung, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên, khi tính diện tích căn hộ chủ đầu tư lại cộng cả diện tích này vào và buộc người mua trả tiền. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn cho là cách tính diện tích căn hộ của mình là đúng theo quy định của pháp luật.

Quy định "đá" nhau, mặc chủ - khách tự xử

Lý do khiến ngày càng “bùng nổ” các tranh chấp, khiếu nại về cách tính diện tích căn hộ tại nhiều dự án là bởi có nhiều quy định của pháp luật về vấn đề này khiến chủ đầu tư “nhập nhằng” trong cách tính.

Theo luật sư Phạm Ngọc Minh, Công ty Luật TNHH YouMe: Việc xác định diện tích sàn căn hộ đã được quy định chi tiết tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01.09.2010. Theo đó, diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc: tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán căn hộ sau thời điểm Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 16.10.2010, thì việc thỏa thuận diện tích sàn căn hộ trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng phải phù hợp với quy định này.

Thực tế, một số tranh chấp hiện nay, có nguyên do từ việc chủ đầu tư sử dụng cách tính diện tích từ tim tường, trong đó tính phần cột, hộp kỹ thuật… nằm trong diện tích căn hộ để tính tiền khách hàng, thậm chí tính diện tích theo kích thước tim tường chung và toàn bộ tường bao ngoài của căn hộ, nhưng vẫn khẳng định là đã thực hiện đúng theo hướng dẫn của Thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD có quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… phải ghi rõ thêm các nội dung: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ_CP đã quy định rõ: “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư.

Như vậy, tuy trong Thông tư số 16 không nêu chi tiết rằng, đối với cách tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không, nhưng nếu như phần diện tích sàn chứa khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở (và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ) là phần sở hữu chung, thì không thể “nhập nhằng” tính đây là phần sở hữu riêng của căn hộ để tính vào giá bán căn hộ cho khách hàng.

Về nguyên tắc,các quy định chi tiết tại Thông tư 16 không thể trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71 và (giả thiết) các quy định chi tiết tại Thông tư 16 có khác với quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định 71 thì phải áp dụng quy đinh của có hiệu lực pháp lý cao hơn là Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Trường hợp trong hợp đồng mua bán (theo mẫu) do chủ đầu tư đưa ra có thỏa thuận khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ nằm trong diện tích căn hộ, và khác hàng không tham khảo kỹ nên đã ký vào hợp đồng, thì đây cũng là thỏa thuận trái luật nên vô hiệu, thiệt hại (nếu  có) phải do chủ đầu tư gánh chịu.

Tuy nhiên, vì lý gì mà các chủ đầu tư làm trái Luật nhà ở, Nghị định 71, vẫn "hồn nhiên" thu tiền của khách hàng, bỏ ngoài tai bức xúc của khách mua căn hộ, và sự im lặng của Bộ Xây dựng trong vai trò quản lý thị trường bất động sản vẫn đang là điều khó hiểu nhất khi thị trường rơi vào thời điểm "bung bét" này.