Nợ xấu bất động sản của Việt Nam rất lớn, vì vậy, sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh.

Đó là quan điểm của ông John Sheehan - một chuyên gia quốc tế rất am hiểu về các danh mục vay của ngân hàng và là thành viên Tổ chức giám định bất động sản Hoàng Gia (FRICS) của Anh về tình hình thị trường bất động sản cũng như vấn đề về nợ xấu.

* Nợ xấu bất động sản khoảng 1,34 tỷ đôla, còn nợ xấu của Việt Nam khoảng 12 tỷ đôla. Ông đánh giá thế nào về những con số này?

- Ở những thị trường minh bạch thì con số thực của nợ xấu được công bố thường là gấp đôi so với số liệu công bố. Ở thị trường không minh bạch, con số này thường gấp 4 lần. Vậy tôi phải nói, tỷ lệ nợ xấu được công bố không có ý nghĩa nhiều.

Đơn cử, ở Thái Lan, năm 1996, người ta công bố tỷ lệ nợ xấu là 5%, đến khi xảy ra khủng hoảng con số này là 50%. Ở Ireland, năm 2007 tỷ lệ nợ xấu được công bố là 0,8% nhưng đến năm 2010 khi khủng hoảng thì tăng vọt lên 30%. Ở Tây Ban Nha, năm 2007 tỷ lệ nợ xấu công bố là 0,9%, nhưng đến năm 2010, con số nợ xấu lên tới 30 – 40%.

Thực tế, thị trường mới là vua. Nợ xấu được thực sự giải quyết khi thị trường có dấu hiệu được khôi phục.

* Nghĩa là con số nợ xấu thực sự là rất lớn, vậy theo ông Việt Nam nên làm thế nào để có thể giải quyết được số nợ xấu khổng lồ này?

- Thông thường vấn đề nợ xấu rất hay xảy ra và đã xảy ra nhiều nước. Ở các nước phương Tây, cách đây khoảng 20 năm, quy mô các khoản nợ xấu còn nhỏ và dễ dàng kiểm soát.

Tuy nhiên đến năm 1997 ở các nước châu Á, đến 2008 là ở các nước phương Tây và hiện nay ở Việt Nam, con số nợ xấu rất lớn. Tôi nghĩ lý do là vì các quy định, quy tắc hoạt động của ngân hàng không còn theo kịp được với tình hình hiện nay.

Quy mô nợ xấu hiện thường rất lớn và chỉ có Chính phủ mới có khả năng xử lý, còn các khu vực tư nhân thì không thể đủ khả năng.

Tôi lấy ví dụ là cuộc khủng hoảng ở Mỹ năm 2008. Thời đó Chính phủ và người dân đều nghĩ rằng cuộc khủng hoảng này dễ dàng giải quyết trong thời gian ngắn. Nhưng đến đầu năm 2009, khi tôi viết bài cảnh báo rằng cuộc khủng hoảng này rất lớn và có thể phải đến năm 2016 mới khôi phục được, nhiều người đã bảo tôi là điên.
 
Nợ xấu bất động sản, phải có sự can thiệp của Chính phủ "Quy mô nợ xấu ở Việt Nam là rất lớn và chỉ có Chính phủ mới có khả năng xử lý, còn các khu vực tư nhân thì không thể đủ khả năng", ông John Sheehan nói.  Nợ xấu bất động sản, phải có sự can thiệp của Chính phủ

Chỉ đến khi số tiền phải chi để giải quyết cuộc khủng hoảng này được công bố, người ta mới thực sự giật mình. Năm 1989, khi xảy ra 1 cuộc khủng khác ở Mỹ, chi phí giải quyết là 400 tỷ USD. Cuộc khủng khoảng năm 2008 thì ngân sách dự kiến dành ra là 800 tỷ USD, số tiền này gấp đôi năm 1989 và họ nghĩ thế là đủ.

Sau đó, Chính phủ và người dân Mỹ đã bị “sốc” khi phát hiện ra rằng chi phí giải quyết cuộc khủng hoảng năm 2008 lên tới 6 – 7 nghìn tỷ USD, tức tương ứng với 50% GDP nước Mỹ. Vấn đề hiện nay ở Việt Nam cũng ở quy mô tương tự như vậy.

* Hiện có hai luồng ý kiến trái chiều, một là để thị trường bất động sản “rơi tự do”, tức là tự thanh lọc,  và quan điểm kia là Chính phủ cần có các giải pháp tháo gỡ, ông nghiêng về ý kiến nào?

- Tôi cho rằng cần có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trường bất động sản không đủ khả năng để tự cứu mình. Tôi có thể lấy dẫn chúng ở một số các nước láng giềng của Việt Nam để cho thấy sự can thiệp đúng thời điểm của Chính phủ đóng vai trò quan trọng thế nào.

Năm 1997, cả Thái Lan và Philippines đều phải đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính. 1 năm sau, Thái Lan nhờ IMF can thiệp, còn chính phủ Philippines tự quyên góp tiền bán trái phiếu để giải quyết vấn đề vào năm 2002.

Như vậy cuộc giải cứu ở Thái Lan chậm hơn Philippines 4 năm và nền kinh tế Philippines cũng chậm hơn Thái Lan 4 năm. Điều này cho thấy sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh.

* Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cho rằng, việc vay vốn từ các ngân hàng rất khó khăn. Vậy nếu không có nguồn tài chính, thì các doanh nghiệp sẽ phải tự cứu mình bằng cách nào?

- Vấn đề thực tế nằm ở chính các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam. Các ngân hàng nếu họ nhìn thấy được hiệu quả cũng như lợi nhuận từ các nhà đầu tư thì họ sẵn sàng cho vay ngay lập tức.

Nhưng các nhà đầu tư Việt Nam thông thường khi có tiền lại đi đầu tư những cái khác mà không chịu tập trung vào khu vực chính mình đang làm. Vì vậy, các ngân hàng đã mất niềm tin với các nhà đầu tư.

Tôi cho rằng, việc cho vay sẽ được thực hiện khi các nhà đầu tư chứng minh được họ có đủ khả năng tài chính và hoạt động hiệu quả.

* Lãi suất mua nhà ở nhiều nước rất thấp trong khi ở Việt Nam thì lại rất cao, theo ông vì sao lại có sự khác biệt này?

- Thực tế, tôi thấy không có gì lạ vì nó đã xảy ra ở nhiều thị trường khác rồi. Việt Nam hiện nay đang ở giai đoạn bắt đầu, cũng giống như ở một số nước vào thời điểm trước những năm 2007. Đơn cử như ở Thái Lan, năm 2007 lãi suất cho vay đối với bất động sản 18% còn ở Philippines là 16%.

Hiện nay chính phủ đã có những bước phù hợp để điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản theo hướng giảm dần. Thực ra Việt Nam vẫn còn là nền kinh tế non trẻ, tỷ lệ lãi suất ngân hàng cao cũng là theo quy luật tự nhiên.

Tuy nhiên, khi có sự điều chỉnh của thị trường thì lãi suất phải có sự điều chỉnh cho phù hợp như Chính phủ phải mở cửa thị trường, quy định luật pháp phải phù hợp. Điều chỉnh thị trường sẽ giúp giảm dần lãi suất ngân hàng và thanh lọc thị trường ngân hàng.

* Ông đánh giá thế nào về giải pháp cho cho vay mua nhà xã hội để cứu thị trường bất động sản với lãi suất thấp hơn rất nhiều so với nhà thương mại?

- Tôi nghĩ đây là giải pháp tốt để hỗ trợ cho thị trường bất động sản nhưng lại không giúp nhiều cho ngân hàng.

* Xin cảm ơn ông!